Mietvertrag über Gewerberaum

Ist in einem Mietvertrag über Gewerberaum dem Mieter allgemein die Erlaubnis zur Untervermietung zum Betrieb eines Gewerbes erteilt, so ist er gleichwohl nicht berechtigt, die Mietsache zur Ausübung eines Gewerbes unterzuvermieten, das ihm selbst nach dem Mietvertrag nicht gestattet ist.
2. Der Vermieter von Gewerberaum kann eine allgemein erteilte Erlaubnis zur Untervermietung im Einzelfall aus wichtigem Grund widerrufen.
3.Widerspricht der Vermieter bei allgemein erteilter Erlaubnis zur Untervermietung dieser im Einzelfall ohne ausreichenden Grund, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Vertrages nach § 542 BGB und nicht nur zur ordentlichen Kündigung nach § 549 12 BGB berechtigt.
Anmerkung: 1. Dem beklagte Mieter war im Mietvertrag gestattet, den gemieteten Raum, der im Vertrag als gewerblicher bezeichnet war, unterzuvermieten oder einem Dritten zum Betrieb eines Gewerbes zu überlas- sen. Da sich die vom Beklagten und seiner Ehefrau in dem Raum ausgeübten Gewerbe (Autovermietung und Damenmoden-Boutique) nicht rentierten, beabsichtigte der Beklagte, die Mietsache an den Betreiber eines Sex-Shops unterzuvermieten. Daraufhin widerriefen die Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung. Der Beklagte kündigte den Mietvertrag fristlos mit der Begründung, der Widerruf sei ungerechtfertigt. Der Senat hatte darüber zu entscheiden, ob die Kündigung berechtigt war.
2. Mit der herrschenden Meinung im Schrifttum hat der BGH angenommen, dass der unberechtigte Widerruf einer allgemein erteilten Erlaubnis zur Untervermietung den Mieter von Gewerberaum zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB berechtigt, der Mieter also nicht nur ein Kündigungsrecht nach § 549 I 2 BGB hat, wonach er den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Der Senat begründet seine Auffassung mit den Erwägungen, auch die Untervermietung sei ein Ge- brauch, den der Mieter von der Mietsache mache, und der Vermieter, der trotz allgemein erteilter Erlaubnis zur Untervermietung dieser im Einzel- fall widerspreche, gewähre den Gebrauch des Mietobjekts nicht mehr in dem im Vertrag vereinbarten Umfang. Durch einen unberechtigten Widerspruch gegen eine Untervermietung entzieht der Vermieter daher dem Mieter teilweise den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache und erfüllt damit den Tatbestand des § 542 I 1 BGB.
3. a) Das Berufungsgericht hatte angenommen, der Beklagte sei zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen, weil der Vermieter von Gewerberaum eine allgemein erteilte Erlaubnis zur Untervermietung im Einzelfall aus wichtigem Grund widerrufen könne und hier ein solcher vorgelegen habe, weil mit der Untervermietung an den Betreiber eines Sex-Shops objektive Nachteile für die Vermieter verbunden gewesen wären.
b) Der Senat ist der Auffassung, die Entscheidung der Frage, ob der Vermieter von Gewerberaum, der im Mietvertrag die Erlaubnis zur Untervermietung allgemein erteilt hat, dennoch der Untervermietung im Einzelfall widersprechen kann, hänge in erster Linie davon ab, welchen Umfang die Gestattung habe. Die Frage nach der Widerruflichkeit der Erlaubniserteilung stelle sich erst, wenn feststehe, dass die vorgesehene Verwendung dem vertragsmäßigen Gebrauch entspreche. Des Widerrufs der Erlaubnis bedürfe es daher gar nicht, wenn die Untervermietung von der allgemein erteilten Erlaubnis nicht gedeckt werde.
c) Bei allgemein zum Betrieb eines Gewerbes erteilter Erlaubnis zur Untervermietung ist diese zur Ausübung jeden Gewerbes gestattet, dessen Betrieb auch dem Mieter der Gewerberäume erlaubt ist. Zu welchem Gewerbebetrieb der Mieter selbst die Räume nutzen darf, ist aus dem Vertrag zu entnehmen. Enthält dessen Wortlaut hierüber keine ausreichenden Angaben, muss der Vertragsinhalt durch Auslegung ermittelt werden. Diese ist Aufgabe des Tatrichters.
d) Dem Senat war eine eigene Auslegung nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen fehlten (vgl. BGHZ 65, 107 [112] = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 79a = NJW 1976, 43). Die Sache musste daher an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.
Da die Vermieter in den Vordergrund des Widerspruchs gegen die Untervermietung an den Betreiber eines Sex-Shops die Erwägungen gestellt hatten, dass einer der beiden Vermieter praktizierender Katholik und Mitglied des Vorstandes einer katholischen Kirchengemeinde und sein Sohn Jesuitenpater war, hat der Senat geprüft, ob diese Gesichtspunkte für die Entscheidung erheblich sind. Er meint, sie hätten nur dann Bedeutung, wenn sie für den Umfang der Gebrauchsgewährung maßgebend gewesen seien. Das treffe nur zu, wenn sie dem Beklagten nicht nur bekannt gewesen seien, sondern von den Vermietern ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten dem Beklagten als maßgeblich für den Umfang der Gebrauchsgewährung erkennbar gemacht und von diesem als beachtlich auch anerkannt worden seien, wenn auch nur durch seinerseits schlüssiges Verhalten. Andernfalls könnten sich die Vermieter auf die genannten Umstände nicht mit Erfolg mit der Begründung berufen, sie hätten sich aus Gewissensgründen dafür entschieden, der Untervermietung an den Betreiber eines Sex-Shops zu widersprechen. Gewissensnot könne grundsätzlich nicht zu einer nachträglichen Änderung des Vertrages führen.
4. Da ein Mietvertrag vom Vermieter aus wichtigem Grund gekündigt werden kann und dem Mieter hierdurch der Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entzogen wird, muss es dem Vermieter erst recht gestattet sein, dem Mieter den Gebrauch des Mietobjekts aus wichtigem Grund nur teilweise zu entziehen. Mit der h. M. im Schrifttum nimmt der Senat deshalb an, der Vermieter von Gewerberaum könne die allgemein erteilte Erlaubnis zur Untervermietung im Einzelfall aus wichtigem Grund widerrufen. Er weist allerdings darauf hin, dass die von der Kläger bisher vorgetragenen Gesichtspunkte nur die Frage des Umfangs der Gebrauchsgewährung betreffen.