Maklervertrag

a) Der Maklervertrag, in dem sich der Auftraggeber verpflichtet, ein Grundstück zu festgelegten Bedingungen an jeden von dem Makler zugeführten Interessenten zu verkaufen, bedarf der notariellen Beurkundung. Ist diese Form nicht eingehalten, so ist auch das dem Makler gegebene Versprechen einer Vertragsstrafe für den Fall der Ablehnung des Verkaufs an den zugeführten Interessenten unwirksam.
b) Auch wenn dem Makler, der den Verkauf eines Grundstücks vermitteln soll, ein Alleinauftrag erteilt ist, kann eine von, dem Auftraggeber zu entrichtende Vertragsstrafe nicht allein dafür vereinbart werden, dass der Auftraggeber den Vertrag während dessen Laufzeit kündigt, ohne das Verkaufsobjekt anderweitig zu veräußern.
Der Kläger betätigt sich als Immobilienmakler. Die Beklagte war Eigentümerin eines in K. gelegenen Hausgrundstücks, in dem sie in den Räumen des Erdgeschosses eine Gastwirtschaft betrieb. Durch schriftlichen Verkaufsvertrag vom 20. 1. 1966 erteilte sie dem Kläger einen auf drei Monate befristeten Alleinauftrag, das Grundstück auf Rentenbasis zu verkaufen zu den folgenden im Vertrag näher festgelegten Bedingungen; Ein Barbetrag von 25 000 DM war an den Bruder der Beklagte B. Sch. zu zahlen. Die Grundstücksbelastungen von nominal 117 420 DM, die damals mit 115 000 DM valutiert waren, mussten übernommen werden. Ferner war eine Monatsrente von 700 DM an die Beklagte und von 300 DM an ihren Bruder auf Lebenszeit zu zahlen. Ein eventuell erzielter Mehrerlös sollte dem Kläger als Provision zustehen. Ferner wurde unter Nr. 3 des Vertrages bestimmt:
Ich verpflichte mich, mein Grundstück zu den oben genannten Bedingungen an jeden kaufwilligen Interessenten zu verkaufen, der mir von der Firma Z. zugeführt wird. Ich verpflichte mich ferner, mich jeglicher mittelbarer und unmittelbarer Verkaufstätigkeit zu enthalten und jeden Kaufinteressenten der Firma Z. zuzuführen.
Wenn ich mein Grundstück in der oben genannten Zeit nicht mehr verkaufen will, den Alleinauftrag zurückziehe, selbst oder anderweitig verkaufe, zahle ich der Firma Z. eine Reueprovision in Höhe von 10% ... der geforderten Kaufsumme.
Am 28. 2. 1966 schloss der Kläger mit Frau F. einen schriftlichen Ankaufvertrag über das Grundstück der Beklagte zu den vorgenannten Bedingungen ab. Darin wurde dem Kläger eine Vermittlungsprovision von 25 000 DM zugesagt. Der Kläger unterrichtete hiervon die Beklagte und teilte ihr als Termin zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags den 8. 3. 1966 mit. Am 4. 3. 1966 kündigte jedoch die Beklagte den Verkaufsauftrag gegenüber dem Kläger und weigerte sich, den Termin wahrzunehmen. Unter dem 13. 3. 1966 bestätigte sie schriftlich die Kündigung. Daraufhin verlangte der Kläger die Reueprovision in Höhe von 10 % des Kaufpreises, die er mit 27 000 DM berechnete.
Er hat beantragt, die Beklagte zur Zahlung dieses Betrags zu verurteilen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Der Kläger hat Ber. eingelegt und mit ihr sein Klagebegehren, dem die Beklagte wiederum entgegengetreten ist, weiter verfolgt. In der Ber. Instanz hat die Beklagte vorgetragen, das Grundstück sei inzwischen zwangsversteigert und vom Kläger ersteigert worden, jedoch sei über den Zuschlag noch nicht endgültig entschieden. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts geändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 27 200 DM zu zahlen. Die Rev. der Beklagte hatte Erfolg,
Aus den Gründen: 1. Der Kläger beansprucht von der Beklagte die Reueprovision, die er sich von ihr unter Nr. 3 Abs. 2 des Verkaufsauftrags vom 20. 1. 1966 hat versprechen lassen. Er gründet den Anspruch darauf, dass die Beklagte es während der Laufzeit des Verkaufsauftrages abgelehnt habe, das dessen Gegenstand bildende Grundstück zu den angegebenen Bedingungen an die von ihm beigebrachte Interessentin zu veräußern. Außerdem stützt er seinen Anspruch darauf, dass die Beklagte den Verkaufsauftrag noch während der Laufzeit ausdrücklich gekündigt hat. . . . 3. Das Berufungsgericht hat die Zusage einer Reueprovision durch die Beklagte als das Versprechen einer Art Vertragsstrafe angesehen, die nicht der Regelung des § 359 BGB unterliege, sondern gemäß oder entsprechend den §§ 339ff. BGB zu behandeln sei.
Das ist unangreifbar. Die Vorschrift des § 359 BGB ist nicht anwendbar, da der Beklagte nicht der Rücktritt vom Vertrag gegen Zahlung eines Reuegeldes vorbehalten war, sie vielmehr an dem Verkaufsauftrag festgehalten werden sollte.
Schon der Ausdruck Reueprovision spricht für die Vereinbarung einer Vertragsstrafe. Diese Reueprovision war nach dem Vertragstext zu zahlen bei einem Verstoß gegen die Verpflichtung, den Verkauf nicht ohne Mitwirkung des Maklers durchzuführen sowie bei einer vorzeitigen Zurückziehung des
Alleinverkaufsauftrags und sogar dann, wenn die Beklagte das Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wollte. Sie sollte, wie das Berufungsgericht trotz des insoweit nicht ganz eindeutigen Wortlauts unangreifbar angenommen hat, ferner zu zahlen sein, wenn die Beklagte es ablehnte, mit einem ihr vom Kläger zugeführten Interessenten zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen, sofern der Interessent zahlungsfähig war. Wer sich so weitgehend zu Leistungen im Falle einer Nichteinhaltung der Vertragsbedingungenverpflichtet, nimmt damit im allgemeinen nicht eine pauschalierte Schadensersatzverpflichtung auf sich, und es kann billigerweise auch nicht angenommen werden, dass die Gegenpartei ihm eine solche Verpflichtung auferlegen will. Vielmehr entspricht die Annahme des Versprechens einer Vertragsstrafe, die gege- benenfalls herabgesetzt werden kann (§ 343 BGB), einer vernünftigen, an Treu und Glauben ausgerichteten Betrachtungsweise (BGHZ 49, 84, 89 Nr. 27 zu § 652 BGB = NJW 68, 149), wenn unter Umständen auch eine andere Beurteilung nicht ausgeschlossen ist (Urt. des Senats vom 3. 12. 1969, IV ZR 1165/68).
4. Das Berufungsgericht ist der Auff., die Gültigkeit der Reuegeldvereinbarung werde nicht dadurch beeinträchtigt, dass der Verkaufsauftragnicht in der in § 313 Satz 1 BGB vorgesehenen Form beurkundet worden sei. Den darüber in dem angef. Urteil enthaltenen Ausführungen kann jedoch nicht beigetreten werden.
Ihrem Wortlaut nach enthält die Nr. 3 des Verkaufsauftrags die Verpflichtung der Beklagte, ihr Grundstück zu den genannten Bedingungen an jeden kaufwilligen Interessenten zu verkaufen. Das Berufungsgericht meint, der Klägerhätte daraus allenfalls darauf klagen können, dass die Beklagte mit dem nachgewiesenen Interessenten einen Grundstückskaufvertrag abschließe. Ein klagbarer Anspruch auf Eigentumsübertragung an einen Interessenten stehe ihm nicht zu. Die Beklagte habe lediglich ihm gegenüber die Bereitschaft bekundet, an ihr nachgewiesene Interessenten, die zu den vereinbarten Bedingungen zu kaufen gewillt seien, auch tatsächlich zu verkaufen. Ihre Zusage sei im Rahmen der gesamten Vereinbarung zu sehen. Der Kläger, dem ein Provisionsanspruch gegen die BekL nicht habe zustehen sollen, habe nur dann für sie tätig sein wollen, wenn entsprechend ihrer Zusage auch wirklich die Bereitschaft fortbestanden habe, zu den im einzelnen festgelegten Bedingungen an kaufwillige Interessenten zu verkaufen und mit diesen einen entsprechenden Vertrag abzuschließen, der dem Kläger zugleich wirtschaftliche Vorteile habe bringen sollen. Diese Bereitschaft der Beklagte sei in Nr. 3 verbindlich erklärt worden.
Dein ist entgegenzuhalten, dass der Form des § 313 Satz 1 BGB auch ein Vorvertrag bedarf, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu verkaufen (BGZ 107, 39, 40; 169, 185, 189; BGH, vorstehend Nr. 19), sowie ferner ein Vertrag, durch den die Verpflichtung übernommen wird, das Eigentum an einem Grundstück nicht auf den Vertragspartner, sondern auf eine, andere Person zu übertragen (ROZ 50, 163; 68, 260, 261). Demnach war der Vertrag formbedürftig, in dem die
Beklagte dem Kläger verbindlich ihre Bereitschaft erklärte, einem kaufwilligen Interessenten einen Vertrag abzuschließen, durch den sie sich zur Übereignung des Grundstücks verpflichtete (ebenso Dyckerhoff-Rinke, Recht des Immobilienmaklers, 6. Aufl., S. 117). Der Mangel der Form führte zur Nichtigkeit (§ 125 Satz 1 BGB) und zog auch die Nichtigkeit der Vereinbarung der Vertragsstrafe für den Fall der Nichterfüllung dieses Versprechens nach sich (§ 344 BGB).
Das Ergebnis ist kein anderes, wenn man die Nr. 3 der Verkaufsvereinbarung dahin versteht, dass der Kläger von der Beklagte zwar nicht den Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Interessenten habe verlangen können, dass ihm aber der Anspruch auf die Reueprovision habe zustehen sollen, falls die Beklagte sich zum Abschluss mit dem beigebrachten Interessenten nicht bereitgefunden habe. Nach Dyckerhoff-Rinke, aa0, liegt bei solchen Abreden eine dahingehende Auslegung nahe, und auch in dem vom Berufungsgericht angeführten Urteil des Oberlandesgerichts Hamm, das AIZ 66, 197 veröffentlicht ist, ist eine Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung der Maklergebühr für den Fall angenommen worden, dass der Grundstücksverkauf an den vom Makler beigebrachten Interessenten infolge des Verhaltens des Auftraggebers unterbleibe. Doch trifft es nicht zu, dass eine solche Verpflichtung ohne Einhaltung der Form des § 313 Satz 1 BGB begründet werden könne. Es liegt dann ein uneigentliches Strafgedinge i. S. des § 343 Abs. 2 BGB vor, auf das § 344 BGB anzuwenden ist. Durch das Versprechen, eine empfindliche Vertragsstrafe an den Makler zu entrichten, im Falle sie zum Verkauf an den Interessenten nicht bereit sein würde, konnte die Entschließungsfreiheit der Beklagte, was die Möglichkeit, ihr Grundstück zu veräußern oder nicht, erheblich beeinträchtigt werden. Diese Entschließungsfreiheit soll aber dem Veräußerer durch das Erfordernis des Formzwangs, das ihm eine Entscheidung ohne Übereilung und nach rechtskundiger Beratung ermöglicht, erhalten bleiben. Ein ohne Einhaltung der Form abgeschlossener Vertrag, in dem eine Strafe für den Fall der Weigerung des Verkaufs eines Grundstücks versprochen wird, muss deshalb für unwirksam erachtet werden, andernfalls wäre einer Umgehung der Vorschrift des § 313 BGB Tür und Tor geöffnet (BG, JW 25, 1110; BG, HRR 29 Nr.1204). Das gilt auch dann, wenn die Vertragsstrafe nicht dem, an den das Grundstück verkauft werden soll, sondern einer anderen Person zugesagt wird. Unerheblich ist es, dass der Kläger möglicherweise, an dem Abschluss des Grundstückkaufvertrags deshalb kein besonderes Interesse hatte, weil ihm nach seinen Vorstellungen auf jeden Fall die Reueprovision zustand. Dadurch hat die Zusage der Reueprovision für den Fall des Nichtabschlusses nicht ihre Bedeutung als an eigentliches Strafgedinge verloren.
Mit dem Hinweis auf die Entscheidung des RG, die JW 28, 2438 veröffentlicht ist, lässt sich entgegen der Annahme des Oberlandesgerichts Hamm die gegenteilige Auff. nicht begründen. Dort hatte sich ein Vertragspartner gegenüber dem anderen verpflichtet, den Verkauf eines Grundstücks an die Gegenpartei zu vermitteln und sich darum zu bemühen, den Grundstückseigentümer zum Verkauf seines Grundstücks zu veranlassen. Auf eine solche Verpflichtung ist § 313 BGB allerdings nicht anwendbar.
Nach allem ergibt sich, dass der Kläger die Reueprovision nicht mit der Begründung verlangen kann, die Beklagte habe der Verpflichtung zuwidergehandelt, mit der von ihm beigebrachten Interessentin den Grundstückskaufvertrag abzuschließen (für eine gleiche Sachlage im Ergebnis ebenso der 2. ZS des Oberlandesgerichts Köln, MDR 69, 481).
5. Es mag dahingestellt bleiben, welche Folgerungen für die übrigen Teile der Vereinbarung vom 20. 1. 1966 aus der Nichteinhaltung der Form des § 313 BGB zu ziehen sind. Angenommen, die sonstigen Teile des Maklervertrags seien gültig, so kann doch der Kläger keinesfalls die Vertragsstrafe deshalb fordern, weil die Beklagte noch vor dem Ende der Laufzeit des Vertrags von einem Verkauf des Grundstücks angesehen und den Vertrag gekündigt hat.
Da die Klausel, die Beklagte müsse ihr Grundstück an jeden ihr vom Kläger zugeführten Interessenten verkaufen, und das damit im Zusammenhang stehende Versprechen einer Vertragsstrafe nichtig sind, war die Beklagte in ihrer Entscheidung darüber frei, ob und an wen sie das Grundstück veräußern wollte. In dem mit dem Kläger abgeschlossenen Vertrag, in dem sie ihm einen .Alleinauftrag erteilt hatte, hatte sie sich verpflichtet, während der Laufzeit des Vertrags das Grundstück nicht zu veräußern, ohne ihn zuzuziehen, und sie hätte die Vertragsstrafe verwirkt, wenn sie dem zuwidergehandelt hätte. Sie konnte jedoch, ohne dem Kläger provisionspflichtig zu werden oder eine Vertragsstrafe leisten zu müssen, jeden Verkauf ablehnen, indem sie mit keinem der Kaufinteressenten abschloss, die ihr der Kläger brachte (BGH, Nr. 23 zu § 652 BGB). Sie war auch nicht gehindert, sich noch während der Laufzeit des Vertrags aus welchen Gründen auch immer zu entschließen, die Dienste des Klägers nicht mehr in Anspruch zu nehmen und mit keinem Kaufinteressenten abzuschließen, den ihr der Kläger noch beibringen würde. Wenn sie aber durch ein derartiges Verhalten ihren Vertragspflichten nicht zuwiderhandelte, so war sie ferner berechtigt, dem Kläger von einem solchen Entschluss durch eine Kündigung des Vertrags Mitteilung zu machen, und eine solche Mitteilung war, nachdem die Beklagte den Entschluss gefasst hatte, auch vom Standpunkt des Klägers aus naheliegend und angebracht, denn an ihr hatte er selbst ein erhebliches Interesse da ihm daran gele- gen sein musste, unnötige Kosten und Aufwendungen zu ersparen. Die in dem Maklervertrag zwischen den Parteien vereinbarte Verwirkung einer Vertragsstrafe für den Fall, dass die Beklagte ihr Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wolle oder dass sie den Alleinauftrag zurückziehe, hätte nur Bedeutung, wenn die Beklagte, wie es vorgesehen war, dem Kläger gegenüber zum Abschluss eines Grundstücksveräußerungsvertrags mit einem von ihm beigebrachten Interessenten verpflichtet gewesen wäre. Da aber eine solche Verpflichtung der Beklagte nicht bestand, kann die Vereinbarung über die Vertragsstrafe nicht den Fall treffen, dass die Beklagte dem Kläger im Wege der Kündigung eine Erklärung abgab, aus der er ersah, dass sie von ihrem Recht Gebrauch machte, von einer Veräußerung des Grundstücks durch seine Vermittlung abzusehen.
Das bereits angeführte Urteil des BGH, das in Nr. 23 zu § 652 BGB = NJW 67, 1225 veröffentlicht ist, steht einer solchen Beurteilung der Rechtslage nicht entgegen. In ihm ist ausgesprochen worden, dass eine Klausel, nach der der den Auftrag während der Auftragsfrist vorzeitig zurücknehmende Auftraggeber ohne weiteres ersatzpflichtig sein solle, auch wenn er das in Aussicht genommene Geschäft nicht abgeschlossen habe, nicht durch eine bloße Bezugnahme auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden könne. Schon das rechtfertigte damals die Zurückweisung des Anspruchs des Maklers auf die Provision. Der Entscheidung läßt sich nicht entnehmen, dass durch Einzelabrede eine Vertragsstrafe vereinbart werden könnte für eine vorzeitige Kündigung des Maklerauftrags, mit der nicht ein anderweitiger Verkauf des Objekts unter Ausschaltung des Maklers verbunden ist.
Es ist nicht vorgetragen, dass die Beklagte hinter dem Rücken des Klägers ihr Grundstück wahrend der Laufzeit des Vertrags anderweitig veräußert oder auch nur einem Interessenten ein -Verkaufsangebot unterbreitet habe. Sie hat deshalb nichts getan, wodurch sie die Vertragsstrafe verwirkt hätte.
6. Dem Kläger steht nach alledem der von ihm geltend gemachte Anspruch nicht zu.