Maklervertrag getroffenen Vereinbarung

Zur Frage der Gültigkeit der in einem nicht notariell beurkundeten Maklervertrag getroffenen Vereinbarung, dass die Vertragsinteressenten dem Makler auch beim Nichtzustandekommen des vermittelten Grundstücksveräußerungsvertrags eine Provision zu zahlen hätten, und dass der Vertragsinteressent, der von dem Vertragsabschluss absehe, die von dem anderen Teil geschuldete Maklerprovision zu übernehmen habe.
Anfang 1967 bot der Kläger, ein Grundstücksmakler, im Auftrag der Eheleute G. deren in Einfamilienhaus in einer Zeitungsanzeige zum Verkauf an. Daraufhin meldete sich der Beklagte Er und ein Vertreter des Klägers besichtigten in der Folgezeit das Grundstück. Dabei wurden die Einzelheiten des Kaufvertrages besprochen. Am 8.3. 1967 unterzeichneten der Beklagte, die Eheleute G. und der Vertreter des Klägers einen ausgefüllten Vordruck folgenden Inhalts:
I. Erklärung. (Der Beklagte) beabsichtigt, das Herrn/Frau G. gehörende Grundstück . . . zu nachfolgenden Bedingungen , zu erwerben:
Kaufpreis 90 000 DM. Bei Vertragsabschluss sind 50 000 DM beim Notar auf Konto zu hinterlegen und dem Verkäufer bei Verkaufsgenehmigung auszuhändigen.
Besitzübergabe bei Restzahlung
Die Verbriefung soll bis zum 15. 3. 1967 erfolgen.
II. Vereinbarung. Die obigen Vertragsinteressenten anerkennen ausdrücklich, an den Makler für seine bisherige Arbeitsleistung - unabhängig vom Vollzug der beabsichtigten notariellen Verbriefung
Käufer zahlt eine Provision von 3 % der Kaufsumme
Verkäufer zahlt eine Provision von 1 % der Kaufsumme als Entschädigung zu zahlen.
Zur Zahlung verpflichtet sieh der Teil, der die Verbriefung auf der obigen Grundlage unterlässt, in den übrigen Fällen beide Teile anteilmäßig nach dem Verhältnis Verkäufer - zur Käufergebühr.
Die vereinbarte Entschädigung ist fällig und zahlbar spätestens 14 Tage nach dem in Aussicht genommenen Verbriefungstermin.
Der Kaufvertrag kam nicht zustande. Der Beklagte sagte den für die notarielle Beurkundung des Vertrags vorgesehenen Termin ab.
Der Kläger verlangt von dem Beklagten auf Grund der Urkunde vom 8. 3. 1967 die Zahlung von 4% des in Aussicht genommenen Kaufpreises von 90 000 DM. Er hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 3 600 DM nebst Zinsen zu zahlen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat die Ber. des Klägers zurückgewiesen. Die Rev. des Klägers hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Der Anspruch des Klägers gründet sich auf die Vereinbarung vom 8. 3. 1967, die dadurch zustande kam, dass die Eheleute G., der Beklagte und der Vertreter des Klägers einen ausgefüllten Vordruck unterzeichneten. Dieser Vordruck, der einen als Erklärung und einen als Vereinbarung bezeichneten Teil enthält, wird von Maklern vielfach für die mit ihren Auftraggebern abzuschließenden Vereinbarungen verwendet, und zwar auch außerhalb des Bezirks des Berufungsgerichts (Wegener, AIZ 65, 180, 182 Fußn. 3; Oberlandesgericht München, AJZ 65, 212, Oberlandesgericht Nürnberg, AIZ 65, 213 und dazu Anm. 215; ferner Oberlandesgericht Nürnberg, DNotZ 69, 100 und Oberlandesgericht München, NJW 70, 709). Die Bedeutung der Vertragsbestimmungen geht über den Einzelfall hinaus; sie ist deshalb nach objektiven Maßstäben zu ermitteln, und auch das RevGer. hat die in der Vereinbarung enthaltenen Klauseln demgemäß frei zu würdigen (BGHZ 22, 109, 113 = Nr. 8 zu § 67 VVG -= NJW 56, 1915).
Das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob der mit Erklärung bezeichnete Teil der Vereinbarung eine Verpflichtung des Verkaufs- und des Kaufinteressenten enthalte, den beabsichtigten Grundstückskaufvertrag notariell beurkunden zu lassen, ob also schon in der Erklärung ein Vorvertrag zum Grundstückskaufvertrag liege. Die Frage ist zu verneinen. Schon die über den ersten Teil gesetzte Überschrift lässt erkennen, dass in diesem Abschnitt, in der weiter von der Absicht des Grundstückserwerbs zu bestimmten Bedingungen gesprochen wird, Verpflichtungen und Berechtigungen für die Vertragschließenden nicht ausgesprochen, sondern nur bestimmte Feststellungen getroffen werden sollten. Die Verfasser des Vordrucks waren sich ersichtlich darüber klar, dass auch ein Vorvertrag zum Grundstückskaufvertrag der Form des § 313 Satz 1 BGB bedarf, und sie wollten sich darüber nicht hinwegsetzen.
In dem als Vereinbarung bezeichneten zweiten Teil werden von beiden Vertragsinteressenten Zahlungen an den Makler versprochen für seine bisherige Arbeitsleistung, unabhängig vom Zustandekommen des vermittelten Vertrags. Es bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, dass in Abweichung von der Norm des § 652 BGB der oder die Auftraggeber dem Makler eine solche Zusage machen und ihm damit eine Vergütung für geleistete Dienste zukommen lassen wollen.
Ferner enthält die Vereinbarung eine besondere Zahlungsverpflichtung für denjenigen Vertragsinteressenten, der den Vertragsabschluss auf der Grundlage, wie es in der Erklärung vorgesehen ist, unterlässt. Dieser soll nicht nur die ihm nach dem Vorhergehenden ohnehin obliegende Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler erfüllen, sondern auch die des anderen Teils übernehmen. Eine derartige Bestimmung liegt nicht ohne weiteres im Interesse des Maklers, der auch ohne sie die beiderseits versprochene Provision zu beanspruchen hätte; im Einzelfall kann sie für ihn günstiger oder ungünstiger sein, je nach der Zahlungsfähigkeit der beiden Vertragsinteressenten. Allgemein wird damit, dass ein Vertragsinteressent bei einem Absehen vom Vertragsabschluss die Provisionsverpflichtung des anderen zu übernehmen habe, dessen Interesse wahrgenommen, nämlich das Interesse daran, den vorgesehenen Vertragspartner durch die Androhung der ihn sonst treffenden weiteren Leistungspflicht an seiner Absicht, den Vertrag abzuschließen, festzuhalten und auch wirklich zum Vertragsabschluss zu bringen. Es handelt sich um die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zugunsten jeweils des einen und zum Nachteil des anderen Vertragsinteressenten in Form einer Schuldübernahme, und zwar, da eine bindende Verpflichtung zum Vertragsabschluss, deren Erfüllung durch die Vertragsstrafabrede gesichert werden könnte, nicht vorgesehen ist, um ein uneigentliches Strafgedinge im Sinne des § 343 Abs. 2 BGB. Unerheblich ist es, dass die Vertragsstrafe nicht an denjenigen zu leisten ist, zu dessen Gunsten sie vereinbart wurde, sondern an einen Dritten, den Makler.
Gesichert werden sollte durch die Vertragsstrafe der Abschluss eines Grundstücksveräußerungsvertrags zu den in der Erklärung angegebenen Bedingungen. Die Notwendigkeit, bei einer Verweigerung des Vertragsabschlusses die Provision des anderen Vertragsinteressenten mit übernehmen zu müssen, konnte den Verkäufer in seiner an sich noch bestehenden Entschließungsfreiheit darüber, ob er das Grundstück wirklich veräußern wollte, oder ob er es zu den vorgesehenen Bedingungen veräußern wollte, beeinträchtigen; denn er musste, wenn das Zustandekommen des Vertrags an ihm scheiterte, mit einer empfindlichen Mehrbelastung rechnen, ohne davon einen Nutzen zu haben. Der Verkaufsinteressent soll sich aber frei darüber entscheiden können, ob er ein Grundstück veräußern und zu welchen Bedingungen er das tun will, und er soll die Möglichkeit haben, sich sachkundig beraten zu lassen, bevor er sich bindet. Deshalb ist in § 313 Satz 1 BGB für den Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Der Schutzzweck des § 313 BGB verbietet es, formlose Vertragsstrafenversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die ein mittelbarer Zwang gegen den Grundstückseigentümer zum Abschluss eines notariellen Grundstücksveräußerungsvertrags ausgeübt wird. Das ergibt sich auch aus der Vorschrift des § 344 BGB, wonach ein Vertragsstrafenversprechen unwirksam ist, wenn das Gesetz das zu sichernde Leistungsversprechen für unwirksam erklärt. Die Vorschrift ist nach ihrem Zweck auch auf ein selbständiges Strafversprechen anzuwenden, wenn durch dieses ein Druck zum Abschluss eines notariellen Grundstücksveräußerungsvertrags ausgeübt werden soll (vgl. Erman-Westermann, BGB-Komm.,
4. Aufl., Anm. 1 zu § 344; Soergel-Siebert-Reimer Schmidt, BGB-Komm., 10. Aufl., Anm. 1, 3 zu § 344). Dass die versprochene Leistung dem Makler zufließen soll, ändert nichts an der Beurteilung.
Aus alledem ergibt sich zunächst, dass die Vereinbarung, der Verkäufer habe die Käuferprovision zu übernehmen, sofern der Grundstückskaufvertrag an seinem Verhalten scheitere, nichtig ist.
Es mag auf sich beruhen, ob die Nichtigkeit weiterer in der Vereinbarung getroffener Abreden etwa bereits daraus herzuleiten ist, dass § 313 BGB nicht nur die Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung, sondern den gesamten Grundstücksveräußerungsvertrag dem Formzwang unterwirft. Auch wenn das nicht anzunehmen ist, ist die von dem Käufer übernommene Verpflichtung, unabhängig vom Zustandekommen des Grundstückskaufvertrags an den Makler eine Provision zu zahlen und gegebenenfalls außerdem die Verkäuferprovision zu übernehmen, nach § 139 BGB ebenfalls nichtig. Dabei ist losgelöst von den Vorstellungen der Beteiligten im Einzelfall allein auf die objektive Interessenlage abzustellen.
Die in der Vereinbarung von den Beteiligten übernommenen Verpflichtungen müssen im Zusammenhang gesehen werden. Sie werden von den Vertragsinteressenten nur eingegangen, weil jeder den anderen unter einem gewissen Druck veranlassen will, an der Absicht des Vertragsschlusses festzuhalten. Lässt sich diese Bindung des Verkaufsinteressenten mangels Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form nicht erzielen, so kann auch das korrespondierende Vertragsstrafenversprechen des Kaufinteressenten keinen Bestand haben. Denn es ist nicht anzunehmen, dass dieser bei Kenntnis der Rechtslage eine nur ihn, also einseitig, bindende Vertragsstrafenverpflichtung eingegangen wäre. Darüber hinaus muss auch angenommen werden, dass sich die Vertragsteile nicht entgegen der Regel des § 652 BGB vor dem Zustandekommen des Kaufvertrags zu Provisionszahlungen an den Makler verpflichtet hätten, wenn ihnen bewußt gewesen wäre, dass der vorgesehene Bindungszweck, der allein die dreiseitige Vereinbarung erklärt, nicht zu erreichen war. Insbesondere muss es dem Makler einsichtig sein, dass eine vom Zustandekommen des Vertrags unabhängige Provisionsverpflichtung keinen Bestand haben kann, wenn das von ihm verwandte Vertragsmuster rechtlich nicht geeignet ist, den Vertragszweck, so wie ihn sich der Verkäufer und der Käufer vorstellten, zu erreichen. Die Vereinbarung ist daher insgesamt unwirksam (§ 139 BGB).
Der erkennende Senat schließt sich damit weitgehend den Ausführungen des Oberlandesgerichts München an, die in dem NJW 70, 709 veröffentlichten 1:Irt. enthalten sind und einen ähnlichen Sachverhalt betreffen.