Milieuschutzsatzung

Das Wohl der Allgemeinheit dürfte im Bereich der Milieuschutzsatzung die Ausübung des Vorkaufsrechts insbesondere auch dann rechtfertigen, wenn der Käufer die Aufteilung in Wohnungseigentum oder in ideelle Miteigentumsanteile mit Sondernutzungsrechten an den einzelnen Wohnungen - mit oder ohne gleichzeitige Modernisierungsabsicht - plant. Der Erwerb von Wohngebäuden in älteren Stadtvierteln mit gewachsener Bevölkerungsstruktur löst die Gefahr einer Verdrängung der Bewohner oft auch dann aus, wenn der Käufer Wohnungseigentum bilden will, ohne dass gleichzeitig die Absicht einer unangemessen aufwendigen Modernisierung erkennbar ist. Da beim Erwerb von Wohnungseigentum überproportional mehr gezahlt wird als beim Kauf ganzer - ungeteilter - Gebäude, sind die Erwerber schon aus wirtschaftlichen Gründen versucht, den Rahmen des Miethöhegesetzes voll auszuschöpfen und eine möglichst hohe Miete zu erzielen, die zur Verdrängung der Bewohner führen kann. Mit dem Auszug von Mietern infolge einer zu hohen Mietlast gehen die Wohnungen häufig der gebietstypischen Wohnbevölkerung verloren, weil die neuen Wohnungseigentümer selbst einziehen oder die Wohnungen an gebietsfremde Personen zu einem Preis vermieten, den Angehörige der schätzenswerten gebietsansässigen Bevölkerungsschicht nicht zahlen können. Die Entscheidung des Gemeinsamen Senates der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30.6. 1992 zur Abgeschlossenheit von Eigentumswohnungen hat den Umwandlungsdruck noch verstärkt. Das am 1. 5. 1993 in Kraft getretene Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnbevölkerung erschwert die Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Es ermächtigt die Länder, durch Rechtsverordnungen Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. In solchen Gebieten ist durch das neue Gesetz die bereits in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB enthaltene Sperrfrist von 3 bzw. 5 Jahren auf nunmehr 10 Jahre verlängert und die Kündigung selbst nach diesem Zeitraum an bestimmte Voraussetzungen geknüpft worden. Die neue Regelung lässt jedoch das Vorkaufsrecht unberührt, auch soweit dieses dazu dient, die Aufteilung in Wohnungseigentum zu verhindern. Dies ergibt sich bereits aus dem unterschiedlichen Zweck der beiden gesetzlichen Regelungen: Das dem öffentlichen Recht angehörende Vorkaufsrecht verfolgt ein städtebauliches Ziel, indem es eine Fehlentwicklung der Bevölkerungsstruktur - insbesondere auch im Hinblick auf eine vorhandene Infrastruktur - verhindern will. Die dem Privatrecht zugeordnete Sozialklausel hingegen erfüllt ein soziales Anliegen durch einen wenigstens zeitlich befristeten Schutz des einzelnen Mieters vor dem Verlust seines Nutzungsrechts infolge Eigenbedarfs des Vermieters. Die Wesensverschiedenheit beider Gesetzeszwecke wird auch nicht dadurch aufgehoben, dass sich beide Gesetzesziele in ihren praktischen Auswirkungen teilweise decken. Hinzu kommt, dass das Sozialklauselgesetz nur die Verlängerung der Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung ermöglicht, nicht jedoch die nach dem Miethöhegesetz zulässige Mietanhebung ausschließt, was nach dem oben Gesagten bereits für sich allein eine Verdrängung der Mieter und damit eine Gefährdung der Bevölkerungsstruktur auslösen kann. Mancher Mieter wird auch den Ablauf der Sperrfrist nicht abwarten wollen, sondern vorher freiwillig ausziehen, um sich eine Ersatzwohnung ohne Zeitdruck auswählen zu können. Das neue Gesetz bewirkt im Übrigen nur ein Hinausschieben der Kündigungsmöglichkeit um einen Zeitraum, der nicht an den zeitlichen Rahmen heranreicht, welcher für die auf Dauer angelegten städtebaulichen Ziele maßgebend ist. Auch das durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.7.1993 eingeführte Vorkaufsrecht des Mieters vermag die Verdrängungsgefahr nicht zu beseitigen, da es zum einen ausscheidet, wenn der Vermieter die Eigentumswohnung an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft und zum anderen Mieter häufig zum Kauf finanziell nicht in der Lage sind. Erwirbt hingegen der Mieter die Wohnung zur Eigennutzung, wird es am Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung des Vorkaufsrechts fehlen.
§ 22, der eine Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion vorsieht, lässt nicht den Umkehrschluss zu, dass der Gesetzgeber des BauGB die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht als Gefährdung städtebaulicher Ziele betrachtet, obwohl der zuständige Bundestagsausschuß einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus ordnungspolitischen Gründen und mit dem Hinweis auf den bestehenden Mieterschutz abgelehnt hat und eine erneute Initiative anläßlich der Beratung des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes erfolglos geblieben ist. Aus den Materialien ergibt sich nicht, dass der Gesetzgeber mit der Ablehnung eines schärferen Instruments gegen die Verdrängungsgefahr auch das in seiner Schutzwirkung schwächere Vorkaufsrecht ausschließen wollte. Dies stünde auch im Widerspruch zu dem offenkundigen Ziel, mit dem Vorkaufsrecht ein eigenständiges Mittel zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele zu schaffen, das auch dann greifen soll, wenn dieses Ziel mit § 172 nicht durchsetzbar ist. Diese eigenständige Natur des Vorkaufsrechts zeigt sich vor allem darin, dass es geeignet ist, städtebaulichen Fehlentwicklungen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung frühzeitig entgegenzuwirken, während der Genehmigungsvorbehalt in § 172 oft erst greift, wenn die Fehlentwicklung bereits eingetreten ist. Der Erwerb von älteren Wohngebäuden mit der Absicht, Wohnungseigentum zu bilden, ist häufig ein typischer Fall für die Einleitung eines Verdrängungsprozesses, in dessen Verlauf dann erst der Genehmigungsvorbehalt des § 172 bei baulichen Änderungen zum Tragen kommt. Im übrigen hat der Gesetzgeber mit der Ablehnung des Genehmigungsvorbehaltes für die Bildung von Wohnungseigentum in § 172 nicht das Ziel als solches verneint. Und selbst wenn er den gesetzlichen Mieterschutz als ausreichend für die Zielverwirklichung angesehen hat, so kann sich diese Annahme in der städtebaulichen Praxis mancher Gemeinde als falsch erweisen. Für diesen Fall darf unterstellt werden, dass der Gesetzgeber, der mit dem Vorkaufsrecht ein wirksames Sicherungsinstrument beabsichtigte, auch dessen Anwendung wollte, wenn das städtebauliche Ziel anders nicht zu erreichen sein würde. Eine Auslegung dahin, dass das Vorkaufsrecht auch bei beabsichtigter Begründung von Wohnungseigentum ausgeübt werden kann, ist daher dann vertretbar, wenn das Vorkaufsrecht nach der konkreten städtebaulichen Situation in einer Gemeinde geeignet und im Einzelfall erforderlich ist, um eine städtebaulich unerwünschte Verdrängung der angestammten Bevölkerung zu verhindern. Unzulässig ist die Ausübung des Vorkaufsrechts aus rein sozialen I Gründen, insbesondere um Mieter individuell zu schützen, wenngleich das auf das städtebauliche Ziel der Erhaltung der Bevölkerungsstruktur gestützte Vorkaufsrecht als Reflex den Schutz bestehender Mietverhältnisse mittelbar bewirkt.