Mietzins

Zur Auslegung der Wertsicherungsklausel eines langfristigen Mietvertrages, wenn der vereinbarte Wertmesser sieh als zur Anpassung des Mietzinses an die allgemeinen Kaufkraftschwankungen ungeeignet erweist.
Aus den Gründen: Nach § 5 des Mietvertrages ist eine Änderung des Mietzinses zunächst davon abhängig, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse grundlegend ändern oder verschieben. Das Berufungsgericht hat zugunsten des Klägers angenommen, dass darunter nicht eine Änderung der Grundlagen der wirtschaftlichen Verhältnisse in, der Bundesrepublik Deutschland zu verstehen sei, wie sie seit 1958 mit Sicherheit nicht eingetreten sei. Eine grundlegende Änderung oder Verschiebung der wirtschaftlichen Verhältnisse solle vielmehr nach dem Willen der Parteien bereits dann vorliegen, wenn sich der vereinbarte Wertmesser um mehr als 25 % verändert habe. Diese Auslegung greift die Rev. als ihr günstig nicht an. Sie lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen.
Das Berufungsgericht legt die Wertsicherungsklausel weiterhin dahin aus, dass nach dem Willen der Parteien eine Änderung des Mietzinses nicht in Betracht kommen sollte, wenn sich außer einer erheblichen Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse in dem oben dargelegten Sinne auch der Roggenpreis um mehr als 25 % geändert hat. Diese Auslegung begründet das Berufungsgericht in erster Linie damit, dass nach der Aussage des Notars B. die mit den Worten in diesem Falle.. eingeleitete Schiedsgerichtsklausel erst nachträglich auf Wunsch einer Partei in den Text eingefügt worden sei, dass damit aber der Grundsatz unberührt geblieben sei, wonach eine Änderung des Mietzinses überhaupt erst bei einer Änderung des Roggenpreises um mehr als 25.% habe in Betracht kommen sollen. Diese Begründung trägt die Auslegung des Berufungsgerichts Sie ist rechtlich nicht zu beanstanden und beruht entgegen der Ansicht der Rev. nicht auf einer unzulässigen Unterstellung zugunsten des Beklagten
Durch diese Auslegung wird die Schiedsgerichtsklausel nicht überflüssig. Sie hat vielmehr die Bedeutung, dass eine Änderung des Roggenpreises um mehr als 25 % nicht automatisch zu einer entsprechenden Anpassung der Miete führt, sondern dass ein Schiedsgericht die neue Miete festsetzt.
Das Berufungsgericht hat sodann ausgeführt, die Entscheidung des Rechtsstreits hänge davon ab, ob die Parteien tatsächlich nur eine Änderung des Roggenpreises von mehr als 25 % als Voraussetzung einer Mietpreisänderung angesehen hätten oder ob der Roggenpreis nur zufällig als Wertmesser in den Vertrag aufgenommen worden sei. Die Beweisaufnahme habe keine hinreichende Klärung gebracht, welche Vorstellungen die Parteien bei Vertragsschluss gehabt hätten. Dies könne jedoch letztlich auf sich beruhen. Denn der vorliegende Mietvertrag weise gegenüber Mietverträgen üblicher Art wesentliche Unterschiede auf: Der Beklagte habe in dem Vertrag erhebliche Investitionen übernommen, die bei Vertragsende ohne Entschädigung dem Kläger zugute kämen. Der Überschuss, den der Beklagte aus der Untervermietung der Räume erziele, reiche gerade aus, um die Investitionen zu decken. Demgegenüber habe der Mietvertrag sich für den Kläger auch ohne eine Erhöhung des Mietzinses wirtschaftlich von vornherein etwa vorhersehbar recht günstig entwickelt. Diese wirtschaftlichen Überlegungen zeigten, dass der Beklagte bei Vertragsschluss sehr wohl davon ausgegangen sein könne, die Vereinbarung der Roggenklausel werde dazu führen, dass der Mietzins auch dann unverändert bleibe, wenn in anderen Bereichen Preiserhöhungen eintreten. Demnach habe der Kläger nicht nachgewiesen, dass entgegen dem eindeutigen Wortlaut des Vertrages die Roggenklausel von beiden Parteien so verstanden worden sei, als handele es sich um eine auf den allgemeinen Lebenshaltungskostenindex bezogene Klausel. Die im Mietvertrag vorgesehenen Voraussetzungen für eine Änderung des Mietzinses seien somit vom Kläger weder dargetan noch bewiesen worden.
Diese Ausführungen sind rechtlich bedenklich, weil das Berufungsgericht bei seinen Erwägungen einen falschen Ausgangspunkt gewählt hat.
Wertsicherungsklauseln haben den typischen Zweck, Leistungen, die innerhalb langfristiger Verträge zu erbringen sind, an etwaige Kaufkraftschwankungen des Geldes anzupassen. Dieser Zweck ist bei der Ermittlung des objektiven Inhalts derartiger Klauseln daher regelmäßig zugrunde zu legen. Auf die möglichen Vorstellungen, die die Parteien mit der Wahl der Roggenklausel verbunden haben und mit denen sich das Berufungsgericht ausführlich beschäftigt, käme des deshalb nur dann an, wenn festzustellen wäre, dass die Vertragschließenden einen anderen als den typischen, oben dargestellten Sinn und Zweck einer Wertsicherungsklausel erreichen wollten. Dann wäre das tatsächlich Gewollte maßgebend. Einen solchen abweichenden Willen hat das Berufungsgericht aber gerade nicht festgestellt.