Nebenkosten

Zur Frage, welche Angaben die dem Mieter von Gewerberaum zu erteilende Nebenkostenabrechnung des Vermieters enthalten muss, wenn die Mietsache Teil eines großen Gewerbe- und Wohnzentrums ist.
Zum Sachverhalt: Die Kläger, eine Immobiliengesellschaft, verlangt aus abgetretenem Recht von dem beklagte Kaufmann Bezahlung von restlichen Nebenkosten für das Jahr 1977. Der Beklagte mietete 1973 in einem Gewerbe- und Wohnzentrum, zu dem etwa 550 Mietparteien und eine Anzahl von Eigentümern gehören, ein Ladenlokal zum Betrieb eines Eiscafés. In § 6 des Mietvertrages wird geregelt, welche Nebenkosten im Einzelnen vom Beklagten zu tragen sind. In § 17 des Mietvertrages heißt es: Der Mieter übernimmt alle Verpflichtungen des Vermieters gegenüber den übrigen Miteigentümern, soweit sie das Mietverhältnis betreffen. Mit Schreiben vom 14. 5. 1979 wurde dem Beklagten die Einzelabrechnung 1977 für die Einheit T 18/I vom 26. 4. 1979 übersandt. Diese Abrechnung war identisch mit der seiner Vermieterin von der Verwaltung erteilten Einzelabrechnung. In Spalte 1 dieser Abrechnung werden die jeweiligen Kostenpositionen des Gesamtobjekts aufgeführt, in Spalte 2 der Gesamtabrechnungsbetrag, in Spalte 3 die auf das Ladenlokal des Beklagten, die Einheit T 18/I, entfallenden prozentualen Anteile bzw. der Hinweis lt. Police, lt. Vertrag oder lt. Bescheid und in Spalte 4 die jeweiligen Einzelabrechnungsbeträge. Die Abrechnung schließt mit einem Gesamtbetrag von 12362,06 DM einschließlich Mehrwertsteuer, von dem die monatlichen Vorauszahlungen des Beklagten von insgesamt 9228 DM sodann abgezogen worden sind. Den Restbetrag von 3134,06 DM nebst Zinsen macht die Kläger mit der Klage geltend.
Das Landgericht hat die Klage als zurzeit nicht begründet abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr in Höhe von 3085,55 DM stattgegeben. Der Beklagte wendet mit der zugelassenen Revision nur noch ein, die an die Kläger abgetretene Restforderung sei mangels ordnungsgemäßer Abrechnung noch nicht fällig. Seine Revision hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Das Berufungsgericht bejaht die Fälligkeit des Nebenkostenanspruches.
Es führt dazu aus, der Anspruch auf Zahlung der restlichen Nebenkosten werde grundsätzlich erst mit der Erteilung einer Abrechnung durch die Vermieterin fällig, die den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche. Bei Mietobjekten der vorliegenden Größenordnung, also mit mehreren hundert Parteien, genüge es, wenn die Abrechnung der Vermieterin eine Aufstellung der Gesamtrechnungsbeträge, die Angabe des konkreten Anteils des Mieters und die Einzelabrechnungsbeträge abzüglich der Vorauszahlungen des Mieters enthalte. Weitergehende Anforderungen könnten nicht gestellt werden, auch nicht hinsichtlich der ersten Abrechnung. Denn einmal biete die gesetzlich vorgesehene Überprüfung der Rechnungslegung durch den Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung, die hier unter zusätzlicher Einschaltung einer Wirtschaftsprüfergesellschaft erfolgt sei, eine gewisse Gewähr für die Richtigkeit der Abrechnung. Darüber hinaus sei die Vermieterin selbst nicht im Besitz weiterer Zahlenaufstellungen, Erläuterungen und sonstiger Unterlagen. Sie habe die Abrechnung so weitergegeben wie sie sie vom Verwalter erhalten habe. Damit müsse sich der Beklagte begnügen, weil er sich gemäß § 17 II des Mietvertrages bezüglich der Verteilung der Nebenkosten praktisch in die Stellung seiner Vermieterin begeben habe. Eine weitergehende Abrechnung, insbesondere eine konkrete Darlegung und Erläuterung des jeweiligen Verteilerschlüssels, könne von der Vermieterin auch deshalb nicht verlangt werden, weil das mit einem nicht mehr zumutbaren Aufwand für sie verbunden wäre.
Dem Berufungsgericht ist im Ergebnis darin zu folgen, dass die restliche Nebenkostenforderung der Kläger fällig ist. Die Fälligkeit dieses Anspruchs ist jedoch im Gegensatz zur Ansicht des Berufungsgerichts nicht mit der Übersendung der Nebenkostenabrechnung vom 26. 4. 1979 eingetreten. Denn diese Abrechnung entsprach - wie die Revision zu Recht rügt - inhaltlich nicht den an sie zu stellenden Anforderungen.
Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten wird grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert.
Die Abrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im Einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im Einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:
eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
die Berechnung des Anteils des Mieters,
der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Diese Anforderungen erscheinen für den Regelfall sachgerecht. Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden dürfen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.
Von alledem geht im Grundsatz auch das Berufungsgericht aus. Es meint jedoch, bei Mietobjekten der hier vorliegenden Größenordnung mit mehreren hundert Parteien gelte das nur mit erheblichen Einschränkungen. Dem kann nicht gefolgt werden. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass sich der Umfang der Rechnungslegungspflicht nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit bemisst, d. h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Das Berufungsgericht berücksichtigt aber bei der Festlegung der Zumutbarkeitsgrenze die Interessenlage des Beklagten als Mieters nicht ausreichend. Die Größe des Mietobjekts rechtfertigt es nicht, die Vermieterin teilweise von ihren Abrechnungspflichten freizustellen. Mit Recht weist die Revision darauf hin, dass das einen Anreiz für die Vermieterin schaffen könnte, bei den aufgewendeten Nebenkosten und deren Abrechnung großzügig zu verfahren in der Erwägung, dass die Kosten ungeachtet ihrer Höhe von den Mietern getragen werden. Wird diese Erwägung von der Mehrheit der Teileigentümer geteilt, so reicht der vom Berufungsgericht angeführte Überprüfungsmechanismus durch Verwaltungsbeirat und Eigentümerversammlung unter Umständen nicht aus. Hinzu kommt, dass in großen Wohn- und Teileigentumsanlagen die jährlichen Nebenkosten erhebliche Summen erreichen, im vorliegenden Fall über 1 Million DM. Nachlässigkeiten und Fehler in der Abrechnung können dann für den einzelnen Mieter von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung sein. Das gilt umso mehr, wenn die Nebenkosten, wie im vorliegenden Fall, im Verhältnis zu den reinen Mietkosten mit ca. 25% recht hoch sind. Zwar erfordert die Nebenkostenabrechnung eines solchen Mietobjekts naturgemäß einen größeren Aufwand. Ein solcher Aufwand ist jedoch in dem aufgezeigten Rahmen zumutbar. Wohn- und Teileigentumsanlagen erfordern eigene Wohnungsverwaltungen, die als Dienstleistungsunternehmen mit bürotechnischen Hilfsmitteln bis hin zur EDV-Anlage ausgestattet sind. Ihnen ist es möglich, Abrechnungen vorzulegen, die rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Anforderungen genügen.
Gemessen an diesen Grundsätzen entspricht die Abrechnung vom 26. 4. 1979 inhaltlich nicht den an sie zu stellenden Anforderungen.