Mietausfallforderungen

Ansprüche des Vermieters wegen Vorenthaltung der Mietsache (§ 557 BGB) und Mietausfallforderungen sind Entschädigungsforderungen i. S. des § 559 Satz 2 BGB.
Maßgebend für die Beantwortung der Frage, ob nach beendetem Mietvertrag das Vermieterpfandrecht für künftige Entschädigungsforderungen geltend gemacht wird, ist der Zeitpunkt, in dem der Vermieter zum ersten Mal das Pfandrecht geltend macht. Eine gerichtliche Geltendmachung ist nicht erforderlich.
Zur Frage, ob der Mieter nach Beendigung des Vertrages mit dem Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution gegenüber Ansprüchen des Vermieters aufrechnen darf.
Der Kläger ist seit 15. 6. 1964 Konkursverwalter der an diesem Tage in Konkurs gefallenen Firma B. GmbH. Die Gemeinschuldnerin war Mieterin von Lagerhallen des Beklagten, zuletzt auf Grund schriftlichen Mietvertrages vom 30. 4. 1963. Dieser Vertrag war bis 30. 4. 1968 fest abgeschlossen. Der Mietzins betrug 5 590 DM, hatte sich aber wegen Hinzumietung weiterer Räume zur Zeit der Eröffnung des Konkurses auf monatlich 5 840 DM erhöht. Nach § 5 Abs. 3 des Vertrages war der Mietzins jeweils bis zum 5. des Monats zur Zahlung fällig. Wörtlich heißt es dann:
Bei Rückstand von 2 Monatsmieten gilt der Vertrag für aufgelöst.
Die Gemeinschuldnerin hat die Miete für die Monate Mai und Tuni 1964 nicht gezahlt. Nach übereinstimmender Auffassung der Parteien ist deshalb nach § 5 des Vertrages das Mietverhältnis seit 6. 6. 1964 aufgelöst. Zu diesem Zeitpunkt betrug der Mietrückstand - unstreitig - 12 330 DM. Ihm stand gegenüber eine von der Gemeinschuldnerin vereinbarungsgemäß geleistete Mietkaution in Höhe von 11 182 DM. Nach § 5 Abs. 4 des Vertrages hatte der Beklagte die Kaution mit Beendigung -des Mietverhältnisses zurückzuerstatten.
In einem Verfahren wegen einstweiliger Verfügung ordnete das Landgericht durch Urteil vom 2. 7. 1964 u. a. an, dass der Beklagte die auf den gemieteten Gelände lagernden, zur Konkursmasse gehörenden Gegenstände der Gemeinschuldnerin an den Kläger herauszugeben habe gegen dessen Verpflichtung, die aus der Verwertung der Massegegenstände nach Befriedigung der Aus- und Absonderungsrechte verbleibenden Erlöse zugunst6n beider Parteien bis zur rechtskräftigen Feststellung etwaiger Absonderungsrechte des Beklagten zu hinterlegen. Entsprechend sind beide Parteien verfahren. Der Kläger hat die aus der Verwertung der Massegegenstände erzielten Beträge hinterlegt. Ihre Summe betrug am 31. 12. 1968 16355,87 DM.
Aus den Gründen: I. Nachdem die Parteien schon im gerichtsverfahren ihre oAnträge beschränkt haben, geht es im RevRechtszug a.) darum, wer die Auszahlung des hinterlegten
Erlöses verlangen kann.
II. ... 2. Der Beklagte beruft sich zur Begründung seines Absonderungsrechts in erster Linie auf sein Vermieterpfandrecht. Unstreitig gehörten sämtliche vom Kläger verwerteten Gegenstände, deren Erlös hinterlegt worden ist, der Gemeinschuldnerin. Das Vermieterpfandrecht und damit das Absonderungs- recht (§ 49 Abs. 1 Nr. 2 KO), das sich nach § 127 Abs. 1 Satz 2 go am Erlös fortsetzt, galt und gilt deshalb grundsätzlich für alle Forderungen des Beklagten aus dem Mietverhältnis.
a) Ausgenommen sind nach § 559 Satz 2 BGB allerdings Mietzinsansprüche für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr sowie künftige Entschädigungsforderungen. Dabei kann der Streit, ob insoweit ein Pfandrecht überhaupt nicht entsteht oder nur nicht geltend gemacht werden kann (vgl. Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl., S. 551 m. Nachw.), als nicht entscheidungserheblich dahingestellt bleiben.
Da das Mietverhältnis im Juni 1964 beendet worden und dor Mietzins für diesen Monat nicht streitig ist, geht es nur noch darum, ob dem Beklagten ein Vermieterpfandrecht für Entschädigungsforderungen zusteht.
Maßgebender Zeitpunkt dafür, ob insoweit künftige Ansprüche vorliegen, ist grundsätzlich die erste Geltendmachung des Vermieterpfandrechts. Da § 559 Satz 2 BGB im Gegensatz zu § 561 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht darauf abstellt, dass das Ver- mieterpfandrecht gerichtlich geltend gemacht wird, genügt je- der Vorgang, durch den der Vermieter sein gesetzliches Pfandrecht zur Geltung bringt (so richtig Hein, JW 33, 921 im Gegensatz zu der von ihm aa0 besprochenen Entscheidung des KG). Auch das RG war der hier vertretenen Auffassung. Es hat in der Entscheidung RGZ 142, 201, 206 darin, dass der Verpächter nach fristloser Kündigung des Vertrages das Pachtobjekt nebst Inventar in Besitz genommen hat, ein Geltend- machen des Vermieterpfandrechts gesehen (ebenso Staudinger, BGB, 11. Aufl., § 559 Nr. 49; a. A. offenbar Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., § 559 Nr. 8).
Allerdings ist ein Vermieter, der während des Bestehens des Mietvertrages sein Vermieterpfandrecht wegen ihm zustehen- der Ansprüche geltend macht, nicht gehindert, für Entschädigungsforderungen, die nach diesem Zeitpunkt entstehen, gleichfalls sich auf das Vermieterpfandrecht zu berufen. Da das Pfandrecht während Bestehens des Mietvertrages weiter besteht bzw. bei Neueinbringung von Sachen des Mieters neu entsteht, kann der Vermieter bis zum Ende des Vertrages für die bis dahin ihm erwachsenden Forderungen, auch soweit es Entschädigungsforderungen sind, sein Pfandrecht in jedem Falle erneut geltend machen.
Unstreitig hat der Beklagte am 3. 5. 1963 im Einvernehmen mit dem Geschäftsführer der Gemeinschuldnerin die Schlüssel zu den Mieträumen bei der Stadt- und Kreissparkasse 11 hinter- legt, um einen Abtransport der Sachen der Gemeinschuldnerin zu verhindern. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auff., dass der Beklagte damit sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat. Am 6. 6. 1964 war das Mietverhältnis nach § 5 Abs. g des Mietvertrages beendet. Bereits durch Schriftsatz vom 24. 6. 1964 hat der Beklagte im Verfahren wegen einstweiliger Verfügung sein Vermieterpfandrecht erneut geltend gemacht, indem er sich gegen den Antrag des Klägers, ihm Zutritt zum Mietobjekt zur gewähren und ihm den Besitz an den Gegenständen der Gemeinschuldnerin einzuräumen, mit dem Hinweis auf das Ver- mieterpfandrecht zur Wehr gesetzt hat. Dieser Schriftsatz ist dem Kläger spätestens in der mündlichen Verhandlung vom 25. 6. 1964 zugegangen. Das bedeutet, dass für alle Entschädigungsforderungen die vor diesem Zeitpunkt entstanden sind, das Vermieterpfandrecht geltend gemacht werden kann, nicht aber für alle späteren Forderungen. Diese sind vielmehr im Sinne des § 559 Satz 2 BGB als künftige Entschädigungsforderungen anzusehen.
c) In Betracht kommen insoweit insbesondere die Ansprüche, die der Beklagte aus § 557 BGB wegen verspäteter Räumung des Mietgrundstücks für die Monate Juli und August 1964 erhebt, sowie für die Ansprüche auf Entschädigung wegen Mietzinsausfalls, weil das Mietobjekt nach seinem Vortrag bis 31. IO. 1964 überhaupt nicht und danach nur zu einem gegen- über dem von der Gemeinschuldnerin bezahlten Betrag um 2890 DM geringeren Mietzins habe vermietet werden können.
Die Rev. meint, beide Arten von Ansprüchen seien unbeschadet der Frage, ob es sich begrifflich um Entschädigungforderungen handele, wie Mietzinsforderungen anzusehen, für die nach § 559 Satz 2 BGB der Gesetzgeber eine Befriedigung aus den dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenständen für das laufende und das daraus folgende Mietjahr ausdrücklich zulasse.
Dem kann nicht beigetreten werden. Die Ansicht der Rev. widerspricht dem klaren Wortlaut des Gesetzes, In der Rechtsprechung und im Schrifttum wird deshalb einhellig die Auff. vertreten, dass sowohl Ansprüche aus § 557 BGB wegen Vorenthaltung der Mietsache wie Mietausfallforderungen nur dann zur Geltendmachung des Pfandrechts berechtigen, wenn sie nicht nur dem Grunde nach bestehen, sondern wenn der Schaden, der wettgemacht werden soll, bereits entstanden ist (BGZ 54, 301; 142, 201, 205; RG, HRR 37 Nr. 795; Soergel-Siebert, aa0 § 559 Nr. 6; Staudinger, aa0 § 559 Nr. 49; BGB, RGRK, 11. Aufl., § 559 Anm. 8 b ; Planck, BGB, 4. Aufl., Anm. 4a; Jaeger, KO, 8. Aufl., § 49 Anm. 31; Mittelstein, aa0 S. 552). Dass das Vermieterpfandrecht nur bereits entstandene Schäden sichern soll, hat seinen guten Grund. Einmal könnte die Ausdehnung auf künftige Entschädigungsforderungen, insbesondere Mietausfallforderungen, den Auszug des Mieters im Hinblick auf die §§ 560, 561 BGB, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, die Geltendmachung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung abzuwenden (§ 562 BGB; so schon Prot. II 199 und Mot. II 406). Neben diesen sozialpolitischen Gesichtspunkt tritt ein kreditpolitischer. Die Vorzugsstellung, die der Vermieter nach § 49 Abs. 1 Nr. 2 KO genießt, führt namentlich bei Gewerberaummieten ohnehin häufig dazu, dass die übrigen Gläubiger leer ausgehen, und dass selbst die Durchführung eines Konkurses überhaupt unmöglich ist (vgl. dazu Jaeger, aa0 Anm. 14). Diese Gefahr würde noch erheblich größer, wenn das Vermieterpfandrecht nicht nur für den laufenden und (mit der Beschränkung des § 559 Satz 2 BOB) künftigen Mietzins sowie für bereits entstandenen Entschädigungsforderungen, sondern auch für künftige Schadensersatzansprüche, insbesondere für Mietausfallforderungen, herangezogen werden könnte. Der Gesichtspunkt, dass die übrigen Gläubiger des Mieters durch das gesetzliche Vermieterpfandrecht nicht über Gebühr benachteiligt werden dürfen, stand auch schon bei den Beratungen zum Entwurf des bürgerlichen Gesetzbuchs mit im Vordergrund (Prot. II 199; vgl. ferner die Zusammenstellung gutachtlicher Äußerungen z. d. Entwurf e. Bürgerlichen Gesetzbuchs, gefertigt im Reichsjustizamt Bd. II 276f., IV 410f.).
Die Entscheidungen des KG (OLG 21, 202) und des Oberlandesgerichts Gelle (OLG 36, 63) enthalten in Wirklichkeit keine Abweichung von der übrigen Rechtsprechung und Lehre. Sie behandeln beide Fälle, in denen nach der Auslegung der damals vorliegenden Mietverträge durch die entscheidenden Gerichte das Mietverhältnis nicht aufgelöst, sondern lediglich die Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung des Mietgebrauchs weggefallen war, während der Mietzinsanspruch des § 535 BGB weiter bestand. Gerade das KO betont aaO selbst, dass seine Entscheidung keine Abweichung von dem in BOZ 54, 301 aufgestellten Grundsatz darstelle.
Die Rev. begründet ihre mit der herrschenden Meinung nicht übereinstimmende Auff. mit der Erwägung, der Vermieter komme, wenn der Mieter keinen Mietzins zahle in eine zwiespältige Lage. Einerseits müsse er nach § 254 BGB den Mietvertrag zum Zwecke anderweitiger Vermietung kündigen; zum anderen büße er nach der bisherigen Rechtsprechung, wenn er nun sein Vermieterpfandrecht geltend mache, gerade dadurch die Sicherung für etwaigen Mietzinsausfall ein.
Das vermag die Meinung der Rev. indessen nicht zu rechtfertigen. Es ist nicht einzusehen, warum der Vermieter nach § 254 BGB genötigt sein sollte, bei Zahlungsverzug des Mieters zum Zwecke einer Neuvermietung eine Kündigung auszusprechen. Vielmehr bleibt es ihm - für künftige Mietzinsforderungen durch das Vermieterpfandrecht gesichert - unbenommen, die Kündigung so lange hinauszuschieben bis eine anderweitige Vermietung und damit die Vermeidung eines Mietausfalls möglich sind Dass hier wegen der vereinbarten automatischen Beendigung des Mietvertrages die Kündigung nichthinausgeschoben werden konnte, vermag eine andere Auslegung des § 559 Satz 2 BGB nicht zu rechtfertigen. Einmal hätte es der Beklagte nach § 568 BGB in der Hand gehabt, durch Fortsetzung des Mietvertrages sich pfandrechtsgesicherte Mietzinsansprüche auch für die Zukunft zunächst zu erhalten. Hinzu kommt, dass er sich die Klausel des § 5 Abs. 3 ersichtlich als Druckmittel hat einräumen lassen, um die Gemeinschuldnerin zu pünktlicher Mietzahlung anzuhalten. Wirkt sich eine solche zu seinen Gunsten vereinbarte Vertragsbestimmung hinsichtlich der Sicherung seiner Rechte bei der Vertragsauflösung nachteilig aus, so kann das nicht zum Ergebnis haben, dass entgegen dem klaren und auch wohlbegründeten Inhalt des Gesetzes künftige Entschädigungsforderungen wie künftige Mietzinsforderungen behandelt werden müssten.
d) Stellt man auf den 25. 6. 1964 als maßgebend für die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts ab, so sind sowohl Ansprüche nach § 557 BGB als auch solche wegen Mietausfalls als künftige Entschädigungsansprüche anzusehen. Denn sie werden vom Beklagten erst für die Zeit ab 1. 7. 1964 erhoben.
Künftige Entschädigungsforderungen sind ferner die Ansprüche, die der Beklagte aus von ihm durchgeführten Aufräumungsarbeiten sowie daraus herleitet, dass bei der Räumung Schäden an einer Torlaufschiene des Mietgrundstücks entstanden sind.
e) Danach kann der Beklagte sein Vermieterpfandrecht und das daraus folgende Absonderungsrecht für folgende Ansprüche geltend machen. ... 4. Es bleibt demnach dabei, dass ein Vermieterpfandrecht und damit ein Absonderungsrecht nur wegen eines Gesamtanspruchs von höchstens 13748,45 DM geltend gemacht werden kann. Das Vermieterpfandrecht ist aber erloschen, weil die ihm zugrundeliegenden Ansprüche des Beklagten durch Aufrechnung untergegangen sind (§§ 389, 1252, 1257 BGB).
a) Im Verfahren wegen einstweiliger Verfügung hat der Kläger mit der Forderung auf Rückerstattung der Mietkaution auf- gerechnet. Das Berufungsgericht hat diese Aufrechnung mit Recht nicht gelten lassen.
Die Kaution, gleichgültig welche Rechtsnatur man ihr beimisst (vgl. Soergel-Siebert, aa0 § 1204 Nr. 8), dient der Sicherung des Gläubigers, hier des Vermieters, für seine aus dem Vertragsverhältnis erwachsenden Ansprüche. Deshalb ist er bei Vertragsende zur Rückzahlung nicht verpflichtet, soweit seine fälligen Forderungen die Kaution erreichen oder über- steigen. Dem widerspricht § 5 Abs. 4 des Mietvertrages nicht. Die dort bestimmte Rückgewährpflicht des Beklagten bezieht sich ersichtlich nur auf den Fall, dass er keine fälligen Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen die Mieterin hat. Das ergibt sich aus dem Wesen der Kaution.
Für sie gilt aber weiter, dass sie alle und nicht nur gegenwärtige Ansprüche des Vermieters sichert, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Für den Vermieter ist es deshalb nicht gleichgültig, wie nach Beendigung des Vertrages seine Sicherheit (Vermieterpfandrecht einerseits und Kaution andererseits) eingesetzt und zur Deckung welcher Ansprüche sie verwendet werden. Dahingestellt kann bleiben, ob die Vereinbarung einer Mietkaution nicht stillschweigend das Verbot der Aufrechnung mit dein Anspruch auf Rückgewähr der Kautionssumme in den Fällen einschließt, in denen der Vermieter verschiedenartige Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend macht. Ein solches Verbot könnte verhindern, dass der Mieter etwa gegenüber den durch das Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen aufrechnet und so das Pfandrecht und somit zugleich die Kautionssicherung zum Erlöschen bringt ( §§ 389, 1252, 1257 BGB). Der Vermieter wäre dann mit den Forderungen, für die das Vermieterpfandrecht nicht geltend gemacht werden kann, nicht mehr gesichert. Der erkennende Senat hat schon früher ausgesprochen, dass es dem Zweck der Kaution widerspräche, wenn der Mieter einem nach Vertragsende erhobenen Anspruch entgegenhalten könnte, gerade dieser sei durch Verrechnung mit der Kaution erloschen (v. 15. 2. 1967 - VIII ZR 222/64 = WM 67, 515, 518). Auf jeden Fall wird, wie die Vorinstanzen mit Recht angenommen haben, dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen sein, innerhalb deren er sich entscheiden kann, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Während dieser Zeit ist eine Aufrechnung des Mieters mit der Kaution ausgeschlossen. Einer abschließenden Entscheidung, wie lange die Überlegungsfrist des Vermieters im Einzelfalle zu bemessen ist, bedarf es nicht. Nachdem der Vertrag erst am 6. 6. 1964 beendet war, konnte der Kläger jedenfalls nicht schon am 18. 6. 1964 mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, zu einem Zeitpunkt also, in dem noch nicht abzusehen war, wann das Mietgrundstück geräumt werden würde und wann es weitervermietet werden konnte, also sonach durchaus damit zu rechnen war, dass Vermieteransprüche wegen Vorenthaltung der Mietsache oder wegen Mietausfalls entstehen würden.
b) Zulässig war dagegen, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, die Aufrechnung des Klägers, die er mit Schriftsatz vom 26. 6. 1964 im Verfahren wegen einstweiliger Verfügung mit einem Betrag von 2128,10 DM gegenüber der Mietzinsforderung des Beklagten erklärt hat. Das Landgericht hat diesen mit einem durch Mangelhaftigkeit verursachten Wasserschaden begründeten Anspruch in Höhe von 1992,30 DM für begründet gehalten. Hiergegen sind in zweiter Instanz von keiner Partei Angriffe erhoben worden. Die Mietzinsforderung ermäßigte sich daher auf 10 337,70 DM (12 330-1 992,30).
c) Derselbe Schriftsatz des Klägers enthält eine weitere Aufrechnung, die sich auf einen Anspruch auf Verwendungsersatz für die Errichtung von Büroräumen stützt. Hiervon hat das Landgericht - von beiden Parteien unwidersprochen - 5 540 DM als begründet angesehen. Das führte zu einer weiteren Tilgung der Mietzinsforderung, die somit nur noch 4797,70 DM betrug (nicht 4823,70 DM, wie das Oberlandesgericht auf Grund eines Rechenfehlers annimmt )
d) Das Vermieterpfandrecht konnte nach dieser Aufrechnung des Klägers nur noch für Ansprüche in Höhe von insgesamt 4797,70 DM + 1418,45 DM (s. oben Nr. II 2e dd) 6216,15 DM geltend gemacht werden. Indessen hat der Beklagte, wie das Berufungsgericht gleichfalls zutreffend ausgeführt hat, diese restlichen Ansprüche durch seine Aufrechnung zum Erlöschen gebracht, die er anlässlich der Anmeldung seiner Forderungen zum Konkurs mit Schriftsatz vom 8. 7.1964 erklärt hat. Diese Anmeldung, die alle die Forderungen zum Gegenstand hat, die nach den Ausführungen unter Nr. II 2 e dieses Urteils durch das Vermieterpfandrecht gesichert waren, enthielt eine Verrechnung des Anspruchs auf Rückerstattung der Mietkaution.