Mieter-Übernahme

Zur Frage des Annahmeverzuges des Mieters, der einen kalendermäßig bestimmten Termin zur Übernahme der Mietsache nicht wahrnimmt.
Zum Sachverhalt: Der Kläger hatte für zehn Jahre ein gewerbliches Wohnheim gemietet und ab 1. 12. 1982 an die Firma A-GmbH für 25000 DM monatlich zum Betrieb eines Wohnheims weitervermietet. 1987 brachte ihm die Firma A die Beklagten als Ersatzmieterin und mit ihr vereinbarte der Kläger, dass sie am 1. 10. 1987 in das Untermietverhältnis eintreten solle. Der Vertragszweck sollte auf den Betrieb Wohnheim und Pension erweitert werden und die Beklagten sollte die entsprechenden Genehmigungen beschaffen. Ergänzend wurde vereinbart, dass das erste Obergeschoß erst am 1. 11. 1987 übergeben werden sollte. Ende September 1987 verweigerte der Grundstückseigentümer gegenüber der Beklagten die Zustimmung zur Nutzungsänderung und diese forderte den Kläger auf, die Zustimmung des Eigentümers herbeizuführen, da sie sonst die Mietsache nicht übernehmen könne, was sie auch nicht tat. Der Kläger kündigte das Untermietverhältnis am 16. 11. 1987 wegen Zahlungsverzugs fristlos und hat mit seiner Klage die Feststellungen begehrt, dass das Untermietverhältnis infolge seiner Kündigung erloschen sei und hat einen Zahlungsanspruch von 48895 DM geltend gemacht.
Das Landgericht hat dem Feststellungsanspruch und dem Zahlungsanspruch, diesem jedoch nur mit 44895 DM stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hat ausgeführt, dem Kläger stehe der mit der Klage erhobene Anspruch nicht zu.
Allerdings sei die Beklagten verpflichtet gewesen, die Genehmigung des Eigentümers des Wohnheims zu der beabsichtigten Nutzungsänderung herbeizuführen. Dies ergebe sich aus der Formulierung des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages vom 12. 2. 1987 und den Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen. Dennoch sei ein Mietzinsanspruch des Klägers nicht entstanden, weil er der Beklagten niemals die Übergabe des Mietobjekts angeboten bzw. das Objekt übergeben habe und damit seiner Gebrauchsgewährungspflicht nicht nachgekommen sei. Dass die Parteien eine ausdrückliche Übergabe gewollt hätten, folge aus der Ergänzungsvereinbarung vom 14. 8. 1987, in der sie konkrete Übergabetermine festgelegt hätten. Bei der Begehung vom 11. 9. 1987 habe es sich nicht um die Übergabe der Mietsache gehandelt. Diese Begehung habe nur der Feststellung erforderlicher Instandsetzungsarbeiten gedient, die vor der Übergabe durchzuführen gewesen seien. Erst nach deren Abschluss sei es dem Kläger überhaupt möglich gewesen, der Beklagten die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Die Übergabe des Mietobjekts habe auch nicht durch die in der Vereinbarung vom 14. 8. 1987 für den 30. 9. 1987 vorgesehene Abnahme ersetzt werden wollen. Da am 14. 8. 1987 der erst am 11. 9. 1987 festgestellte Umfang der Instandsetzungsarbeiten nicht bekannt gewesen sei, habe die Beklagten nicht wissen können, wann die Arbeiten tatsächlich abgeschlossen worden seien. Deshalb sei der Kläger, wenn er das Objekt für übergabefähig gehalten habe, verpflichtet gewesen, dies der Beklagten anzuzeigen und sie zur Wahrnehmung des vereinbarten oder eines anderen Übergabetermines aufzufordern. Das sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht geschehen. Darauf, dass die Beklagten das Objekt gar nicht abgenommen hätte, weil eine Nutzung als Wohnheim und Pension wegen des fehlenden Einverständnisses des Eigentümers nicht möglich gewesen sei, könne sich der Kläger in diesem Zusammenhang nicht berufen. Da der Kläger die Übergabe nicht angeboten habe, habe die Beklagten nicht abschließend entscheiden können, ob sie das Objekt abnehme oder nicht. Selbst wenn sie aber die Abnahme in Frage gestellt habe, sei der Kläger verpflichtet gewesen, die Mietsache anzubieten, um den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses festzulegen. Wegen Fehlens eines Übergabeangebots komme es darauf, wann das Objekt tatsächlich fertig gestellt gewesen sei, ebenso wenig an wie auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Beklagten Anspruch auf 70 Wohnheimplätze gehabt habe oder nicht. Da der Klageanspruch nicht bestehe, brauche über die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung nicht entschieden zu werden. Mangels eines begründeten Mietzins- oder Schadensersatzanspruches des Klägers sei die hierauf gestützte Kündigung vom 16. 11. 1987 unwirksam. Der Hilfsfeststellungsantrag sei gleichfalls unbegründet, weil der Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen sei und tatsächliche Anhaltspunkte für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht bestünden.
Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Nach dem für das RevGer. maßgeblichen Sach- und Streitstand kann nicht ausgeschlossen werden, dass dem Kläger der geltend gemachte Mietzins- und Schadensersatzanspruch zusteht und das in erster Linie verfolgte Feststellungsbegehren, mit dem die Wirksamkeit der durch Schreiben vom 16. 11. 1987 ausgesprochenen fristlosen Kündigung zur Entscheidung gestellt wird, gerechtfertigt ist.
Auf der Grundlage des bisher festgestellten Sachverhältnisses ist die Beklagten von ihrer Verpflichtung, den vom Kläger für Oktober 1987 und einen Teil des Monats November 1987 beanspruchten Mietzins zu zahlen, entgegen der Auffassung des Berufsgericht nicht deshalb befreit, weil ihr die Mietsache nicht überlassen worden ist.
Die Zahlungspflicht des Mieters entfällt grundsätzlich dann, wenn ihm die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung gestellt, also die entsprechende Gebrauchsmöglichkeit vom Vermieter nicht verschafft wird. In welcher Weise und mit welchem Inhalt dieser seiner Überlassungspflicht zu genügen hat, richtet sich in erster Linie nach dem Gegenstand des jeweiligen Vertrages und den darin getroffenen Abreden der Parteien. Kommt es nicht zu der so konkretisierten Gebrauchsüberlassung, so steht aber noch nicht ohne weiteres fest, dass der Mieter seine Gegenleistung, den Mietzins, nicht zu erbringen braucht. Vielmehr kann er unter Umständen trotz des Ausbleibens der dem Vermieter obliegenden Leistung verpflichtet bleiben, die vereinbarte Miete zu entrichten. Das ist der Fall, wenn die Leistungsstörung ausschließlich vom Mieter zu vertreten ist. Von einem derartigen Sachverhalt ist hier für die revisionsrechtliche Beurteilung auszugehen.
Nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 12. 8. 1987 war der Kläger verpflichtet, der Beklagten Räume zu gewähren, welche nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit geeignet waren, für den festgelegten Verwendungszweck Wohnheim und Pension zu dienen, und der Beklagten den unmittelbaren Besitz daran zu verschaffen. Dagegen war er nicht gehalten, die - vom Berufsgericht und auch von den Parteien für erforderlich gehaltene - Zustimmung des Eigentümers zu der mit dem vorgesehenen neuen Verwendungszweck verbundenen Nutzungsänderung herbeizuführen. Dies war vielmehr allein Sache der Beklagten. Das Berufsgericht hat die im Zusammenhang mit der geplanten Nutzungsänderung getroffene Regelung, es obliege der Beklagten, sich um die notwendigen Genehmigungen zu kümmern, dahin ausgelegt, dass darunter auch das Einverständnis des Eigentümers mit der beabsichtigten Nutzungsänderung falle. Diese Deutung wird von beiden Parteien hingenommen; sie ist auch rechtlich möglich und daher für das RevGer. bindend.
Der Umstand, dass beide Voraussetzungen für die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs - die Überlassung der Räume und die Zustimmung des Eigentümers zu der Nutzungsänderung - nicht erfüllt wurden, änderte indessen nichts an der Verpflichtung der Beklagten, den vereinbarten Mietzins zu zahlen.
Die Verweigerung der Zustimmung durch den Eigentümer ließ den Anspruch des Klägers auf die Gegenleistung unberührt. Gem. § 552 S. 1 BGB wird der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechtes verhindert wird. Hierbei stellt das Gesetz auf die Risikosphäre ab. Hat daher der Mieter - wie hier die Beklagten hinsichtlich der Zustimmung des Eigentümers - ein bestimmtes Risiko übernommen, so geht es zu seinen Lasten, wenn sich das Risiko dahin verwirklicht, dass er an einem dem vertraglich festgelegten Verwendungszweck entsprechenden Gebrauch der Mietsache gehindert wird.
Unerheblich ist insoweit, ob das Gebrauchshindernis nach oder - wie in vorliegendem Fall - bereits vor Überlassung der Mietsache als solche eintritt und ob den Mieter daran ein Verschulden trifft.