Mietertrag

Fehlt der dem Käufer als Eigenschaft vertraglich zugesicherte Mietertrag eines Grundstücks, so entfällt der dem Käufer hierdurch entstandene Schaden nicht ohne weiteres durch eine - vom im Kaufvertrag benannten Mieter abgegebene - abstrakte Schuldverpflichtung in Höhe des zugesicherten Mietertrags.
Zur Frage, ob der beim Weiterverkauf eines Gebäudegrundstücks erzielte Erlös, der dem Wert des Grundstücks nach Maßgabe des zugesicherten Mietertrags entspricht, als Vorteil den durch das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft entstandenen Schaden ausgleicht.
Zum Sachverhalt: Die Beklagten zu 1 war Eigentümerin eines mit dem A-Haus bebauten Grundstücks. Sie verkaufte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 7. 10. 1975 zum Preis von 8,5 Millionen DM an die E-Bank. Diese verkaufte es mit notariellem Vertrag vom 16./19. 3. 1976 zum Preis von 10 Millionen DM an den Kläger weiter, der mittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch der E-Bank gegen die Beklagten zu I und den Beklagten zu 2 als deren persönlich haftenden Gesellschafter nach § 463 BGB geltend. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Im A-Haus wird u. a. ein Café betrieben. Die zum Betrieb des Cafés genutzten Räume und sonstigen Grundstücksflächen hat die Beklagten zu 1 mit Vertrag vom 15. 10. 1973 auf die Dauer von 25 Jahren an die A-GmbH vermietet, deren Gesellschafter und derzeitiger Geschäftsführer der Beklagten zu 2 ist: Als jährlicher Mietzins sind - mit Gleitklausel - 268000 DM vereinbart. Aufgrund einer Vereinbarung vom 14. 2. 1975 zwischen der Beklagten zu 1 und der A- GmbH ruht der Mietvertrag auf die Dauer von 10Jahren vom März 1975. bis einschließlich Februar 1985. Für diesen Zeitraum hat die Beklagten zu 1 die betreffenden Räume und Grundstücksflächen mit einem weiteren Vertrag vom 17. 2. 1975 an eine dritte Firma vermietet, und zwar zu einem Mietzins von jährlich 120000 DM. Im Kaufvertrag zwischen der Beklagten zu 1 und der E-Bank heißt es in § 5 u. a:
Die Verkäuferin versichert,
a) dass alle mit den Mietern getroffenen Vereinbarungen in den Mietverträgen nebst Anlagen vollständig enthalten sind, die in der Anlage 3 zu diesem Grundstückskaufvertrag aufgeführt sind;
b) dass alle Mietverträge beiderseits ungekündigt sind;
c) dass die Mietverträge von den Mietern im wesentlichen ordnungsgemäß erfüllt worden sind.
Die im Vertrag mehrfach erwähnte Anlage 3 führt u. a. den Mietvertrag mit der A-GmbH vom 15. 10. 1973 unter Angabe der darin vereinbarten Monatsmiete und der Vertragsdauer auf. Die Vereinbarung vom 14. 2. 1975 über das Ruhen des Vertragsverhältnisses und der mit der dritten Firma geschlossene Ersatzvertrag vom 17. 2. 1975 werden weder in Anlage 3 noch an anderer Stelle des Kaufvertrages erwähnt. Unstreitig ist, dass die E-Bank vor dem Weiterverkauf des Grundstücks an den Kläger von dem Vorhandensein dieser beiden Verträge Kenntnis erlangt hat. Die A-GmbH hat die im Mietvertrag vom 15. 10. 1973 mit der Beklagten zu 1 vereinbarte Monatsmiete trotz der Suspendierungsvereinbarung vom 14. 2. 1975 für die Zeit von November 1975 bis einschließlich Mai 1976 voll an die E-Bank bezahlt. Sie gab am 15. 3. 1976 gegenüber der E-Bank auf deren Verlangen folgende schriftliche Erklärung ab: Die A-GmbH verpflichtet sich hiermit unwiderruflich zur Erfüllung des am 15. 10. 1973 abgeschlossenen Mietvertrages. Insbesondere verpflichtet sich die A-GmbH zur Überweisung des darin festgesetzten Mietpreises an den jeweiligen Eigentümer des Anwesens A-Haus... In dem Kaufvertrag zwischen der E-Bank und dem Kläger sind in Anlage 3 die Suspendierungsvereinbarung vom 14. 2. 1975 und der Ersatzmietvertrag mit der Drittfirma aufgeführt. Unter VI Nr. 2 des Vertrags weist die E- Bank den Kläger nochmals auf diese Verträge hin. In Absatz 3 heißt es u. a., das die Verkäuferin dem Käufer sämtliche Ansprüche abtritt, die ihr aufgrund und als Folge der in Absatz wiedergegebenen und weiterhin aller anderen Bestimmungen des Grundstückskaufvertrages vom 7.10. 1975 zustehen. Der Kläger versuchte zunächst, von der A-GmbH unter Hinweis auf ihre Verpflichtungserklärung vom 15. 3. 1976 die Zahlung der im Mietvertrag vom 15. 10. 1973 vereinbarten vollen Miete zu erlangen. Die A-GmbH - vertreten durch ihren mit dem Beklagten zu 2 personengleichen Geschäftsführer - erwiderte, dem Kläger sei das Ruhen des Mietvertrages bekannt gewesen. In ihrem Schreiben vom 15. 3. 1976 habe sie erklärt, dass sie ihren Mietverpflichtungen nachkomme, d. h. soweit solche bestünden bzw. fällig seien. Sie bestätige nochmals, dass sie nach Ablauf der Ruhezeit ihrer Zahlungsverpflichtung künftig nachkommen werde.
Das Landgericht hat der Schadensersatzklage des Klägers teilweise stattgegeben. Das Berufsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklagten die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht geht davon aus, dass die Beklagten zu 1 der E-Bank die uneingeschränkte Wirksamkeit des mit der A- GmbH begründeten Mietverhältnisses, also lediglich den Bestand des Vertrags, zugesichert habe. Dagegen habe der Kaufvertrag weder Zusicherungen hinsichtlich der Bonität der Mieter noch Zusicherungen dahin enthalten, dass die mit der A-GmbH vereinbarte günstige Miete auch über das Jahr 1998 hinaus erzielbar sein würde. Allenfalls sei durch die Zusicherung des Bestandes der Mietverträge hinsichtlich des Cafehausbetriebs eine bestimmte Ertragsfähigkeit bis zum Jahre 1998 zugesichert worden. Dem könne nicht entgegengehalten werden, dass ein bestimmter Ertragswert des Grundstücks als Eigenschaft zugesichert sei und das Grundstück trotz der Verpflichtungserklärung der A- GmbH einen wesentlich geringeren Ertragswert als den zugesicherten gehabt habe, weil es sich bei der Miete für die Cafehausflächen um eine nicht erzielbare Mondmiete gehandelt habe. Der E-Bank habe sonach im Zeitpunkt der Zession kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zugestanden, weil sie vor Abschluss des Kaufvertrags mit dem Kläger so gestellt worden sei, wie sie stünde, wenn der Mietvertrag mit der A-GmbH wirksam wäre, also die zugesicherte Eigenschaft vorhanden wäre: Zum einen durch die Zahlung des mit dieser Mieterin vereinbarten Mietzinses während der Nutzung der E-Bank, zum andern durch die Verpflichtungserklärung der A-GmbH im Schreiben vom 15.3. 1976, ein abstraktes und unwiderruflich abgegebenes Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis.
Die Revision rügt vornehmlich, dass das Berufsgericht den klägerischen Sachvortrag nicht unter dem Gesichtspunkt der arglistigen Vorspiegelung der Ertragsfähigkeit des Kaufgrundstücks geprüft habe, die dem im Kaufvertrag genannten, aber nicht zutreffenden Mietertrag entspreche und der gegenüber die wirkliche Ertragsfähigkeit ebensoviel zurückbleibe, als der von der tatsächlichen Mieterin bezahlte und marktübliche Mietzins gegenüber dem im Vertrag genannten Mietertrag geringer sei. Dieser hierdurch der Erstkäuferin zugefügte Schaden sei durch die Verpflichtungserklärung der A-GmbH vom 15. 3. 1975 nicht ausgeglichen. Diese Rüge ist, was den vom Berufsgericht angenommenen Ausgleich des eingetretenen durch die genannte, vom Berufsgericht als abstraktes Schuldanerkenntnis oder -versprechen ausgelegte Verpflichtungserklärung als solche anbelangt, begründet.
Zur Beantwortung der Frage, ob die Erstkäuferin durch Zahlung des mit der A-GmbH vereinbarten monatlichen Mietzinses vom November 1975 bis Mai 1976 und durch die Erklärung der A-GmbH vom 15. 3. 1976 so gestellt worden ist, wie sie stünde, wenn das Kaufgrundstück die zugesicherte oder vorgespiegelte Eigenschaft gehabt hätte, ist diese Eigenschaft, die dem Kaufgrundstück zur Zeit des Kaufes und auch noch im Zeitpunkt des Gefährübergangs fehlte, näher zu bestimmen. Als Sacheigenschaft eines Grundstücks kommt der Mietertrag, hier als zugesicherter oder als arglistig vorgespiegelter, in Betracht, wie er in Anlage 3 zu § 5 des Kaufvertrags zwischen der Beklagten zu 1 und der E-Bank als wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags mit der ausdrücklichen Versicherung seiner Vollständigkeit und seiner im wesentlichen ordnungsgemäßen Erfüllung wiedergegeben ist. Der Mietertrag ist aber nicht allein als obligatorischer Anspruch gegen den Mieter bedeutsam.