Nebenanlagen

Nebenanlagen behalten auch in der Form von Gemeinschaftsanlagen ihren privaten Charakter. Sie sind nur für die Benutzer bzw. Besucher der beteiligten Grundstücke bestimmt. Der Begriff Gemeinschaft ist i. S. eines begrenzten Personenkreises zu verstehen, nicht i. S. der Allgemeinheit als eine alle Bürger umfassenden Gemeinschaft. Dabei ist ohne Bedeutung, in welchem privatrechtlichen Verhältnis die Eigentümer der beteiligten Grundstücke hinsichtlich der Gemeinschaftsanlage zueinander stehen; sofern nicht anderes untereinander vereinbart ist, wird in einigen Bauordnungen die Geltung der Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft unterstellt. Durch ihren privaten Charakter unterscheiden sich die Gemeinschaftsanlagen von den öffentlichen Gemeinbedarfseinrichtungen, von öffentlichen Verkehrsflächen oder von öffentlichen Grünflächen oder sonstigen öffentlichen Einrichtungen. Dies schließt nicht aus, dass eine einheitliche bauliche Anlage teils öffentlichen Zwecken, teils als private Gemeinschaftsanlage dienen kann. Für die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen kommt es nicht entscheidend darauf an, wer Eigentümer der Standortfläche ist. Die Fläche kann im gemeinschaftlichen Eigentum aller beteiligten Grundstückseigentümer, im Einzeleigentum eines Beteiligten, im Eigentum eines Unbeteiligten oder im Eigentum der Gemeinde stehen. Wird das Eigentum eines Unbeteiligten als Standortfläche in Anspruch genommen, so ist nach Maßgabe von § 40 eine Entschädigung zu leisten. Steht die Fläche im Einzeleigentum eines Beteiligten, so ist diesem eine Entschädigung insoweit zu gewähren, als das Grundstück für Zwecke der anderen Beteiligten in Anspruch genommen wird. Die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen im Bebauungsplan muss - wie jede andere Festsetzung auch - städtebaulich erforderlich sein. Die Erforderlichkeit ist gerade im Hinblick auf die mit dieser Festsetzung verbundenen Eingriffe in Freiheit und Eigentum sowohl des Eigentümers der Standortfläche als auch der beteiligten Grundstückseigentümer besonders zu prüfen. Zu prüfen ist insbesondere, ob der Ausschluss von Einzelanlagen zwingend geboten ist. Hierbei sind auch die mit der Festsetzung von Gemeinschaftsanlagen verbundenen Vollzugsprobleme besonders zu berücksichtigen.
Für die Ausweisung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen anstelle von Einzelanlagen können folgende Gründe sprechen:
- Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs;
- sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden entsprechend dem Gebot in § 1 Abs. 5 Satz 3;
- Schutz der beteiligten Grundstücke vor Belästigungen;
- Baugestaltung, Stadtbildpflege, Denkmalschutz;
- Kostenersparnis beim Bauherrn.
Insbesondere bei Reihenhaussiedlungen, Teppichbauweisen und ähnlichen Bauformen ist die Zusammenfassung von Nebenanlagen zu Gemeinschaftsanlagen die Regel. Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 sind nur zulässig, wenn sie sich auf einen bestimmten Bedarf beziehen. Dieser ergibt sich aus den anderen Vorschriften, die Nebenanlagen der betreffenden Art fordern. Die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen ist in der Regel nicht erforderlich, wenn z. B. innerhalb der Grenzen des Bebauungsplans keine Stellplatzpflichten zu erfüllen sind, weil das Bebauungsplangebiet eine weitere Bebauung tatsächlich und rechtlich nicht mehr zulässt. Andererseits ist aber die Festsetzung von Gemeinschaftsanlagen nicht erst dann zulässig, wenn die Herstellung der notwendigen Nebenanlagen auf den Baugrundstücken oder in deren Umgebung tatsächlich oder rechtlich unmöglich ist. Dem Umfang nach ist die Zulässigkeit der Festsetzung durch den vorhandenen oder zu erwartenden Bedarf und weil dies so ist, zugleich auf den insoweit bestimmten räumlichen Bedarf begrenzt. Bei der Planung von Flächen für Gemeinschaftsstellplätze oder -garagen können die von den Ländern zur bauordnungsrechtlichen Stellplatzpflicht erlassenen Richtzahlen als Anhaltspunkte für das Bebauungsplanverfahren dienen. Die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und -garagen muss den Anforderungen genügen, die durch die an die Zulässigkeit und durch das Bauordnungsrecht an ihre Anordnung und Ausführung gestellt werden. Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und -garagen können zwar in allen Baugebieten festgesetzt werden, soweit sich nicht aus etwas anderes ergibt. Die baulichen und sonstigen Anlagen dürfen aber nach Anzahl, Lage, Umfang und Zweckbestimmung nicht der Eigenart des Gebiets widersprechen und nicht zu Störungen führen, die für die Umgebung unzumutbar sind. Da eine Massierung von Kraftfahrzeugen notwendigerweise zu Störungen der Umgebung führt, bedarf es einer besonders sorgfältigen Abwägung aller in Betracht kommenden öffentlichen und privaten Belange Erforderlichenfalls sind zusätzliche Festsetzungen zu treffen.
Mit der Festsetzung wird die betreffende Fläche als Standortfläche für die Gemeinschaftsanlage freigehalten. Für den betreffenden Eigentümer gelten die auch sonst üblichen Wirkungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans. § 32 ist entsprechend anzuwenden. Sind Flächen für Gemeinschaftsanlagen festgesetzt, so sind Einzelanlagen auf den beteiligten Grundstücken planungsrechtlich ausgeschlossen, soweit sich aus dem Bebauungsplan nichts anderes ergibt. Auch einige Bauordnungen schließen in diesem Falle Einzelanlagen aus oder lassen sie nur zu, wenn hierdurch der Zweck der Gemeinschaftsanlage nicht gefährdet würde. Der Ausschluss betrifft alle Einzelanlagen im festgesetzten Versorgungsbereich. Er greift allerdings nicht, soweit der Bedarf an notwendigen Nebenanlagen durch die Gemeinschaftsanlage nicht gedeckt werden kann. Die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen begründet weder für den Eigentümer der Standortfläche noch für die Eigentümer der beteiligten Grundstücke eine Verpflichtung, die Anlage herzustellen, zu unterhalten und zu verwalten. Die Festsetzung einer Gemeinschaftsanlage ändert planungsrechtlich nichts an der Maßgeblichkeit der auch sonst geltenden Regeln, also daran, dass die Planverwirklichung Sache des Eigentümers ist und in seiner Freiheit steht, soweit ihn nicht irgendwelche Vorschriften in dieser Freiheit einschränken; das bundesrechtliche Planungsrecht begründet im Zusammenhang mit Gemeinschaftsanlagen weder eine Baupflicht noch eine Duldungspflicht des Eigentümers. Mit der planerischen Festsetzung wird auch kein Rechtsverhältnis öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Art zwischen den Beteiligten untereinander bzw. zwischen den Beteiligten und dem Eigentümer der Standortfläche begründet.