Mitteilungspflicht

Zum Begriff Kaufvertrag und zur Abgrenzung von sonstigen Verträgen, zu Umgehungsversuchen, zur Frage, bis zu welchem Zeitpunkt die Vertragsparteien den Kaufvertrag aufheben oder ändern können. Die Mitteilungspflicht kann erst dann vollständig erfüllt werden, wenn ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt. Im Zeitpunkt der Vertragsmitteilung dürfen keine Wirksamkeitsvoraussetzungen fehlen, selbst dann nicht, wenn solche Voraussetzungen jederzeit und ohne Schwierigkeiten erfüllt werden können. Der Verkäufer ist zwar nicht gehindert, der Gemeinde einen noch genehmigungsbedürftigen Kaufvertrag zu übersenden; er muss dann aber auf das Fehlen der Genehmigung hinweisen und zu gegebener Zeit mitteilen, dass die Genehmigung erteilt ist. Die Gemeinde braucht keine Ermittlungen über die Rechtslage hinsichtlich des Kaufvertrages anzustellen. Soweit ein Grundstück nach dem Investitionsvorranggesetz vom 14.7. 1992 veräußert wird, ist das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Die Verpflichtung des Verkäufers nach § 28 Abs. 1 Satz 1, der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen, entfällt. Mitzuteilen sind alle Wirksamkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrages, insbesondere zur Wirksamkeit erforderliche zivil- oder öffentlichrechtliche Genehmigungen. Dies gilt auch dann, wenn die für die Erteilung der Genehmigung zuständige Behörde eine Dienststelle der vorkaufsberechtigten Gemeinde ist und diese bereits durch das Genehmigungsverfahren den Inhalt des Kaufvertrages erfahren hat ; so muss der Verkäufer z. B. einen Kaufvertrag, der nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 von der für die Sanierung zuständigen Stelle der Gemeinde genehmigt wurde, der Gemeinde unter Hinweis auf die Genehmigung nochmals zur Prüfung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 mitteilen. Erst dann wird die Zweimonatsfrist in Laufgesetzt. Die Vorlage des Kaufvertrages an eine nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts befugte Dienststelle der Gemeinde in anderem Zusammenhang löst die Zweimonatsfrist nur aus, wenn die Dienststelle gleichzeitig auf das Vorkaufsrecht und den damit zusammenhängenden Zweck der Vorlage hingewiesen wird.
Die Mitteilung bedarf keiner Form und kann auch mündlich erfolgen. Was der Gemeinde mitzuteilen ist, bestimmt sich nach dem Zweck der Anzeige, ihr die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu ermöglichen. Daher ist der Inhalt des Kaufvertrages vollständig mitzuteilen. Die Gemeinde muss eindeutig feststellen können, was zu welchen Bedingungen verkauft worden ist. Bei unvollständiger Mitteilung kann die Gemeinde weitere Auskünfte, insbesondere auch Urkunden und sonstige Unterlagen, verlangen. Zur Mitteilung erforderlicher Genehmigungen. Die Mitteilung des Inhalts ist Voraussetzung für den Beginn der Frist nach Abs. 2 Satz 1. Der Inhalt eines Grundstückskaufvertrages ist nur mitzuteilen, wenn ein Vorkaufsrecht besteht, wenn also die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach den §§ 24, 25 BauGB oder nach § 3 BauGB-MaßnahmenG vorliegen und ein Ausschluss nach § 26 ausscheidet. Ist ein Vorkaufsrecht nicht entstanden oder liegt eindeutig ein Ausschlussgrund nach § 26 vor, so können einzelne Hinweise genügen, z. B. dass zwar ein Kaufvertrag über ein bestimmtes Grundstück abgeschlossen wurde, dass aber ein das Vorkaufsrecht ausschließendes Verwandtengeschäft vorliegt oder dass das Grundstück plankonform bebaut ist und genutzt wird usw.. Die Gemeinde braucht im Falle des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts nur diejenigen Daten zu kennen, die erforderlich sind, damit sie eindeutig feststellen kann, ob ein Vorkaufsrecht nach den oben genannten Vorschriften des BauGB oder des BauGBMaßnahmenG entstanden ist und ob ein Ausschlussgrund nach § 26 vorliegt. Zur Beseitigung der Grundbuchsperre nach Satz 2 ist allerdings auch hier der Nachweis des Nichtbestehens des Vorkaufsrechts zu führen. Ergeben die mitgeteilten Daten nicht zweifelsfrei, dass ein Vorkaufsrecht ausscheidet, so kann die Gemeinde weitere Auskünfte verlangen. Der Inhalt des Kaufvertrages ist der Gemeinde unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht und den Zweck der Vorlage mitzuteilen. Die Vertragsparteien können den Notar, der auf das Bestehen und die Bedeutung des Vorkaufsrechts hinzuweisen hat, mit der Erfüllung der Mitteilungspflicht beauftragen. Während des Gesetzgebungsverfahrens wurde erwogen, die Mitteilungspflicht des Verkäufers aus Gründen des Datenschutzes in zwei Teilabschnitte zu untergliedern: In einem ersten Schritt sollte der Verkäufer die Gemeinde nur über die Tatsache der Veräußerung und den vereinbarten Preis in Kenntnis setzen; der übrige Inhalt des Kaufvertrages sollte erst auf Verlangen der Gemeinde mitgeteilt werden. Dieser Gedanke wurde jedoch nicht aufgegriffen, da nach Ansicht des federführenden Bundestagsausschusses die Regelung in Abs. 1 Satz 1 die schon bisher geübte Praxis auch weiterhin unberührt lässt. Wählen die Parteien das zweistufige Verfahren, riskieren sie allerdings eine faktische Verlängerung der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1; denn diese beginnt erst mit der Mitteilung des vollständigen Kaufvertrages zu laufen. Der Verkäufer hat unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern den Inhalt des Kaufvertrages mitzuteilen, anderenfalls er schadensersatzpflichtig werden kann. Er wird von der Pflicht nur frei, wenn der Käufer an seiner Stelle den Inhalt mitteilt. Die Mitteilung durch sonstige Personen, die also weder Verkäufer noch Käufer sind, kann die Frist nach Abs. 2 Satz 1 nicht auslösen.