Nachforschungen
Da die Baugenehmigungsbehörde keine Nachforschungen über den Zweck der Teilung anzustellen braucht, muss sich die Bebauungsabsicht aus der Teilungserklärung, dem Antrag auf Teilungsgenehmigung oder den damit vorgelegten Unterlagen ergeben. Es reicht dabei allerdings nicht, dass irgendwo an versteckter Stelle ein Hinweis auf die Nutzungsabsicht enthalten ist, vielmehr muss die Nutzungsabsicht für die Behörde bei Durchsicht der ihr vorliegenden Unterlagen ohne weiteres erkennbar sein. Die Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 bezieht sich auch auf die Erteilung eines Bauvorbescheids. Dies ergibt sich nach Ansicht des BVerwG zwangsläufig daraus, dass der Bauvorbescheid bereits ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung ist. Es ist freilich nicht zu verkennen, dass durch die Möglichkeit, kurz vor Ablauf der 3-Jahres-Frist des § 21 Abs. 1 einen Bauvorbescheid zu beantragen, die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung faktisch auf 6 Jahre ausgedehnt werden kann. Das BVerwG hat insoweit jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass die Bindungswirkung auch dadurch über den Zeitraum von 3 Jahren erstreckt werden kann, dass erst kurz vor Ablauf der Frist des § 21 Abs. 1 eine Baugenehmigung beantragt wird, die nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen eine Geltungsdauer von 3 Jahren hat. Die Frage, ob die Baugenehmigungsbehörde bei der Entscheidung über den Antrag auf Genehmigung einer Grundstücksteilung an eine zuvor erteilte Baugenehmigung gebunden ist, hat das BVerwG offengelassen, weil sich diese Frage nach der jeweiligen landesrechtlichen Regelung über die Bindungswirkung der Baugenehmigung richte. Die Frage ist zu bejahen. Aufgrund der Baugenehmigung steht fest, dass das Grundstück mit dem genehmigten Bauvorhaben bebaut werden darf, so dass eine Teilungsgenehmigung nicht wegen der beabsichtigten Bebauung versagt werden kann. Dagegen kann die Teilungsgenehmigung versagt werden, wenn die Teilung als solche, d. h. unabhängig von der beabsichtigten Bebauung städtebauliche Belange beeinträchtigt. Dies ergibt sich schon daraus, dass selbst die bestandskräftige Ablehnung eines Bauantrags einem erneuten Bauantrag nicht entgegensteht. Bei der Teilungsgenehmigung kommt noch hinzu, dass der Eigentümer mit dem Genehmigungsantrag nur die derzeitigen Bauabsichten zum Ausdruck bringt, ohne damit verbindlich erklären zu wollen, dass eine weitere Bebauung nicht beabsichtigt ist. Die Baugenehmigungsbehörde entscheidet demgemäß bei Erteilung der Teilungsgenehmigung nur darüber, ob die ihr offenbarte Bauabsicht zulässig ist, nicht aber darüber, in welchem Umfang das Grundstück überhaupt bebaut werden darf: Ebenso umfasst die Bindungswirkung nicht Hinweise der Baugenehmigungsbehörde auf Versagungsgründe für eine Baugenehmigung, die auf anderen Rechtsvorschriften als §§ 29 ff. beruhen, etwa solche des Bauordnungsrechts. Denn solche Hinweise sind rechtlich unverbindlich, da im Verfahren nach § 19 lediglich die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit §§ 29 ff. zu prüfen ist.
Bindungswirkung gegenüber Nachbarn. Die Bindung nach § 21 Abs. 1 tritt nicht nur gegenüber der Baugenehmigungsbehörde, sondern auch gegenüber den Nachbarn ein. Das BVerwG weist zutreffend daraufhin, dass der Schutzzweck der Teilungsgenehmigung, nämlich dem Erwerber die Gewissheit zu verschaffen, da er das als Baugelände gekaufte Grundstück auch tatsächlich bebauen kann, nur unvollständig gewährleistet wird, wenn die Bindungswirkung sich nicht auch auf die Nachbarn erstrecken würde. Daraus folgt allerdings zwangsläufig die Befugnis der Nachbarn, gegen eine zu Unrecht erteilte Teilungsgenehmigung Rechtsmittel einzulegen, soweit sie dadurch in ihren Rechten verletzt werden; es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie bei der Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung. Voraussetzung für eine Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung gegenüber den Nachbarn ist allerdings, dass die Genehmigung den Nachbarn zugestellt oder zumindest auf andere Weise bekannt gemacht wird. Erlangt der Nachbar, was erfahrungsgemäß häufig der Fall ist, keine Kenntnis von der Teilungsgenehmigung, dann kann ihm gegenüber auch keine Bindungswirkung eintreten. Um dieses dem Schutzzweck des § 21 Abs. 1 und den Interessen des Erwerbers zuwiderlaufende Ergebnis zu vermeiden, sollten die Baugenehmigungsbehörden grundsätzlich bereits im Verfahren auf Erteilung der Teilungsgenehmigung eine Nachbaranhörung durchführen und zumindest den Nachbarn die Teilungsgenehmigung zustellen, die Einwendungen gegen die beabsichtigte Bebauung erhoben haben; eine Nachbaranhörung dürfte in der Regel trotz der Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 durchführbar sein. Wenn die Teilungsgenehmigung dem Nachbarn nicht zugestellt wird und dieser erst nach der Anfechtung einer aufgrund der Teilungsgenehmigung erteilten Baugenehmigung von der Teilungsgenehmigung Kenntnis erlangt, ist zweifelhaft, ob der Nachbar nunmehr noch gegen die Teilungsgenehmigung vorgehen muss. Teilweise wird angenommen, dass der Nachbar in einem solchen Fall nur gegen die Teilungsgenehmigung Rechtsmittel einlegen kann; das BVerwG meint, die Klage gegen die Baugenehmigung schließe regelmäßig auch die Anfechtung der Teilungsgenehmigung ein. Hierbei bleibt unberücksichtigt, dass die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung erledigt ist, wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde; für eine selbständige Anfechtung der Teilungsgenehmigung besteht nach Erteilung der Baugenehmigung kein Raum mehr. Dies ergibt sich schon daraus, dass durch die Aufhebung der Teilungsgenehmigung die Wirksamkeit der Baugenehmigung unmittelbar nicht betroffen wird. Hätte der Nachbar diese Baugenehmigung, nicht angefochten, dann wäre sie nunmehr bestandskräftig und der Nachbar könnte lediglich einen Anspruch auf Rücknahme der Baugenehmigung geltend machen; die Entscheidung hierüber steht allerdings im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Dies zeigt, dass der Nachbar bei einer solchen Fallkonstellation nicht auf eine Anfechtung der Teilungsgenehmigung verwiesen werden kann, seinem Interesse ist vielmehr nur mit einem Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung selbst in vollem Umfang Rechnung getragen. Einer Anfechtung der Teilungsgenehmigung durch den Nachbarn bedarf es dagegen nicht. Wenn diese ihm nicht bekannt gegeben wurde, ist sie ihm gegenüber auch nicht wirksam. Die Grundsätze über die Anfechtung einer Teilungsgenehmigung gelten auch bei der wegen Fristablauf nach § 19 Abs. 3 Satz 6 als erteilt geltenden, so genannten fingierten Teilungsgenehmigung. Denn wegen der Bindungswirkung der fingierten Teilungsgenehmigung muss dem Nachbarn auch insoweit eine Rechtsschutzmöglichkeit eingeräumt werden. Allerdings bereitet es begriffliche Schwierigkeiten, wenn überhaupt kein Verwaltungsakt ergangen ist, der auf die Klage hin gemäß § 113 Abs. 1VwG0 aufgehoben werden kann. Gleichwohl ist die Anfechtungsklage die richtige Klageart. Die begrifflichen Schwierigkeiten sind, identisch mit dem Problem der Rücknahme einer fingierten Teilungsgenehmigung. Vor allem aber ist zu berücksichtigen, dass es sich bei § 19 Abs. 3 Satz 6 um eine Fiktion handelt Eine Fiktion ist als Verweisung auf Rechtsregeln zu verstehen, die für den fingierten Tatbestand gelten. Das bedeutet, dass auch prozessual diejenigen Vorschriften zur Anwendung kommen müssen, die für die Nachbarklage gegen eine erteilte Teilungsgenehmigung maßgeblich sind. Der Nachbar muss also Anfechtungsklage erheben. Ist diese begründet, dann hebt das Verwaltungsgericht die als erteilt geltende Genehmigung auf Allerdings sollte aus Gründen der Rechtsklarheit der Genehmigungsantrag im Tenor des Urteils erwähnt werden. Für die Rechtsmittel der Gemeinde gegen eine ohne ihr Einvernehmen erteilte Teilungsgenehmigung gilt das zu den Rechtsmitteln des Nachbarn Gesagte entsprechend.