Nachzahlungspflicht

Hat der Verkäufer von seinem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch gemacht und bleibt es demnach bei der Ausübung des Vorkaufsrechts, so hat die Gemeinde dem Verkäufer die Differenz zwischen dem im Bescheid festgesetzten Betrag und dem vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, wenn sie das Grundstück nicht innerhalb angemessener Frist dem mit dem Vorkaufsrecht verfolgten Zweck zuführt. § 3 Abs. 3 Satz 6 BauGB-MaßnahmenG spricht zwar von der Differenz zum Verkehrswert; gemeint ist aber - vom Sinn her - der Betrag, den die Gemeinde im Bescheid festgesetzt hat, weil er nach ihrer Überzeugung dem Verkehrswert entsprach. Maßgebend ist daher in jedem Fall der im Bescheid festgesetzte Betrag, auch wenn sich später herausstellen sollte, dass er nicht mit dem Verkehrswert identisch ist.
Die Gemeinde führt das Grundstück dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu; wenn sie bei der Wiederveräußerung nach § 89 BauGB oder bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen nach §3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG die alsbaldige Wohnbebauung in geeigneter Weise sicherstellt. Sie kann das Grundstück aber auch als Tauschland mittelbar dem Wohnungsbau zuführen, wenn sie dafür ein anderes Grundstück eintauscht und dieses für den Wohnungsbau verwendet. In den Fällen des § 3 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. und Satz 2 kann die Gemeinde die Voraussetzung des Zuführet auch durch Verwendung des Grundstücks für die infrastrukturelle Versorgung des künftigen Wohngebietes erfüllen.
Die Nachzahlungspflicht tritt ein, wenn die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb angemessener Frist dem mit dem Vorkaufsrecht verfolgten Zweck zuführt. Es handelt sich hier um einen gerichtlich voll nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff. Das Gesetz verwendet den Begriff auch in anderen Vorschriften. Die Frist ist - wie die Frist beim Abwendungsrecht des Käufers nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB - großzügig zu bemessen, vor allem, wenn bei Ausübung des Vorkaufsrechts auf Grund des Flächennutzungsplans noch kein Bebauungsplan besteht. Der Gemeinde muss ein ausreichender Planungsvorlauf, eine ausreichende Planungszeit und Zeit für die Veräußerungsverhandlungen mit bauwilligen Investoren nach § 89 BauGB zugebilligt werden. Dies gilt auch für den Fall, dass die Gemeinde das Grundstück als Tauschland erwirbt. Die Frist beginnt erst mit der Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Nachzahlungspflicht obliegt der Gemeinde auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen.
Nach §3 Abs. 3 Satz 7 BauGB-MaßnahmenG i. V. mit § 44 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB kann der Verkäufer die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs herbeiführen, indem er schriftlich bei der Gemeinde den geforderten Betrag geltend macht, welcher dann ab Fälligkeit mit 2% über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen ist. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Hinsichtlich Kosten und Vollstreckung gelten die §§ 121, 122 BauGB entsprechend.
Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen. Zum Zweck der durch das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz mit Wirkung vom 1.5. 1993 eingefügten Vorschrift. Der neue Abs. 4 enthält Elemente des früheren § 27 BBauG 1976, dessen Anwendungsbereich allerdings wesentlich weiter reichte. Abs. 4 bedeutet keine Übertragung des Vorkaufsrechts, welche nach § 28 Abs. 2 Satz 4 BauGB ausgeschlossen ist, sondern regelt nur eine besondere Form der Ausübung des der Gemeinde nach Abs. 1 zustehenden Vorkaufsrechts. Diese liegt im Ermessen der Gemeinde. Der Begünstigte hat keinen Anspruch auf Ausübung. Die Gemeinde kann die Ausübung des Vorkaufsrechts davon abhängig machen, dass zuvor ein Vertrag mit sachlich gerechtfertigten Vereinbarungen geschlossen wird. Zur Sonderregelung für Berlin. Allgemeine Voraussetzung für die Anwendung des Abs. 4 ist zunächst, dass sich die Gemeinde auf eines der Vorkaufsrechte nach Abs. 1 stützen kann, ein solches Vorkaufsrecht also entstanden ist. Ferner muss die Ausübung bereits nach Abs. 2 Satz 1 zulässig sein. Als besondere Voraussetzungen verlangt Abs. 4 Satz 1, dass das Grundstück einer Nutzung für sozialen Wohnungsbau oder der Bebauung für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf zugeführt werden soll, ferner dass der Begünstigte in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu bebauen, und er sich hierzu verpflichtet. Zu den Begriffen sozialer Wohnungsbau und besonderer Wohnbedarf. Den genannten Verwendungszweck bestimmt allein die Gemeinde. Einer Festsetzung in einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 oder 8 BauGB bedarf es nicht. Es genügt, wenn das Grundstück die in Abs. 1 genannten Eigenschaften aufweist. Die Gemeinde muss jedoch den Verwendungszweck im Bescheid angeben, zumal dieser Zweck in dem besonderen Fall des Abs. 4 auch Voraussetzung für das Wohl der Allgemeinheit ist. In der Lage, das Bauvorhaben fristgerecht zu verwirklichen, ist der Begünstigte, wenn er die dazu erforderlichen Voraussetzungen vor allem in finanzieller und organisatorischer Hinsicht erfüllt und die nötige Erfahrung besitzt. Der Gemeinde obliegt es, den entsprechenden Nachweis zu verlangen, soweit die Eignung des Begünstigten nicht offenkundig ist. Obwohl Abs. 4 Satz 1 nach seinem Wortlaut nur verlangt, dass sich der Begünstigte zur bestimmungsgemäßen Bebauung verpflichtet, setzt eine sinnvolle Auslegung voraus, dass - schon wegen des notwendigen Einverständnisses des Begünstigten - ein Vertrag zwischen der Gemeinde und dem Begünstigten vor Erlass des Ausübungsbescheides geschlossen wird. Davon geht offenbar auch der Gesetzgeber aus. Die Gemeinde ist dabei trotz der Regelung in Abs. 4 Satz 6 nicht gehindert, Vereinbarungen für den Fall treffen, dass der Begünstigte seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, wie sie auch sonstige sachlich gerechtfertigte Bedingungen in den Vertrag aufnehmen kann. Der Vertrag dürfte öffentlich-rechtlicher Natur sein, da er sich in erster Linie auf die in § 3 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG öffentlich-rechtlich geregelte Bauverpflichtung bezieht und diese gestaltet. Sie dient der Verwirklichung des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten, durch das Allgemeinwohl gerechtfertigten Gesetzeszwecks einer baldigen Wohnbebauung. Mit einem etwa gleichzeitig vereinbarten Wiederkaufsrecht mit Rücklassungsvormerkung wird dieses primäre Vertragsziel lediglich gesichert. Darin liegt der Unterschied zu dem vom BVerwG entschiedenen Fall, in dem der Kauf eines Grundstücks den Inhalt des Vertrags prägte. Im übrigen ist die vom Begünstigten einzugehende Verpflichtung derjenigen ähnlich, die der Käufer nach § 27 Abs. 1 Satz 1 zur Abwendung des Vorkaufsrechts eingehen muss. Auch sie wird dem öffentlichen Recht zugerechnet. Begünstigter kann jede natürliche oder juristische Person des privaten oder öffentlichen Rechts sein. Das Vorkaufsrecht kann auch für Teilflächen ausgeübt werden, auch dann, wenn einen Grundstücksteil die Gemeinde und den restlichen Teil der Begünstigte erwerben soll.