Mietvorauszahlung

Die Finanzierung des Wohnungsbaues mit Mitteln des Mieters spielt auch heute noch eine erhebliche Rolle. Sie geschieht durch Mietvorauszahlungen, Mieterdarleben oder verlorene Baukostenzuschüsse. Die Leistung des Bauherrn besteht regelmäßig in der Gewährung eines - meist längerfristigen - Mietvertrages. Hat der Mieter eine Mietvorauszahlung oder einen Baukostenzuschuss geleistet und endet der Mietvertrag vorzeitig, so hat der Vermieter nach Rücktritts- oder Bereicherungsgrundsätzen den nicht ab- gewohnten Teil zurückzuerstatten. Eine zum Nachteil des Wohnungsmieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam: § 557a Abs. 2 BGB und Art. VI § 5 des Gesetzes vom 21. 7. 1961. Keine Verpflichtung zur vorzeitigen Rückzahlung besteht dagegen, wenn es sich um ein echtes Darlehen handelt. Dass indessen auch ausdrücklich als Mieterdarlehen bezeichnete Leistungen rechtlich Mietvorauszahlungen sein können, auf die § 557a BGB anwendbar ist, hat der Bundesgerichtshof wiederholt ausgesprochen. In der hier entschiedenen Sache, in der die Mieter 7000 DM als Darlehen gezahlt hatten, stand folgende Klausel zur Beurteilung: Das Darlehn wird mit 2% jährlich ab Bezugsfertigkeit des Hauses vom Vermieter getilgt. Diese Tilgung ist nicht auf die Miete anrechen- bar, lediglich der Einfachheit halber ist dieser Betrag von der Miete zu kürzen. Dem Vermieter steht ein jederzeitiges Kündigungsrecht dieses Darlehens zu. Die Laufzeit des Darlehns steht in keiner Verbindung mit der Dauer des Mietverhältnisses. Für die Dauer des Mietverhältnisses gilt o§ 3 des Mietvertrages. Im Falle der Auflösung des Mietvertrages durch den Mieter steht dem Mieter eine sofortige Rückzahlung des Darlehnsrestes nur zu, wenn der Nachmieter eine entsprechende Zahlung leistet, sonst stehen ihm nur die jährlichen Tilgungsbeträge zu.
Der BGH hat unentschieden gelassen, ob hier wirklich, wie das Berufsgericht angenommen hatte, ein Mieterdarlehen und nicht etwa eine Mietvorauszahlung vorlag. Aus § 557a BGB und aus Art. VI des Gesetzes vom 21. 7. 1961 hat er gefolgert, dass der Wohnraumvermieter eine nicht abdingbare Verpflichtung hat, nicht abgewohnte Zuschüsse des Mieters bei vorzeitigem Vertragsende in einer Summe zurückzuerstatten, wenn die Leistung des Mieters zinslos gewährt wurde und eine Rückzahlung überhaupt nicht oder nur in auf den Mietzins anrechenbaren Raten verlangt werden kann. Ein zinsloser Zuschuss des Mieters lag in dem hier entschiedenen Falle vor. Jedoch fehlte es am Tatbestandsmerkmal eines verlorenen Baukostenzuschusses, weil die Zahlung des Mieters zwar erst in insgesamt 50 Jahren, aber - jedenfalls nach ihrem Nominalwert - doch immerhin ganz zurückzugewähren war. Nach dem Wortlaut der Klausel handelte es sich auch nicht um eine Mietvorauszahlung, weil die Laufzeit des Darlehens und des Mietvertragesvoneinander unabhängig waren. In einem solchen Falle, in dem der Mieter, ohne dass ihm der Mietgebrauch weiter gewährt wird, auf viele Jahre hinaus dem Vermieter seine Zuschussleistung belassen müsste, erweist sich die Vereinbarung, dass bei vorzeitigem Vertragsende die Rückzahlung des Zuschusses nicht verlangt werden kann, als eine Umgehung der oben genannten Vorschriften über Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen. Sie ist somit nach § 134 BGB nichtig.
Die Entscheidung spricht im Anschluss an BGHZ 54, 347, 351 = Nr. 12 zu § 547 BGB ferner aus, dass, soweit im Rahmen des Art. VI des Gesetzes vom 21. 7. 1961 eine Bereicherungshaftung des Vermieters in Betracht kommt, die Frage, ob eine Bereicherung vorliegt, sich allein danach bestimmt, ob der Zuschuss im Vermögen des Vermieters wirtschaftlich noch vorhanden ist. Danach enthält Art. VI § 1 Abs. 2 eine Rechtsfolgeverweisung und nicht etwa eine Rechtsgrundverweisung. Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs des Mieters ist sowohl bei Anwendung des § 557a BGB wie des Art. VI des Gesetzes vom 21. 7.1961 davon unabhängig, ob die Vereinbarung im Mietvertrag über die Höhe des Mietzinses durch die Zuschussleistung des Mieters beeinflusst worden ist.