Mietzins-Marktpreis

Ein vertraglich vereinbarter Mietzins bildet sich in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis. Der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus dem Hausgrundstück gezogene Nutzen gilt daher nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks. Dies ist auch der Grund dafür, dass die tatsächlichen Mieterträge - hier auch die bisherige ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags seitens der Mieter - in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Gibt der Mietertrag aber als Sacheigenschaft des Grundstücks nach der Verkehrsanschauung über den Bestand eines bestimmten Mietvertrages hinaus auch Aufschluss über die Ertragsfähigkeit und damit über eine für die Bewertung eines Grundstücks üblicherweise verwendete Größe, dann war die Erstkäuferin durch das vom Berufsgericht festgestellte abstrakte Schuldanerkenntnis oder -versprechen nicht so gestellt, wie sie durch den Erwerb des Kaufgrundstücks dann gestanden hätte, wenn der zugesicherte Mietertrag der marktübliche gewesen wäre. Eine solche Erklärung vermochte allenfalls dem kraft. Mietvertrags nicht vorhandenen Mietzinsanspruch gegen die im Kaufvertrag benannte Mieterin gleichzukommen. Sie könnte aber nicht den in den Augen eines Käufers mit dem benannten Mietertrag verbundenen Wert des Grundstücks herstellen. Der der Erstkäuferin entstandene Schaden bemisst sich nach der Differenz der Grundstückswerte, wie sie sich unter Zugrundelegung einerseits des zugesicherten und andererseits des Tatsächlichen-Ertrages nach den Regeln der Wertschätzung von Grundstücken ergeben. Entgegen der Meinung der Revisionserwiderung ist dem Kläger nicht verwehrt, den abgetretenen Anspruch auf Ersatz dieses Schadens geltend zu machen, wenn er die Verpflichtungserklärung der A- GmbH vom 15. 3. 1975 über die Erstkäuferin veranlasst haben sollte. Daraus ergibt sich allenfalls, dass er sich die von der A-GmbH aufgrund dieser Verpflichtungserklärung erbrachten oder in Zukunft noch zu erbringenden Leistungen auf den abgetretenen Schadensersatzanspruch anrechnen lassen muss. Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.
Der Wortlaut des § 5 des Kaufvertrags in Verbindung mit der als wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags bezeichneten Anlage 3 lässt keinen Zweifel aufkommen, dass die dort aufgenommenen Angaben über den Mietertrag eine vertragsmäßige Zusicherung enthalten. Inwieweit die Käuferin im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aufgrund der von den Beklagten vorgetragenen und unter Beweis gestellten besonderen Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegte, als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen, wird das Berufsgericht aufgrund der durchgeführten und, soweit notwendig, ergänzenden Beweisaufnahme zu entscheiden haben. Das gleiche gilt für die Behauptung der Beklagten, die Erstkäuferin habe im Zusammenhang mit der Entgegennahme der Erklärung der A-GmbH vom 15.4. 1975 auf ihren Schadensersatzanspruch insoweit verzichtet, als er sich aus der Minderung des aus dem Ertragswert abgeleiteten Grundstückswerts ergibt.
Soweit die Revision zusätzlich auf die arglistige Vorspiegelung einer aus dem Mietvertrag abgeleiteten Ertragsfähigkeit und damit eines entsprechenden Werts des Kaufgrundstücks im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abstellt, wird dieser Vortrag im Zusammenhang mit dem erwähnten Vortrag der Beklagten zu den außergewöhnlichen Vorstellungen der Erstkäuferin über den anhand des Mietertrags gewonnenen Aufschluss über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks zu würdigen sein. Im Ergebnis ist der Klageanspruch der Höhe nach unabhängig davon, ob der Mietertrag mit der oben dargelegten Bedeutung vertraglich zugesichert oder ob die mit seinen Angaben verbundene Ertragsfähigkeit unter Berücksichtigung weiterer Umstände arglistig vorgespiegelt worden ist. Im übrigen ist zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches wegen arglistiger Vorspiegelung einer Eigenschaft zu bemerken: Der Nachweis dafür, dass die Täuschung für den Kaufentschluss des Käufers ursächlich war, ist nicht von diesem zu führen; es wäre vielmehr Sache des Beklagten Verkäufers, den Beweis dafür zu führen, dass die vorgespiegelte Eigenschaft für den Kaufentschluss des Käufers ohne jede Bedeutung gewesen sei.
Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Im Hinblick darauf, dass die E-Bank das Grundstück im März 1975 um 10 Millionen DM an den Kläger weiterveräußert hat, führt das Berufsgericht aus:
Die E-Bank wäre nur dann durch das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft geschädigt gewesen, wenn sie ohne die hinsichtlich des Mietvertrages mit der A-GmbH bestehenden Unsicherheiten einen noch höheren Kaufpreis als den von 10 Millionen DM erzielt hätte; nur dann hätte sich nämlich das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft zu ihrem Nachteil ausgewirkt. Sie habe aber im Hinblick auf die Erklärung der A-GmbH vom 15. 3. 1976 den Kaufpreis erzielt, den sie erzielt hätte, wenn der Mietvertrag vom 15. 10. 1973 nicht suspendiert gewesen wäre und damit die Kaufsache von Anfang an alle zugesicherten Eigenschaften gehabt hätte.
Auch dieser Würdigung kann nicht beigetreten werden, weil das Berufsgericht nicht die zutreffende Sacheigenschaft zugrunde gelegt hat. Der Anspruch der Käuferin nach § 463 BGB ist auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages gerichtet. Die E-Bank war so zu stellen, wie sie gestanden hätte, wenn das Kaufgrundstück im Zeitpunkt der Vertragserfüllung den Wert gehabt hätte, wie er sich - unter Berücksichtigung aller anderen wertbildenden Faktoren - bei Zugrundelegung eines der Marktlage entsprechenden Mietertrags in Höhe des im Kaufvertrag angegebenen Mietzinses, vorbehaltlich der oben nach dem Sach- und Streitstand noch als tatrichterlich klärungsbedürftig dargelegten Umstände, ergibt. Gelingt es dem Käufer in einem späteren Zeitpunkt, das Kaufobjekt zu einem entsprechenden oder höheren Preis weiterzuveräußern, so ist dieser Mehrerlös, wenn er auch im ursächlichen Zusammenhang mit dem den Ersatzanspruch begründenden Kaufvertrag steht, in der Regel nicht als Ausgleich auf den vertraglichen Schadensersatzanspruch anzurechnen. Der Ersatzanspruch beschränkt sich nicht darauf, dass der Käufer durch die Nichterfüllung im Ergebnis keinen Verlust erleidet; er ist vielmehr auf das positive Interesse gerichtet. Dies hat der Senat schon im Urteil WM 1965, 272 unter Hinweis auf RG, JW 1913, 370 für den Fall ausgesprochen, dass es dem Käufer in späterer Zeit gelungen ist, höhere Mieteinnahmen mit den Mieten zu vereinbaren. Ob die E-Bank hier den mit dem Kläger vereinbarten Kaufpreis von 10 Millionen DM im Hinblick auf die - nach dem Vortrag der Beklagten vom Kläger veranlasste - Erklärung der im Kaufvertrag benannten Mieterin, der A-GmbH, vom 15. 3. 1976 erlangt hat, ist entgegen der Meinung des Berufsgericht schon deshalb unerheblich, weil diese Erklärung die E-Bank nicht so gestellt hat, wie sie stünde, wenn das Kaufgrundstück den durch den Mietertrag ausgewiesenen Wert gehabt hätte. Demgegenüber ist eher anzunehmen, dass der Wert des dem Kläger unter Nr. VI des Kaufvertrags vom 16./19. 3. 1976 abgetretenen Schadensersatzanspruchs gegen die Beklagten zu 1 im Kaufpreis von 10 Millionen DM berücksichtigt worden ist. Die Frage, ob ein mit dem Schadensereignis in ursächlichem Zusammenhang stehender Vorteil durch späteren Weiterverkauf auf den Schaden angerechnet werden kann, hängt vornehmlich davon ab, ob der Geschädigte entsprechend dem in § 254 BGB zum Ausdruck kommenden Gedanken verpflichtet ist, sich im Rahmen seiner persönlichen oder geschäftlichen Verhältnisse mit zumutbarem Arbeitsaufwand und bei zumutbarem Risiko um Vorteile zu bemühen. Der Erlös, den die E-Bank durch den Weiterverkauf des Kaufobjekts an den Kläger erlangt hat, wird danach nicht als Ausgleich erfasst. Vom Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks fielen die mit der weiteren Verwendung des Kaufobjekts verbundenen Vor- und Nachteile gleichermaßen in den Risikobereich der Käuferin. Sie sind ihrer Vermögenssphäre zuzuordnen und können nicht als Ausgleich des von der Beklagten zu 1 zu verantwortenden und wieder gutzumachenden Schadens dienen.