Miet- oder Pachtzinsen

1. Sind, durch Schiedsgutachten Miet- oder Pachtzinsen für gewerbliche Räume veränderten Verhältnissen anzupassen oder neu festzusetzen, so hat der Sachverständige bei Bestimmung der Leistung grundsätzlich Vergleichsobjekte mit heranzuziehen.
2. Die dem Schiedsgutachten zugrunde gelegten Faktoren für die Bestimmung der Leistung müssen nachprüfbar sein.
3. Ist ein Schiedsgutachten in seinem Ergebnis nicht nachprüfbar, so ist es als offenbar unbillig zu werten.
Zum Sachverhalt: Die Parteien sind zu je 92 Eigentümer eines Grundstücks. Auf diesem Grundstück betrieben sie zunächst gemeinsam eine Tankstelle. Mit notariellem Vertrag vom 19. 7. 1962 verpachtete die Beklagte dem Kläger rückwirkend ab 1..7. 1962 für 26 Jahre ihren Grundstücksanteil, sowie den /2-Anteil an den Einrichtungsgegenständen und sonstigen Gerätschaften des Tankstellenbetriebs zu einem monatlichen Pachtzins von 1600 DM. Unter Nr. 2 haben die Parteien folgende Vereinbarung getroffen:
... Ändern sich die geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse in einem Maße, dass entweder der Verpächterin die Annahme der Leistungen aus der vereinbarten Pacht oder dem Pächter die Bewirkung der Leistungen aus der vereinbarten Pacht nicht mehr zugemutet werden kann, so soll der jeweilig fällige Pachtzins neu festgesetzt werden, und zwar mangels Einigung unter den Beteiligten durch einen von der Industrie- und Handelskammer K. zu ernennenden Sachverständigen, der nach billigem Ermessen i. S. der §§ 315, 317 BGB, also ohne Bindung an einen bestimmten Wertungsfaktor (insbesondere an den Lebenshaltungsindex), zu entscheiden hat. Die Entscheidung ist für die Parteien bindend. Bei der Neufestsetzung finden Wertverbesserungen, die der Pächter vorgenommen hat, keine Berücksichtigung. Die Neufestsetzung der Pacht ist nur dann möglich, wenn sich der Lebenshaltungsindex von Nordrhein-Westfalen gegenüber dem heutigen Stand um mehr als 15% (nicht schon um 15 Zahleneinheiten) erhöht oder ermäßigt hat . ..
Unter Hinweis auf den auf 117,1 gestiegenen Lebenshaltungskostenindex verlangte die Beklagte 1968 eine Pachtzinserhöhung. Der von der Industrie- und Handelskammer K. benannte Sachverständige H erstattete daraufhin ein Schiedsgutachten und setzte darin die Pacht auf 1840 DM monatlich fest. Die Beklagte hielt diesen Betrag für unbillig niedrig. Ihr Versuch, im Prozesswege eine Erhöhung durchzusetzen, misslang. Im Mai 1972 strebte die Beklagte eine weitere Erhöhung des Pachtzinses, der Kläger dagegen dessen Herabsetzung an. Der Sachverständige P, den die Industrie- und Handelskammer K. diesmal benannt hatte, kam in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, ab Januar 1972 müsse der Pachtzins 2450 DM im Monat benagen.
Das Landgericht hat die Klage auf Festsetzung des -ab 1. 1. 1972 zu zahlenden Pachtzinses abgewiesen, Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Die Revision führte zur Aufhebung und ZurückVerweisung.
- Aus den Gründen: Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Sachverständige habe die von den Parteien 1962 für angemessen erachtete und daher vereinbarte Pacht als Ausgangspunkt der Begutachtung gewählt, sie in Beziehung zu drei Faktoren-Bauwertverzinsung, Bodenwertverzinsung und Kaufkraftschwund - gesetzt und das so ermittelte Ergebnis folgerichtig weiterentwickelt. Die Faktoren Bauwertverzinsung und Kaufkraftschwund ergäben - für sich allein genommen - für 1972 eine Pachtzinssteigerung auf 2186 DM. Sie entspreche der Steigerung des Lebenshaltungskostenindex in der Zeit von 1962 bis 1972, müsse also vom Kläger jedenfalls hingenommen werden, weil er die Veränderung des Lebenshaltungskostenindex als entscheidenden Wertungsfaktor ansehe. Der vom Kläger geforderten Differenzierung zwischen Pachtzins für eingerichtete Gebäude und Pachtzins für Grund und Boden sei dadurch Rechnung getragen werden, dass der Sachverständige Bodenwert- und Bauwertverzinsung als Wertungsmaßstab verwandt habe. Bei dem Faktor Bodenwertverzinsung sei er zutreffend von der Entwicklung der Grundstückspreise zwischen 1962 und 1972 ausgegangen, denn die Bodenpreise seien anerkanntermaßen von wesentlicher Bedeutung für die Bildung von Mieten und Pachten. Der Kläger habe überdies keine Angaben über Vergleichsobjekte gemacht, die, ungeachtet der für das gegenwärtige Pachtverhältnis geltenden besonderen Umständen, nicht deshalb unberücksichtigt zu bleiben hätten, weil die Vergleichsobjekte zum üblichen Entgelt verpachtet seien. Für die Vergleichsobjekte wäre die ortsübliche Pacht für 1962, 1968 und 1972 festzustellen und zu der von den Parteien 1962 ausgehandelten in Beziehung zu setzen gewesen. Auf diese Weise hätten die besonderen Verhältnisse des hier betroffenen Pachtobjekts ausreichende Berücksichtigung gefunden.
III. Diese Erwägungen halten einer Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
1. Im vorliegenden Falle fehlt es an einem vertraglich vereinbarten Bestimmungsfaktor für die Neufestsetzung des Pachtzinses. Die Parteien haben, im Gegenteil, in Nr. 2 des Pachtvertrages ausdrücklich hervorgehoben, der Sachverständige habe ohne Bindung an einen bestimmten Bewertungsfaktor (insbesondere an den Lebenshaltungskostenindex) - nur - nach billigern Ermessen zu entscheiden. Da aber eine willkürliche Leistungsbestimmung ebenfalls nicht gewollt ist, entspricht diejenige Pachtneufestsetzung am ehesten der Billigkeit, die möglichst viele der in Betracht zu ziehenden Faktoren beachtet.
2. Andererseits ist die Bestimmung des Pachtzinses nicht schon dann offenbar unbillig, wenn der Sachverständige nicht alle Erkenntnisquellen benutzt oder nicht alle einschlägigen Erwägungen angestellt hat, sondern nur, wenn die Leistungsbestimmung auf einem groben Irrtum beruht oder in so hohem Maße unrichtig ist, dass sich die Fehlerhaftigkeit jedem Fachkundigen aufdrängt.
Der Sachverständige P hat die Bauwertverzinsung, die Bodenwertverzinsung und den Lebenshaltungskostenindex berücksichtigt. Die Ausgangswerte (Ausgangsindizes) greift die Revision ersichtlich nicht an, sondern stellt nur die unterschiedlichen zeitlichen Anknüpfungspunkte, 1913 für die Gebäudewertverzinsung (Zeitpunkt der Errichtung) und 19.62 für die Bodenwertverzinsung und die Lebenshaltungskosten, fest. Soweit, sie beanstandet, dass der Sachverständige überhaupt von Indexzahlen ausgegangen ist, geht die Rüge schon deshalb fehl, weil ohne jeden Anhaltspunkt eine Leistungsbestimmung nicht möglich ist. Unvereinbar mit den von den Parteien getroffenen Vereinbarungen ist auch der Standpunkt der Revision, dass der allgemeinen Preissteigerung ausschlaggebende Bedeutung bei der Bestimmung des Pachtzinses zukäme. Das ergibt sich aus dem Wortlaut der Nr. 2 des Pachtvertrages.
Gegen den Berechnungsansatz, den der Sachverständige gewählt hat, bestehen keine rechtlichen Bedenken. Die anschließend durchgeführte Pachtzinsberechnung für die Jahre 1968 und 1972 getrennt nach den drei genannten Faktoren ist ebenfalls bedenkenfrei, insbesondere musste der Sachverständige dabei von 1600 DM Pachtzins als einem für künftige Berechnung objektivierten, d. h. von den Umständen seines Zustandekommens losgelösten Wert ausgehen. Der Pachtzins sollte nach dem Willen der Vertragsschließenden bei Veränderung der geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse und bei Überschreiten der 15%-Schwelle bei der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex nicht angepasst, sondern neu festgesetzt werden. Die besonderen Wert- und Aquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss sind dagegen grundsätzlich nur bei einer späteren Anpassung des Miet- oder Pachtzinses an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse zu berücksichtigen (vgl. zu dem Unterschied zwischen Anpassung und Neufestsetzung Senat, BGHZ 62, 314 [316 f.] = NJW 1974, 1235 = WM 1974, 569 = Nr. 16 zu § 319 BGB; BGH, NJW 1975, 1557 = WM 1975, 772 [773]) .. .
3. Ein für die Billigkeit der neu festzusetzenden Pachtzinsleistung entscheidender Faktor ist jedoch darüber hinaus die Preisentwicklung für gewerbliche Räume im allgemeinen und für vergleichbare Objekte (Tankstelle mit Werkstatt und/oder mit Garagen und/oder mit Gebrauchtwagenhandel) im besonderen. Die Berechnungen, die der Sachverständige durchgeführt hat, sind nämlich rein theoretischer Natur und jedenfalls dann praktisch unbrauchbar, wenn der Markt die danach ermittelten Miet- oder Pachtzinsen nicht hergibt (vgl. Senat, NJW 1975, 1556 = WM 1975, 770). Die Bestimmung eines an der Realität des Marktes vorbeikalkulierten Miet- oder Pachtzinses als neue Leistung müsste als offenbar unbillig bezeichnet werden. Das hat das Berufungsgericht nicht verkannt, die Nichtberücksichtigung der Entwicklung der Geschäftsraummieten für Vergleichsobjekte indessen zu Unrecht dem Kläger angelastet, während die Verantwortlichkeit hierfür den Sachverständigen trifft. Ergibt sich, wie hier, aus dem Gutachten selbst, dass ein maßgeblicher Bewertungsfaktor wie die Entwicklung der Geschäftsraummieten überhaupt außer Betracht geblieben ist, so trifft die Partei, die sich gegen das Schiedsgutachten wendet, mangels eines greifbaren Ansatzpunktes noch keine Darlegungspflicht. Sie setzt vielmehr erst dann ein, wenn und soweit der Sachverständige seiner Begutachtung - angreifbare - Tatsachen zugrunde gelegt hat.
Wegen der Bedeutung der Geschäftsraummietenentwicklung als Bewertungsfaktor, anhand dessen sich die Richtigkeit der vorangestellten Berechnungen erweisen muss, hat ihre Nichtberücksichtigung zur Folge, dass das Schiedsgutachten nicht nur in diesem Punkt, sondern zugleich auch im Gesamtergebnis nicht nachprüfbar ist. So liegt der Fall hier. Das rügt die Revision mit Recht. Der Sachverständige hat, wie vor ihm schon H in dem Gutachten vom 13. 7. 1970, in diesem Zusammenhang lediglich mitgeteilt, dieser - d. h. der von ihm errechnete Pachtzins - werde auch in etwa bei entsprechenden Vergleichsobjekten vereinbart. Das ist eine nicht nachprüfbare Feststellung, weil er kein einziges Objekt benannt hat. Ein in seinem Gesamtergebnis nicht nachprüfbares Gutachten ist, wie der erkennende Senat bereits entschieden hat, offenbar unrichtig (Senat, NJW 1975, 1556 = WM 1975, 770) und muss, weil sich sein materieller Gehalt einer Bewertung entzieht, deshalb zugleich als offenbar unbillig angesehen werden.