Mietänderung

Zur Auslegung einer Mietanpassungsklausel bei ratenweise zurückzuzahlendem Baukostenzuschuss.
Zur Auslegung einer Klausel über die Anrechnung von auf den Mieter umgelegten öffentlichen Abgaben auf eine spätere Mietzinsänderung.
Zum Sachverhalt: Die Kläger mietete im August 1969 von der Beklagte gewerbliche Räume in E. und im Oktober 1969 solche in A. Die Parteien vereinbarten, dass die Mietvorauszahlungen je zur Hälfte bei Vertragsabschluss und bei Übergabe der Mietsache an die Mieterin zu entrichten seien und auf 15 Jahre auf die Miete umgelegt und amortisiert würden. Die §§ 5 und 15 der Mietverträge lauten:
§ 5 - Mietgleitklausel.
Jede Vertragspartei ist berechtigt, eine Anpassung des Mietzinses zu verlangen, wenn der vom statistischen Bundeszentralamt für die gesamte Bundesrepublik festgelegte Lebenshaltungskostenindex für die mittlere Verbrauchergruppe jeweils um mehr als 5% gegenüber dem Stand im Zeitpunkt des Beginns der Mietzahlung oder nach eingetretener Mietänderung gegenüber dem Stand im Zeitpunkt der Mietänderung gestiegen oder gefallen ist. Die Angleichung, d. h. die Erhöhung oder Ermäßigung des vertraglich vereinbarten Mietzinses beträgt jeweils 5%.
§ 15 - Erhöhung von gemeinschaftlichen Gebühren und Abgaben
Bei einer nach Vertragsabschluss eingetretenen Erhöhung oder Ermäßigung der das Mietobjekt betreffenden Steuern, öffentlichen Abgaben oder Gebühren sowie bei Neueinführung von Grundstückslasten ist der Vermieter berechtigt, die ihm entstehenden Mehr- oder Minderkosten vom Tage des Inkrafttretens an im Verhältnis der gemieteten Fläche zur Gesamtmietfläche des Objekts auf den Mieter umzulegen, falls nicht eine andere Umlage durch Gesetz oder Verordnung verbindlich bestimmt ist. Eine Mietänderung nach dieser Vereinbarung ist auf eine zeitlich darauf folgende Mietänderung auf Grund der Vereinbarung aus, § 5 des Vertrages in voller Höhe anzurechnen.
Die Parteien streiten darüber, wie die §§ 5, 15 der Mietverträge bei Mietzinsänderungen auszulegen sind. Die Kläger hat die Feststellung begehrt, dass die Beklagte bei der Berechnung einer Erhöhung nach § 5 den gemäß § 3 der Mietverträge zu verrechnenden Anteil der Mietvorauszahlung vom Mietzins abziehen müsse und erst das Ergebnis der Subtraktion der Mietzinserhöhung unterwerfen dürfe. Die Beklagte meint, die Erhöhung sei aus dem ungekürzten Mietzins zu berechnen. Weiter hat die Kläger die Feststellung beantragt, dass die Beklagte den Betrag, um den die Miete nach § 15 I des Mietvertrages vom August 1969 erhöht worden sei, bei einer darauf folgenden, auf § 5 des Mietvertrag es gestützten Mieterhöhung abziehen müsse, und dass Mietsenkungen nach § 5 des Mietvertrages nicht in vollem Umfang von einer bereits nach § 15 des Vertrages gesenkten Miete abzuziehen seien. Die Beklagte meint, der Betrag, um den die Miete nach § 15 I des Vertrages erhöht worden sei, müsse bei, einer darauf folgenden Mieterhöhung dem erhöhten Mietzins zugeschlagen werden.
Das Landgericht hat unter Abweisung der Klage im übrigen festgestellt, die Beklagte habe den Betrag, um den die Miete nach § 15 des Mietvertrages vom August 1969 erhöht worden sei, bei einer zeitlich darauf folgenden Mieterhöhung nach § 5 des Mietvertrages in voller Höhe abzuziehen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagte und die Anschlussberufung der Kläger zurückgewiesen. Die Kläger begehrt mit ihrer Revision, um deren Zurückweisung die Beklagte bittet, die Verurteilung der Beklagte auch nach ihrem ersten Feststellungsantrag. Die Revision der Kläger ist begründet. Die Revision der Beklagte hat keinen Erfolg.
Aus den Gründen: I. 1. Das Berufungsgericht meint, unter Mietzins i. S. des § 5 der Mietverträge sei der Betrag zu verstehen, den die Kläger ohne Berücksichtigung der Tilgungsraten für die Mietvorauszahlungen nach § 3 MV schulde. Die Vereinbarung über die Verrechnung der Mietvorauszahlungen betreffe nicht die Höhe der Mietzinsschuld, sondern deren Erfüllung. Bei der Berechnung der Mietzinserhöhung nach § 5 MV dürften deshalb die Tilgungsraten für die Mietvorauszahlungen nicht abgezogen werden. Zwar könne die Erwägung des erkennenden Senats in dem Urteil vom 17. 12. 1975 - VIII ZR 41/74, für eine Wertsicherung des Teiles des Mietzinses, der durch eine Mietvorauszahlung erbracht werde, bestehe kein Bedürfnis, weil der Vermieter insoweit den vollen Geldwert erhalte, auch für die Verträge der Parteien von Bedeutung sein; diesen habe aber freigestanden, etwas anderes zu vereinbaren. Das sei hier geschehen, wie sich aus der Formulierung der Verträge ergebe.
Diese Auslegung greift die Revision mit Erfolg an.
Die Vereinbarung in § 5 MV wird in ähnlicher Fassung, aber mit sachlich gleichem Inhalt, in Mietverträgen über gewerbliche Räume häufig benutzt, und zwar auch außerhalb des Bezirks des Berufungsgerichts Es handelt sich deshalb um eine typische Klausel, weshalb das RevGer. nicht an die Auslegung des Berufungsgerichts gebunden, in der Auslegung vielmehr frei ist.
Die Kläger hatte den letzten Teil der Mietvorauszahlungen bei Übergabe der Mietsache zu entrichten. Die erste Mietanpassung war erst wegen einer nach Beginn der Mietzahlung eintretenden Änderung der Lebenshaltungskosten statthaft. Da nach § 1 Nr. 7 MV die erste Miete mit der Bezugsfertigkeit der Mietsache zu entrichten war, kam daher, wenn die Kläger den Einzug nicht verzögerte, eine Angleichung der Miete nur für eine nach Leistung der Mietvorauszahlungen eintretende Änderung der Lebenshaltungskosten in Betracht. Wie der Senat in dem Urteil vom 17. 12. 1975 = WM 1976, 154 ausgeführt hat, hat der Vermieter bei Vorliegen eines solchen Sachverhalts deshalb, weil er die Mietvorauszahlung zum ungeschmälerten Kaufkraftwert in den Bau des Hauses investieren kann, keine Veranlassung, sich gegen eine Entwertung des mit der Mietvorauszahlung getilgten Teiles seiner Mietforderung durch Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel abzusichern. Der Mieter wird sich im Allgemeinen nicht gehalten sehen und es als nicht gerechtfertigt erachten, auch den auf die Mietvorauszahlung entfallenden Teil des Mietzinses einer Wertsicherung zu unterwerfen. Das gilt insbesondere dann, wenn, wie hier, der Vermieter die Mietvorauszahlung nicht zu verzinsen hat. Diese Gesichtspunkte schließen, wie das Berufungsgericht mit Recht ausführt, eine abweichende Vereinbarung nicht aus. Um aber im Wege der Auslegung des Mietvertrages eine solche annehmen zu können, genügt es nicht, dass im Vertrag als Mietzins ein Betrag angegeben ist, in dem, anders als im Senatsurteil vom 17. 12. 1975 = WM 1976, 154, die gleichzeitig vereinbarte Mietvorauszahlung nicht durch Abzug berücksichtigt ist. Dort war im Vertrag als Mietzins der Betrag angegeben, der sich nach Abzug der Tilgungsraten für die Mietvorauszahlung ergab. Der Senat hat aber ausgeführt, eine am Parteiwillen wie auch am Gebot von Treu und Glauben orientierte interessengerechte Vertragsauslegung könne nur zu dem Ergebnis führen, dass selbst wenn eine nicht um die Vorauszahlung gekürzte Miete vereinbart worden sein sollte, der Anpassung nur die um die Tilgungsraten für die Mietvorauszahlung gekürzte Miete zugrunde zu legen ist. Diese Erwägungen schlagen auch im vorliegenden Falle durch. Es sind keine Gesichtspunkte ersichtlich, welche eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten. Der Umstand, dass die Parteien Vollkaufleute sind, spricht nicht für, sondern eher gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung. Wenn nämlich Vollkaufleute auch für den Teil des Mietzinses eine Wertsicherung vereinbaren wollen, der aus der Sicht des Vermieters einer Wertsicherung nicht bedarf und den abzusichern der Mieter sich im allgemeinen nicht gehalten sieht, weil er ihn bereits vorausbezahlt hat, so kann von ihnen erwartet werden, dass sie im Mietvertrag ausdrücklich angeben, dass sie die Wertsicherungsklausel auch auf einen solchen Teil des Mietzinses erstrecken wollen. Da demnach bereits aus diesen Gründen die Auslegung der Wertsicherungsklausel ergibt, dass der Anpassung nach § 5 MV nur der um die Tilgungsraten für die Mietvorauszahlungen gekürzte Mietzins unterliegt, brauchte die Frage nicht entschieden zu werden, ob auch die Zusatzvereinbarungen der Parteien, in denen für die Fälle der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung vereinbart ist, dass ohne Rücksicht auf einen Finanzierungsbeitrag der Mieterin monatlich noch der in § 3 MV vereinbarte Mietzins zu entrichten ist, für diese Auslegung spricht.