Mietkaution BGB

Der Mieter kann Ersatz des Schadens, der ihm dadurch entstanden ist, dass er die Mietsache nicht in der vereinbarten Weise hat gebrauchen können, nur für die Zeit verlangen, in der der Vermieter zur Leistung verpflichtet war und auch gegen seinen Willen am Vertrage festgehalten werden konnte.
Der Mieter, der eine Mietkaution gestellt hat, kann vor Beendigung und Abwicklung des Mietvertrages weder mit der Forderung auf Rückgewähr der Kaution gegen eine Mietzinsforderung aufrechnen noch den Vermieter darauf verweisen, sich wegen eines Mietrückstandes aus der Kaution zu befriedigen.
Zum Wesen und zur Bedeutung einer Mietausfallbürgschaft.
Aus den Gründen: Die Rev. ist begründet.
Das Berufungsgericht Ist der Auff., den Beklagten stehe nach § 538 BGB ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung gegen die Kläger zu. Die zum Betriebe einer Gaststätte vermieteten oder verpachteten Räume hätten in ihrer baulichen Art nicht den Anforderungen der Konzessionsbehörde entsprochen, weil ihnen der erforderliche Schallschutz gefehlt habe. Der Schallschutz müsse ausreichen, um zu verhindern, dass bei Musik und Tanz unzulässige Geräusche in die Nachbarwohnung eindrängen. Musikdarbietungen und öffentliche Tanzveranstaltungen hätten die Beklagte abhalten dürfen. Das sei in konzessionierten Gaststätten ohne besondere Genehmigung erlaubt. Zwar habe die Gaststätte als gutbürgerliches Lokal geführt werden müssen. Da- mit sei aber keinesfalls die Vermietung des Sälchens an Vereine und zu Feiern ausgeschlossen worden, so dass Tanzmusik und Gesang in den Beklagten überlassenen Räumen hätten stattfinden können, ohne dass gegen die vertraglichen Vereinbarungen verstoßen worden sei. Auch hätten die Eheleute W. sogar normale Gespräche, die im Sälchen geführt wurden, hören können.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Es ist allerdings richtig, dass dann, wenn Räume zu einem gewerblichen Zweck vermietet oder verpachtet werden, es Sache des Vermieters ist, sie in einen Zustand zu versetzen, dass in ihnen das Gewerbe ausgeübt werden kann, und solche baulichen Veränderungen vorzunehmen, von denen die Konzessionsbehörde die Erteilung der Konzession abhängig macht. Ob, wie die Rev. mit ihren Angriffen geltend macht, die Beklagte nicht berechtigt waren, Musikvorführungen und Tanzveranstaltungen in den Gasträumen darzubieten, und ob, wenn die Beklagte das unterlassen hätten, die getroffenen Schallschutzmaßnahmen ausgereicht hätten, kann hier dahingestellt bleiben. Selbst wenn die Beklagte die Pachträume in einer nach dem Vertrage zulässigen Weise genutzt haben, so ließen sich mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung die Ansprüche der Beklagte auf Schadensersatz noch nicht rechtfertigen. Die Beklagte gehen davon aus, dass die Kläger ihre Verpflichtung, ihnen den Gebrauch der Pachträume während der ganzen Vertragsdauer zu ermöglichen, nicht erfüllt hätten. Die Beklagte wollen in erster Linie so gestellt werden, als wäre der Pachtvertrag nur auf ihre Kündigung vom 18. 5. 1967 wegen Mängel der Gaststätte aufgelöst worden und als hätte der Vertrag andernfalls bis zum vorgesehenen Ablauf am 14. 1. 1977 seine Wirksamkeit behalten. Sie machen also das Erfüllungsinteresse geltend. Die Auff. des Berufungsgerichts, das ihnen unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt einen Schadensersatzanspruch zubilligt, unterliegt aber rechtlichen Bedenken. Ersatz des durch Entziehung des Mietgegenstandes entstandenen Schadens kann nach der Natur dieses Anspruches nur für die Zeit verlangt werden, in der der Vermieter zur Leistung verpflichtet war und auch gegen seinen Willen am Vertrag festgehalten werden konnte (StaudingerKiefereauer BGB 11. Aufl. § 538 Anm 2 und § 537 Anm 23; Soergel-Siebert BGB 10. Aufl. § 538 Anm 18; Urteil des erkennenden Senats vom 15. 6. 1964 - VIII ZR 255/62 - Nr. 12/13 zu § 537 BGB = BMW arn 1964 Nr. 163 = WM 1964, 831). War die fristlose Kündigung der Kläger vom 6. 4. 1967 wirksam, so ging die Kündigung der Beklagte vom 18. 5. 1967 ins Leere. Sie können dann ihre Ansprüche, selbst wenn die Kläger ihrerseits die ihnen obliegenden Leistungen nicht ordnungsmäßig erbracht hätten, nicht auf Schäden stützen, die dadurch entstanden sind, dass sie die Pachträume vor Ablauf des Vertrages herausgeben mussten und sie nicht bis zum vorgesehenen Ende des Pachtvertrages nutzen konnten.
b) Das Berufungsgericht hält die Kündigung der Kläger für unwirksam. Soweit die Kündigung darauf gestützt war, dass die Beklagte die Hälfte der Januar-Miete erst im März 1967 entrichtet und ab 1. 3. 1967 für die Gaststätte keine Miete mehr gezahlt haben, geht das Berufungsgericht zwar davon aus, dass die Beklagte in Anbetracht des Ausschlusses einer Aufrechnungsbefugnis sich mit der Zahlung eines nicht unerheblichen Teiles von zwei Monatsraten im Rückstand befunden haben. Es meint jedoch, die Kündigung sei im Hinblick auf die gesamten Umstände als treuwidrig anzusehen:
aa) Einmal hätten die Beklagte eine Kaution von 2200 DM hinterlegt. Jedenfalls für den März- und April-Pachtzins hätten die Kläger eine Sicherheit in Händen gehabt, die sie in Anspruch hätten nehmen können. Diese Auff. ist unrichtig. Eine Miet-Kaution dient, wie auch im vorliegenden Fall ausdrücklich im Vertrage gesagt ist, der Sicherheit für die Erfüllung der dem Mieter aus dem Vertrage obliegenden Verpflichtungen (vgl. § 572 BGB). Die Sicherheit ist mithin erst bei Beendigung des Vertrages an den Mieter zurückzugeben, wenn der Vermieter sie nicht zur Befriedigung von alsdann etwa noch bestehenden Ansprüchen verwenden darf (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 15. 2. 1967 - VIII ZR 222/64 = WM 1967, 515, 518). Der Mieter hat daher vor Beendigung des Vertragsverhältnisses keinen Anspruch auf Rückzahlung, mit der er gegen eine Mietzinsforderung aus dem laufenden Vertrage aufrechnen könnte. Er kann den Vermieter auch nicht darauf verweisen, sich seinerseits aus der Sicherheit zu befriedigen, weil er dem Vermieter damit die diesem auch zur Sicherung künftiger Ansprüche dienende Sicherheit entzöge (Rödding, Betriebs-Berater 1968, 934, 935 unter II 2 a; Schopp, ZMR 1969, 1, 2). Eine solche Befugnis lässt sich auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben herleiten. Gewiss ist der Mieter, wenn der Vermieter die Sicherheit während des Laufes des Vertrages in Anspruch nimmt, grundsätzlich verpflichtet, sie wieder aufzufüllen. Daraus folgt aber nicht, dass der Vermieter sich bei Zahlungsverzug des Mieters an die Sicherheit halten müsste; denn er liefe alsdann Gefahr, dass der zahlungsschwache Mieter auch der Verpflichtung zur Auffüllung der Sicherheit nicht nachkommen würde. Dafür, dass im vorliegenden Fall die KI die Kaution wieder aufgefüllt hätten, bestehen über- dies keine Anhaltspunkte.
bb) Das BerGer führt weiter an, die Kläger hätten mit der Brauerei A. eine besondere Abmachung getroffen, wonach diese für die Dauer des zehnjährigen Vertrages eine Mietausfallbürgschaft bis zu 7800 DM übernahm. Deshalb seien die Kläger verpflichtet worden, der Brauerei Mietrückstände von mehr als 2 Monaten unverzüglich mitzuteilen. Die Kläger hätten jedoch die Brauerei nicht aus ihrer Mietgarantie in Anspruch genommen, sondern am 6. 4. 1967 die Kündigung ausgesprochen. Die der Sicherung der Brauerei dienende Abrede über die Mitteilung von Mietrückständen habe zugleich einen verstärkten Schutz der Beklagte bedeutet so dass auch ihnen gegenüber die sofortige Kündigung treuwidrig gewesen sei. Auch dieser Auff. kann nicht gefolgt werden. Das BerGer scheint in der Abrede der Kläger mit der Brauerei über die Mitteilung eines Pachtrückstandes eine Vereinbarung zugleich mit den Beklagten oder zugunsten der Beklagte zu sehen, aus der die Kläger auch gegenüber der Beklagte verpflichtet gewesen seien, der Brauerei Mitteilung zu machen. Das kann dahingestellt bleiben. Die Meinung des Ber- Ger., die Kläger hätten versuchen müssen, die Brauerei aus ihrer Mietgarantie in Anspruch zu nehmen, geht jedenfalls fehl. Die Bedeutung einer Ausfallbürgschaft, wie sie hier ausdrücklich vereinbart worden ist, liegt darin, dass der Bürge nur auf das haftet was der Gläubiger trotz Anwendung gehöriger Sorgfalt vom Schuldner nicht erlangen kann. Im Gegensatz zur gewöhnlichen Bürgschaft ist der Bürge nicht auf die Einrede der Vorausklage angewiesen. Vielmehr setzt die Inanspruchnahme des Ausfallbürgen voraus, dass der Gläubiger trotz Zwangsvollstreckung beim Schuldner und infolge Versagens sonstiger Sicherheiten einen Ausfall gehabt hat, den er darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat (ROZ 145, 167; Reimer Schmidt bei Soergel-Siebert BGB 10. Aufl. Anm 18 vor § 765). Dass die Brauerei entgegen ihrer Verpflichtung als Ausfallbürgin bei einer Mitteilung für die Beklagte eingesprungen wäre, ist nicht festgestellt. Für eine solche Annahme liegt auch nichts vor. Im Übrigen wäre es in erster Linie Sache der Beklagte gewesen, ihrerseits die Brauerei zu bitten, die rückständige Miete zu begleichen. Davon, dass eine fristlose Kündigung so lange treuwidrig sei, wie einem Bürgen nicht die Möglichkeit gegeben ist, die Mietzinsschuld für den Mieter zu entrichten, kann keine Rede sein. Das Mieterschutzgesetz enthält in § 3 Abs. 3 die Vorschrift, wonach die Aufhebung eines Mietverhältnisses nicht mehr zulässig ist, wenn innerhalb der Frist von einem Monat die für den Mieter zuständige Fürsorgebehörde dem Gericht erklärt, dass sie zur Befriedigung des Vermieters bereit ist. Eine entsprechende Anwendung dieses Gedankens bei Bestehen einer Ausfallbürgschaft im Fall einer Verpachtung gewerblicher Räume ist nicht möglich.