Mieterhöhung

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht es indessen für die Wirksamkeit der Mietzinserhöhungen als ausreichend angesehen, dass sie der jeweiligen Erhöhung der Beamtengehälter in Nordrhein-Westfalen entsprechen.
Soweit sich die Parteien nicht über die Mietanpassung einigen können, ist der Kläger aufgrund des Leistungsvorbehalts gemäß §§ 316, 315 BGB berechtigt, dieselbe einseitig nach billigem Ermessen vorzunehmen.
Zu einer Einigung der Parteien ist es zumindest hinsichtlich der dritten Mieterhöhung nicht gekommen. Denn die in den Schreiben vom 1. 6. 1971 und 17. 8. 1972 zum Ausdruck gebrachte Bereitschaft, die Mieterhöhung.. hinzunehmen, hatte der Beklagte von Bedingungen, abhängig gemacht, die der Kläger nicht annahm. r
Allenfalls könnte über die ersten beiden Mieterhöhungen eine Einigung dadurch zustande gekommen sein, dass der Bekl, die erhöhte Miete widerspruchslos gezahlt hat, sofern er hiermit den Umständen nach nicht nur die Hinnahme einer als unabwendbar angesehenen einseitigen Mieterhöhung, sondern auch sein Einverständnis mit derselben zum Ausdruck gebracht haben sollte. Da das angefochtene Urteil insoweit keine Feststellungen enthält, dass eine Vereinbarung über die früheren Mieterhöhungen nicht zustande gekommen ist. Dann aber sind alle drei Mieterhöhungen als einseitige Leistungsbestimmung des Klägers nach § 315 HI 1 BGB nur verbindlich, soweit sie der Billigkeit entsprechen.
Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Ausrichtung der Mieterhöhung allein an der jeweiligen Erhöhung der Beamtengehälter entspreche der Billigkeit, weil die Änderung der Beamtengehälter nach dem Willen der Parteien bei Vertragsschluss für die Mietanpassung habe maßgebend sein sollen und weil der Beklagte demgegenüber keine Gesichtspunkte vorgetragen habe, die eine Erhöhung der Mieterentsprechend der Steigerung der Beamtengehälter als unbillig erscheinen lassen könnten, ist von Rechtsirrtum beeinflusst. Würde man dieser Auffassung des Berufungsgerichts folgen, so hätte wie der Revision zuzugeben ist, § 3 WährG weitgehend seine Bedeutung verloren. Auf dem Umwege der ergänzenden Vertragsauslegung würde die Automatik der Mietanpassungsklausel nahezu wiederhergestellt.
Der Sinn der Vereinbarung eines nach § 3 WährG genehmigungsfreien Leistungsvorbehalts in einem Mietvertrag besteht darin, dass bei der Mietanpassung nach billigem. Ermessen außer der Änderung der von den Parteien benannten Bezugsgröße zusätzliche, für die Billigkeit der Mietanhebung wesentliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden sollen. Das schließt es zwar nicht aus, dass sich im Einzelfall die Mietanpassung dann nach der Änderung der von den Parteien als Richtlinie vereinbarten Bezugsgröße richten kann, wenn zu einer Abweichung von dieser Richtlinie aus Billigkeitsgründen keine Veranlassung besteht. Soweit aber im konkreten Fall ein Anlass zur Berücksichtigung zusätzlicher Umstände besteht, entspricht die Mieterhöhung nur dann der Billigkeit, wenn sie auch diesen Umständen gerecht wird. Dies muss der Kläger als Voraussetzung für die Wirksamkeit seiner Mieterhöhung darlegen und erforderlichenfalls beweisen.
Die Mieterhöhungen sind somit nicht schon dann wirksam, wenn der Beklagte keine Umstände dargelegt hat, die sie als unbillig erscheinen lassen, sondern nur dann, wenn der Kläger dargelegt und, erforderlichenfalls bewiesen hat, dass die Mieterhöhungen nicht nur der Steigerung der Beamtengehälter, sondern allen erheblichen Billigkeitsgesichtspunkten gerecht werden.
Insoweit hat das Berufungsgericht keine ausreichenden Feststellungen getroffen.
Es hat gemeint, es sei unerheblich, ob die Beamtengehälter stärker gestiegen seien als die allgemeinen Lebenshaltungskosten, weil der Mietvertrag dem Lebensunterhalt des nicht mehr erwerbstätigen Kläger habe dienen sollen, und weil infolgedessen eine Teilnahme des Klägers an der allgemeinen Erhöhung des Lebensstandards der Beamten habe er-: reicht werden sollen.
Der Mietzins ist indessen das Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache. Es muss deshalb im Vertrag selbst zum Ausdruck kommen oder sich aus, den Umständen bei Vertragsschluss ergeben, dass der wertgesicherte Mietzins - beiden Parteien erkennbar - den Lebensunterhalt des Klägers sichern sollte.
Der Mietvertrag vom 5. 11. 1967 enthält keinen entsprechenden Hinweis und einschlägige Umstände sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt.
Da der Zweck des vereinbarten Leistungsvorbehalts typischerweise in der Anpassung des Mietzinses an die Kaufkraftschwankungen des Geldes liegt, kann bei der vom Kläger. nach billigem Ermessen vorzunehmenden Anpassung der Miete dem Beklagten die Berufung auf das Zurückbleiben der allgemeinen Lebensunterhaltskosten hinter der Entwicklung der Beamtengehälter nicht versagt werden. Daher hat der Kl, wenn - wie es möglicherweise der Fall war - die Erhöhungen der Beamtengehälter über die Steigerung der Lebenshaltungskosten hinausgingen, die Billigkeit der Mieterhöhungen auch unter Berücksichtigung der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten darzulegen, es sei denn, dass die Differenz zwischen den beiden genannten Bezugsgrößen nur ganz unerheblich war.
Die vom Berufungsgericht im Rahmen der Billigkeitsprüfung für erheblich gehaltene Entwicklung des Gewinns, den der Beklagte in seinem Betrieb erzielt hat, könnte ebenfalls bei der Mieterhöhung nur berücksichtigt werden, wenn sie auch schon bei Vertragsschluss, insbesondere bei der Bemessung der ursprünglichen Miete Berücksichtigung gefunden hätte. Denn es ist nicht billig, solchen Umständen, die die Parteien beim Vertragsschluss als unbeachtlich angesehen haben, bei der Mietanpassung nachträglich Einfluß auf die Miethöhe einzuräumen. Eine Kürzung der Mieterhöhungen aus diesem Gesichtspunkt könnte der Beklagte im Übrigen nur verlangen, wenn er die geringere Gewinnentwicklung in seinem Betrieb nachweist. Insoweit hätte er die Darlegungs- und Beweislast, weil dieser Umstand in seiner Sphäre liegt.
Mit Recht hat das Berufungsgericht eine von der Erhöhung der Beamtengehälter wesentlich abweichende Mietzinsentwicklung für vergleichbare Objekte als erheblich angesehen. Bei stagnierenden Mieten wäre eine nur an den gestiegenen Beamtengehältern oder an den allgemeinen Lebenshaltungskosten orientierte Mieterhöhung nicht billig, weil dadurch das mit dem Leistungsvorbehalt bezweckte Wertgleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung gestört würde. Der Kläger hat daher zu beweisen, dass die Mietzinserhöhungen auch unter diesem Gesichtspunkt gerechtfertigt sind, wobei jedoch ein geringfügiges Zurückbleiben der Mieten hinter der Erhöhung der Beamtengehälter die getroffene Bestimmung jedenfalls für sich allein noch nicht unbillig machen würde. Auch insoweit fehlt es indessen bisher an Feststellungen des Berufungsgerichts
Entgegen der Ansicht der Revision sind allerdings die Mieterhöhungen nicht wegen der unzureichenden Beheizbarkeit der gemieteten Räume und der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Feuchtigkeit unbillig. Zwar mindern derartige Mängel den Wert der Mietsache. Dieser Umstand hat aber keinen Einfluss auf die Wertsicherung des Mietzinses, sondern rechtfertigt nach der Regelung der §§ 537 ff. BGB gegebenenfalls Gewährleistungsansprüche, die vom Beklagten gesondert zur Aufrechnung gestellt werden.