Miethäuser

Übernimmt in einem Werkförderungsvertrag der Darlehensgeber für die Wohnungen, die seinem Belegungsrecht unterliegen, vertraglich den Mietausfall, so bedeutet dies grundsätzlich nicht, dass er auch für die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit der von ihm benannten Mieter einzustehen hat.
Zum Sachverhalt: Der Kläger ließ auf ihm gehörigen Grundstücken vier Miethäuser errichten. Vorher schloss er mit der beklagten Firma eine als Werkförderungsvertrag bezeichnete schriftliche Vereinbarung ab. Darin verpflichtete er sich, 56 der in den Häusern vorgesehenen 68 Wohnungen ausschließlich an von der Beklagte benannte Personen zu vermieten. Die Beklagte verpflichtete sich demgegenüber, ein grundsätzlich unkündbares und zinsloses mit jährlich 5% zu tilgendes Darlehen von 399000 DM an den Kläger zu zahlen.
In § 3 Ziff. 5 des Vertrages heißt es:
Das Werk trägt bei den geförderten Wohnungen für die Dauer seines Belegungsrechtes den Mietausfall unter Berücksichtigung der zeitlichen Bestimmungen der vorherigen Absätze. Das Werk kann das Belegungsrecht für eine Wohnung mit dem Fortfall dieser Mietgarantie frühestens 10 Jahre nach Bezugsfertigkeit der Wohnung aufgeben. Eine Rückzahlung des Restdarlehens wird aber nicht gefordert.
Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte aus der Mietausfallgarantie in § 3 V des Vertrages in Anspruch. Er verlangt u. a. die Erstattung nichteinbringlicher Miete, welche von Mietern, die die Beklagte benannt hat, für Zeiträume, in denen sie die Wohnungen nutzten, nicht entrichtet worden ist.
Das Landgericht hat abgewiesen, das Oberlandesgericht die Berufung zurückgewiesen. Auch die Revision des Klägers bleibt erfolglos.
Aus den Gründen: I. Die vom Berufungsgericht vorgenommene, Auslegung des § 3 V des Werkförderungsvertrages ist im Ergebnis aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Die Annahme des Berufungsgerichts, im Vertrag komme der Wille der Vertragspartner zum Ausdruck, die Beklagte zu verpflichten, nur den Mietausfall zu ersetzen, der durch das Leerstehen von Wohnungen entsteht, die dem Belegungsrecht der Beklagte unterliegen, ist nicht zu beanstanden. Die Vertragschließenden haben sowohl für den Erstbezug als auch für nachfolgende Mietverhältnisse durch ins Einzelne gehende Bestimmungen in den dem § 3 V des Vertrages vorausgehenden Absätzen Vorsorge dafür getroffen, dass die Wohnungen nach Möglichkeit nicht leer standen. Unmittelbar im Anschluss hieran ist dann in § 3 V des Vertrages die Vereinbarung über die Haftung der Beklagte für den Mietausfall getroffen. Schon dieser Zusammenhang spricht dafür, dass nach dem Willen der Vertragschließenden Mietausfall von der Beklagte nur bei Leerstehen von Wohnraum ersetzt werden sollte. Dazu kommt, dass die Erstattungspflicht der Beklagte durch den Halbsatz unter Berücksichtigung der zeitlichen Bestimmungen der vorherigen Absätze beschränkt wurde und diese Einschränkung wegen der gewählten Formulierung nur auf den Fall des Leerstehens von Wohnraum bezogen werden kann. Weder an dieser Stelle des Vertrages noch an einer anderen ist ein Hinweis zu finden, der die Annahme rechtfertigen könnte, die Vertragspartner hätten die Erstattungspflicht der Beklagte auch auf den Fall erstrecken wollen, dass ein Mieter die Wohnung nutzte, aber keine Miete entrichtete. Weil eine solche Haftung der Beklagte sehr weit gegangen wäre, hätte es für den Fall, dass die Vertragspartner sie tatsächlich wünschten, nahe gelegen, sowohl die Haftung als solche ausdrücklich zu vereinbaren als auch zum Schutze der Beklagte eine Regelung zu treffen, die den Eintritt des Haftungsfalles nach Möglichkeit verhinderte. Wortlaut und Gesamtzusammenhang des Vertrages sprechen daher für den Willen der Vertragspartner, Mietausfälle, die auf Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines Mieters beruhten, dem Darlehensnehmer und nicht der Beklagte anzulasten.
Die Berücksichtigung von Sinn und Zweck des Werkförderungsvertrages und der vom Kläger mit den Mietern abgeschlossene Mietverträge sowie die Beachtung der Interessen der Partner des Vertrages vermögen eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Die Beklagte hat ihrem Vertragspartner ein Darlehen in beträchtlicher Höhe gewährt. Es ist nach dem Vertrag grundsätzlich unkündbar und unverzinslich. Der Tilgungssatz ist im Hinblick darauf, dass keine Zinsen zu zahlen sind, nicht hoch. Wenn die Beklagte im Rahmen ihres Belegungsrechtes befugt ist, ihrem Vertragspartner auch andere Personen als Werkangehörige zu benennen, durfte der Darlehensnehmer aber doch damit rechnen, dass die Beklagte im eigenen Interesse nur solche Personen vermittelte, die auch ihm genehm waren. Der Darlehensnehmer hat durch den Vertrag somit recht erhebliche Vorteile erlangt. Die Beklagte ihrerseits erhielt neben der Möglichkeit einer steuerlichen Vergünstigung die Gelegenheit, Betriebsangehörige in immerhin 56 Wohnungen zu einem günstigen Mietzins unterzubringen. Es ist deshalb nur billig und auch interessegemäß, wenn die Beklagte den Mietausfall für die Zeit übernahm, in der Wohnungen von ihr nicht belegt wurden, weil sie von ihrem Belegungsrecht keinen oder verspäteten Gebrauch machte. Bei der gebotenen Berücksichtigung der Interessenlage des Darlehensnehmers und des Darlehensgebers würde es gegen Treu und Glauben verstoßen, die Haftung der Beklagte auf Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines Mieters zu erstrecken. Eine so weit gehende Verpflichtung käme einer Schuldmitübernahme gleich, für welche die Leistungen, des Darlehensnehmers kein ausreichendes Äquivalent wären. Auch für den Fall, dass die Mieter, die den Mietzins wegen Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit nicht entrichten, dem Betrieb der Beklagte nicht angehören, von dieser aber als Mieter benannt worden sind, kann eine Haftung der Beklagte für den Mietausfall nicht bejaht werden. Zwar mag bei Personen, die keine Werkangehörigen sind, das Risiko, dass es sich um zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Mieter handelt, größer sein als bei Betriebsangehörigen. Es wäre aber dennoch unbillig, die Beklagte mit dem Mietausfall der genannten Art zu belasten. Soweit ein Mangel an Liquidität bereits bei Benennung des betreffenden Mieters in Betracht kommt, kann der Kläger sich gegebenenfalls dadurch schützen, dass er nach dem Vertrag den Abschluss eines Mietvertrages ablehnt: Dass der Mangel an Zahlungsfähigkeit und das Fehlen von Zahlungswilligkeit Gründe in der Person des Mieters im Sinne des Vertrages sind, bedarf keiner Erörterung. Soweit Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit erst nach Vertragsabschluss erkennbar werden, handelt es sich um das übliche Vermieterrisiko. Um es der Bekl, aufzuerlegen, müssten schon ganz besondere Gründe vorliegen, die hier nicht gegeben sind.