Mietverhältnis
Die Unterzeichnung einer Handelsregisteranmeldung durch einen Mitgesellschafter ist für die übrigen Gesellschafter regelmäßig dahin zu verstehen, dieser billige, was er erklärt hat, auch im Innenverhältnis, es sei denn, aus den Umständen ergebe sich etwas anderes.
Die Anfechtung wegen Irrtums, die zu einer Änderung der Grundlagen des Gesellschaftsverhältnisses führt, ist gegenüber allen übrigen Gesellschaftern zu erklären.
Ist in einem schriftlichen Mietvertrag über gewerbliche Räume, der hinsichtlich der Mietzeit eine ausdrückliche Regelung nicht enthält, bezüglich des Mietzinses vereinbart, dass dieser für einen bestimmten Zeitraum verbindlich bleiben soll, so verbietet sich in aller Regel die Auslegung, dass während des genannten Zeitraums das Mietverhältnis unkündbar ist.
Zum Sachverhalt: Die Beklagte hatte durch zwei Verträge vom Kläger Büroräume gemietet. Zunächst hatte sie gemäß dem schriftlichen Entwurf des Klägers vom 3. 5. 1967, den sie bestätigte, einen Vertrag über Büroräume im ersten Stockwerk des dem Kläger gehörenden Hauses abgeschlossen. Als diese Räume sich jedoch als zu klein erwiesen, kam es nach Rücknahme einer vom Kläger ausgesprochenen Kündigung und nach längerer Korrespondenz der Parteien schließlich zu einer Vermietung von Räumen des zweiten Stockwerkes, die so gelegen sind; dass beidseits der gemieteten Büroräume noch die Möglichkeit einer Ausweitung besteht.
Der Vertrag über die Büroräume des zweiten Stockwerkes, in welche die Beklagte am 15. 5. 1972 unter gleichzeitiger Aufgabe der Räume des ersten Stockwerks umgezogen ist, war wiederum in der Weise zustande gekommen, dass der Kläger einen von ihm schon unterzeichneten vollständigen Vertragsentwurf der Beklagte zur Erklärung des Einverständnisses übersandte. In dem Entwurf heißt es u. a.: vermiete ich Ihnen ab 15. 5. auf der II. Etage meines Hauses.. die nach Ihren Wünschen auf meine Kosten umgebauten, installierten und renovierten 125,08 qm großen Büroräume zu einem monatlichen Mietzins von DM 7 pro qm zuzüglich Umlagen... Der Mietpreis von DM 7 pro qm soll für die nächsten 3 Jahre verbindlich bleiben. Eine Ausfertigung dieses Schreibens, welches als neuer Mietvertrag gelten soll, bitte ich mit Ihrer Einverständniserklärung an mich zurückzusenden. Die Beklagte sandte den Entwurf insoweit unverändert mit ihrer schriftlichen Einverständniserklärung vom 22. 6. 1972 an den Kläger zurück.
Als im Zusammenhang mit der Neuordnung ihres Unternehmens die Beklagte Anfang 1973 ihre Geschäftsstelle verlegte, kündigte sie Ende Juni 1973 das Mietverhältnis zu Ende September 1973. Der Kläger hält die Kündigung für unwirksam und meint, die Vertragsklausel, dass der Mietpreis von 7 DM/qm für die nächsten drei Jahre verbindlich bleiben soll, sei als Ausschluss des Kündigungsrechts für ebendiese drei Jahre zu verstehen. Dem hält die Beklagte entgegen, die Klausel betreffe nur den Mietzins, nicht die Mietzeit. Beide Vorinstanzen haben der Klage auf Zahlung von 6 231,05 DM Mietzins für die Monate Oktober 1973 bis Apri11974 nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass das Mietverhältnis bis zum 14. 5.1975 fortbesteht, stattgegeben. Die zugelassene Revision führte zur Klageabweisung.
Aus den Gründen: I. Eine langfristige Bindung, wie vom Berufsgericht bejaht, ist von den Parteien nicht übereinstimmend erklärt worden; sie ist insbesondere aus der Klausel, dass der Mietzins von 7 DM/qm für die nächsten drei Jahre verbindlich bleiben soll, nicht herzuleiten.
1. Bedenklich ist es schon, einer Vertragsklausel, die in ihrem Wortlaut eindeutig und einzig nur den Mietzins betrifft, eine Vereinbarung über die Mietzeit zu entnehmen. Mietzins und Mietzeit sind die beiden Kernpunkte jeder mietvertraglichen Abmachung und in ihrer großen wirtschaftlichen Bedeutung wie auch in ihrer wesensmäßigen Verschiedenheit jedem Laien bekannt und geläufig. Deshalb erscheint es keinesfalls vertretbar, aufgrund von Erwägungen allgemeiner Natur - so das Berufsgericht in Betracht zu ziehen, dass mit der betreffenden Vertragsbestimmung ein umfassender Kündigungsausschluss gemeint war. Das Gegenteil ist richtig: Selbst der Rechtsunkundige unterscheidet scharf, was er - als Mieter - an Miete zu zahlen hat und auf welche Zeit er zum Besitz der Mietsache berechtigt ist bzw. - als Vermieter was er an Miete fordern kann und wie lange er zur Überlassung des Gebrauchs der Sache an den Mieter verpflichtet ist. Sind schon die Modalitäten der Vertragsbeendigung von erheblicher praktischer Bedeutung und deshalb in Mietverträgen; in aller Regel detailliert geregelt, so gilt dies erst recht hinsichtlich der Frage, ob überhaupt und gegebenenfalls für welchen Zeitraum die Parteien eine Bindung eingegangen sind, welche die sonst gegebene ordentliche Kündigung ausschließt.
2. Zur Eindeutigkeit des Wortlauts tritt hinzu, dass es sich bei der hier in Rede stehenden Klausel um eine typische Schutzklausel, für den Mieter, hier: für die Beklagte, handelt. Bedeutsam ist insoweit nicht nur ihre sprachliche Formulierung, sondern auch die Wirtschaftslage speziell auf dem Gebiet der Gewerberaummieten, die sich jedenfalls im Allgemeinen - in den vergangenen Jahren zum Teil erheblich erhöht haben. Bei Mietverträgen mit bestimmter Laufzeit pflegt sich der Vermieter deshalb häufig eine Anpassung des Mietzinses an die schwindende Kaufkraft des Geldes durch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel zu ermöglichen. Wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, so bedarf es einer Wertsicherungsklausel nicht, weil der Vermieter mit den gesetzlichen Fristen kündigen und dann je nach Marktlage einen neuen, höheren Mietzins durchsetzen kann. Gerade dann aber ist das Interesse des Mieters, die vereinbarte Miete jedenfalls für eine gewisse Zeit einzufrieren, unverkennbar. Eine entsprechende mietvertragliche Abrede wirkt als Schutzklausel zugunsten des Mieters auch für den Fall, dass der Vermieter versuchen sollte, im Wege einer Änderungskündigung eine Mieterhöhung zu erreichen: Der Mieter kann solchen Versuchen unter Hinweis auf die erfolgte Festschreibung des Mietzinses mit dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung begegnen.
Die Vereinbarung einer Festmiete für eine bestimmte Mindestzeit ist deshalb in Mietverträgen, die durch ordentliche Kündigung beendet werden können, eine typische Mietzinsregelung im Mieterinteresse. Schon deshalb ist es von vornherein verfehlt, aus einer derartigen Abrede eine Vereinbarung über die Mietzeit abzuleiten. Die Vereinbarung der Festmiete wäre dann überflüssig. Es genügte vielmehr die Vereinbarung einer Mindestmietzeit und danach das Weiterlaufen des Vertrages auf unbestimmte Zeit.
3. Handelt es sich aber um eine für einen Vertrag auf unbestimmte Zeit typische Klausel, so kommt die Annahme, ihr sei die Vereinbarung eines auf bestimmte Zeit geschlossenen Vertrages zu entnehmen, nur in Betracht, wenn Derartiges in irgendeiner Weise im Vertrag eindeutig zum Ausdruck kommt. Das gilt vor allem, wenn ein solcher Vertrag an sich eine Regelung über den Beginn der Mietzeit enthält. Ist dann eine Abrede über das Ende der Mietzeit nicht getroffen, so bewendet es bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag. Anhaltspunkte für eine abweichende Vereinbarung sind im Vertragswortlaut nicht festgestellt und auch nicht feststellbar.
Es kommt deshalb nicht einmal entscheidend darauf an, dass die vom Berufsgericht herangezogene Korrespondenz der Parteien für seine Auslegung nichts hergibt. Zwar ist es richtig, dass die Beklagte in einem Schreiben vom 21. 2. 1968 zum Ausdruck brachte, sie hätte für den ersten Mietvertrag eine Bindung auf bestimmte Zeit gewünscht. Das Antwortschreiben des Klägers vom 11. 3. 1968 zeigt aber, dass gerade er eine solche Bindung nicht wünschte; denn es heißt dort, einen langfristigen Mietvertrag hätte er zu einem Quadratmeterpreis von 4,23 DM nicht abgeschlossen. Ganz unberücksichtigt lässt das Berufsgericht bei der Würdigung der Korrespondenz das Schreiben der Beklagte vom 2. 3. 1971, das sich ebenfalls noch auf den ersten - unstreitig auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen - Mietvertrag bezieht. Dort wünschte die Beklagte als Entgegenkommen des Klägers für die von ihm verlangte Erhöhung des Mietpreises auf 6 DM/qm, der Mietpreis von DM 6/qm solle für die nächsten drei Jahre verbindlich sein. Das ist wörtlich dieselbe Formulierung, die im zweiten Mietvertrag für die Frage des Mietzinses gewählt worden ist. Das aber spricht, was das Berufsgericht übersehen hat, dafür, dass die Mietzinsklausel im zweiten Mietvertrag keine andere Bedeutung hat als eben nur die Festlegung der Miete auf drei Jahre und nichts außerdem. Das Antwortschreiben des Klägers vom 10. 3. 1971 zeigt wiederum, dass gerade er es war, der sich trotz des für die damalige Zeit unstreitig hohen Mietzinses von DM 6/qm nicht auf eine bestimmte Mietzeit festlegen wollte.
Auch die Aussage des schon vom Landgericht vernommenen Zeugen St, der ehemals in der örtlichen Geschäftsstelle der Beklagte tätig war, räumt die vorstehend aufgezeigten Bedenken gegen die Annahme eines auf drei Jahre unkündbar abgeschlossenen Vertrages nicht aus. Nach eigener Bekundung dieses Zeugen waren seine Gespräche mit dem Kläger nicht als verbindlicher Vertragsabschluss gemeint, vielmehr war vorgesehen, dass ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden sollte. Dieser schriftliche Vertrag wurde- wie schon der Vertrag von 1967- bis in alle Details vom Kläger entworfen und der Beklagte nur noch zur Erklärung ihres Einverständnisses zugeleitet. Erklärt wurde dieses Einverständnis nicht etwa von dem Zeugen St sondern von einem in der Zentrale der Beklagte tätigen gehobenen Angestellten. Es ist deshalb rechtlich ohne Gewicht, wenn der Zeuge bei seiner Vernehmung auf die hypothetische Frage, was geschehen wäre, wenn der Kläger seinerseits vor Ablauf von drei Jahren gekündigt hätte, bekundet hat, als Angestellter der Beklagte wäre er auf die Barrikaden gegangen.
4. Belanglos ist im Rahmen der nach §§ 133,157 BGB vorzunehmenden Auslegung, ob es möglicherweise im wohlverstandenen Interesse des Kläger gelegen hätte, die Beklagte fest auf drei Jahre an den Mietvertrag zu binden, nachdem er auf deren Wunsch das Mietobjekt mit erheblichen Kosten umgebaut hatte. Es lag dann, zumal für einen Diplomkaufmann und Steuerberater, mehr als nahe, eine entsprechende Abrede in den von ihm selbst formulierten Vertrag aufzunehmen, zumal, wie bereits ausgeführt, der Beginn der Mietzeit schriftlich festgelegt wurde. Blieb gleichwohl die Regelung des Mieten des offen, so kann bei der allein zulässigen Ermittlung des objektiven Inhalts des Vertrages ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit nicht angenommen werden.