Maklerlohn

Arglistig kann auch derjenige täuschen, dem - wie er weiß - entgegen der offensichtlichen Erwartung des Erklärungsempfängers jegliche zur sachgemäßen Beurteilung des Erklärungsgegenstandes erforderliche Kenntnis fehlt und der dies verschweigt: Der gute Glaube an die Richtigkeit des Erklärten schließt in einem solchen Falle Arglist nicht aus.
Zum Sachverhalt: Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch. Im Jahre 1962 erwarb eine AG von der Bauunternehmung H ein Grundstück in M., auf welchem die Firma H seinerzeit ein Gebäude mit Tiefkeller errichtete. Die Verkäuferin ließ das Gebäude durch die Firma H fertig stellen und übertrug durch Vertrag vom 5. 7. 1962 Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks auf eine Tochtergesellschaft der Firma H. Diese versprach, die Verkäuferin von der tatsächlichen Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks und Gebäudes sowie jeglicher hieraus entstehender Zahlungsverpflichtungen freizuhalten. In der Zeit von Oktober 1962 bis 1972/1973 wurde zwischen der Stadt M. und der Verwalterin ein umfangreicher Schriftwechsel geführt, da wiederholt Grundwasser in den Tiefkeller des Hauses eindrang und in die städtische Kanalisation abgeleitet werden musste. Die von der Verwalterin erbetene Genehmigung zur Einleitung des Grundwassers in den städtischen Kanal verweigerte die Stadt. Nachdem diese mehrmals ein Zwangsgeld festgesetzt hatte, um die Beseitigung des ordnungswidrigen Zustandes zu erzwingen, erneuerte die Verwalterin schließlich in der zweiten Hälfte des Jahres 1972 Entwässerungsanlage und Grundwasserrohre des Hauses, ohne indessen eine von der Stadt nunmehr als notwendig erachtete aufwendige grundwasserdämmende Betonwanne zu erstellen. Das Verwaltungsverhältnis endete mit Ablauf des Jahres 1972. Fortan übernahm die Verkäuferin die Verwaltung des Grundstücks in eigener Regie. Aufgrund des Nachweises der Kläger verkaufte sie durch notariell beurkundeten Vertrag vom 2./16. 3. 1973 das Grundstück zu einem Preis von13 500 000 DM an die Beklagten, wobei Nutzungen, Gefahren und Lasten gemäß § 3 VII des Kaufvertrages mit Wirkung vom 1. 3. 1973 an auf die Käuferin übergehen sollten. Die Haftung der Verkäuferin für sichtbare und unsichtbare Mängel des Grundstücks wurde durch § 3 I 2 des Kaufvertrages abbedungen, sofern nichts anderes vereinbart sei. In § 3 VIII des Vertrages versicherte die Verkäuferin, dass Rückstände auf veranlagte, mit dem Kaufvertrag zusammenhängende Steuern nicht bestünden und dass irgendwelche Streitigkeiten, insbesondere Rechtsstreite, die in Zusammenhang mit dem Kaufgegenstand stünden, nicht schwebten oder angedroht seien. Diese Bestimmung wurde auf besonderen Wunsch der Beklagten in den Vertrag aufgenommen. Ober die Tätigkeit der Verwalterin hatte sich die Verkäuferin nicht unterrichten lassen. Sie nahm auch nicht Einsicht in die bei der Verwalterin entstandenen schriftlichen Vorgänge. In der zweiten Hälfte des Monats März 1973 kam es im Tiefkeller des Gebäudes erneut zu einem Grundwassereinbruch. Bei der Ortsbesichtigung am 27. oder 29. 3. 1973 erfuhr die Beklagten, dass in der Vergangenheit schon wiederholt derartige Wassereinbrüche aufgetreten waren und die Stadt M. Maßnahmen gegen das Einleiten des Grundwassers in die städtische Kanalisation verlangt hatte. Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 13. 4. 1973 verlegten die Verkäuferin, die ebenfalls erstmals im Zusammenhang mit dem Grundwasserschaden von der Grundwassergefährdung erfahren hatte, und die Beklagten den Zeitpunkt des vereinbarten Besitz- und Gefahrübergangs auf den 1. 8. 1973, wobei Einigkeit bestand, dass die beiderseitigen Rechtspositionen hinsichtlich des aufgetretenen Wasserschadens hierdurch nicht beeinträchtigt würden. Mit Anwaltsschreiben vom 4. 5. 1973 erklärte die Beklagten gegenüber der Verkäuferin im Hinblick auf die erheblichen Mängel des Kaufobjekts die Anfechtung des Kaufvertrags. Gemäß Auflage der Stadt M. ließ die Verkäuferin in der Folgezeit mit einem Aufwand von 1112000 DM eine Grundwasserwanne zur Abdichtung des Tiefkellers einbauen. Der Kaufvertrag ist bisher nicht durchgeführt worden. Die auf Zahlung des Maklerlohnes gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Die Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht mit der Begründung zurückgewiesen, die Beklagten habe den Kaufvertrag wirksam angefochten; die Kläger habe daher keinen Provisionsanspruch. Die Revision der Kläger hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Es kann dahinstehen, ob das Oberlandesgericht die Anfechtung des Kaufvertrages wegen Irrtums zu Unrecht hat durchgreifen lassen, wie die Revision meint. Dem Berufsgericht ist jedenfalls darin beizupflichten, dass die Beklagten den Kaufvertrag fristgerecht und mit Erfolg wegen arglistiger Täuschung durch die Verkäuferin dieser gegenüber angefochten hat, der Kaufvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist und infolgedessen ein - allein in Betracht kommender - Provisionsanspruch der Kläger gegen die Beklagten nach § 652 I 1 BGB entfällt.
Zutreffend geht das Berufsgericht bei der Prüfung des Anfechtungsgrundes von § 3 VIII 2 des notariellen Kaufvertrages aus, in dem die Verkäuferin der Beklagten ausdrücklich versicherte, dass irgendwelche Streitigkeiten, insbesondere. Rechtsstreite, die im Zusammenhange mit dem Kaufgegenstand stünden, nicht schwebten und auch nicht angedroht seien. Es hat angenommen, die Auseinandersetzungen zwischen der Stadt M. und der durch die Hausverwalterin vertretenen Verkäuferin seien als Streitigkeit im Sinne dieser Vertragsklausel anzusehen.
Das Oberlandesgericht hat hierzu festgestellt: Die Stadt M. habe seit der Errichtung des Bürohauses im Jahre 1962 beanstandet, dass Grundwasser aus dem Keller in das städtische Kanalnetz eingeleitet werde. Sie habe von der Verkäuferin, vertreten durch die Hausverwalterin, verlangt, die Entwässerungsanlage des Gebäudes wasserdicht herzustellen, und wiederholt an die Beseitigung des ordnungswidrigen Zustands erinnert. Nach Ablehnung der Genehmigung zur Grundwasserableitung in den städtischen Kanal habe die Stadt im April 1969 ein Zwangsgeld von 1000 DM angedroht. Aufgrund einer Besprechung habe sie sich zunächst mit bestimmten Sofortmaßnahmen begnügt. Im Dezember 1969 habe sie gegen die Verwalterin ein Zwangsgeld von 1000 DM festgesetzt, weil der vorläufige Umbau noch nicht ausgeführt gewesen sei. Im März 1971 habe sie sie erneut aufgefordert, die Grundwassereinleitung in das Kanalsystem zu unterbinden. Nach weiterer Erinnerung im Oktober 1971 habe die Verwalterin Ende 1971/Anfang 1972 die Kellergrundleitung neu verlegen lassen. Weil auch in der Folgezeit noch Grundwasser in den öffentlichen Kanal eingedrungen sei, habe die Stadt im März 1972 erneut ein Zwangsgeld von 1000 DM, festgesetzt und ein weiteres Zwangsgeld von 1500 DM angedroht, falls binnen drei Monaten die Grundwassereinleitung nicht eingestellt sei. Im Juni 1972 habe die Verwalterin angekündigt, dass sie bis etwa 25. 6. 1972 die Beanstandung endgültig beheben werde. Nach dem Wassereinbruch im März 1973 habe die Stadt M. zunächst von der Beklagten und sodann von der Verkäuferin verlangt, den verbotswidrigen Zustand endgültig zu bereinigen. Hiernach habe seit 1962 eine sich ab 1969 zuspitzende Streitigkeit hinsichtlich des Kaufgegenstandes geschwebt. Die sachlich-zeitlich zusammenhängende Abfolge sich wiederholender Verwaltungsverfügungen habe dem einheitlichen Ziel gegolten, den als ordnungswidrig erkannten Einlauf von Grundwasser in die öffentliche Kanalisation zu unterbinden. Der Wassereinbruch im März 1973 zeige, dass die von der Verwalterin angeblich noch bis Dezember 1972 durchgeführten Baumaßnahmen nicht geeignet gewesen seien, den Streit mit der Stadt M. endgültig auszuräumen. Die Auseinandersetzung mit der Stadt sei noch nicht erledigt gewesen.