Negativattest

Dem Negativattest kommt keine Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 zu. Das Negativattest hat öffentlich-rechtlich lediglich zur Folge, dass die Fiktion des § 19 Abs. 3 Satz 6 nicht eintreten kann, wenn innerhalb von 3 Monaten nach Beantragung einer Teilungsgenehmigung ein Negativattest erteilt wird.
Verfahrensbestimmungen beim Negativattest. Das Negativattest wird nur auf Antrag erteilt. Bei einem Teilungskauf ist neben dem Eigentümer auch der Käufer berechtigt, einen Antrag auf Erteilung eines Negativattests zu stellen und notfalls gerichtlich zu verfolgen. Allerdings wird in dem Antrag auf Teilungsgenehmigung in der Regel zugleich ein hilfsweiser Antrag auf Erteilung eines Negativattests enthalten sein. Man haben hiergegen eingewandt, diese Auslegung des Antrags auf Teilungsgenehmigung häufig nicht dem wirklichen Willen des Antragstellers entspricht, wenn dieser nämlich im Verfahren nach § 19 Abs. 1 gerade die Bebaubarkeit abklären lassen will. Dem ist entgegenzuhalten, dass es nicht im Ermessen der Genehmigungsbehörde steht, ob sie die Teilungsgenehmigung versagt oder ein Negativattest erteilt. Meint die Behörde, die Teilung eines Grundstücks sei genehmigungsfrei, dann kommt eine Versagung einer Teilungsgenehmigung grundsätzlich nicht in Betracht. Die Behörde kann also in einem solchen Fall nur ein Negativattest erteilen, sie sollte dabei allerdings darauf hinweisen, dass damit nichts über die Bebaubarkeit des Grundstücks gesagt ist. Der Käufer kann dann zur Erhaltung eventueller Gewährleistungsansprüche innerhalb der Verjährungsfrist des § 477 BGB einen Bauvorbescheid beantragen. Zur Haftung des Notars und der Genehmigungsbehörde bei einem rechtswidrigen Negativattest. Wird zusammen mit einem Antrag auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung hilfsweise ein Negativattest beantragt, so liegt in der Erteilung des Negativattests innerhalb der Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 zugleich die Versagung der Teilungsgenehmigung. Ein Antrag auf Ausstellung eines Negativattests kann dagegen nicht in einen Antrag auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung umgedeutet werden, wenn die Teilung nach § 19 Abs. 1 genehmigungsbedürftig ist; eine solche Umdeutung würde dem Grundsatz der Eindeutigkeit bodenverkehrsrechtlicher Anträge zuwiderlaufen.
Rechtsschutz beim Negativattest. Die Qualifikation des Negativattests als Verwaltungsakt hat prozessual zur Folge, dass bei Ablehnung eines Antrags auf Ausstellung eines solchen Zeugnisses Widerspruch und Verpflichtungsklage zu erheben ist; es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie bei der Teilungsgenehmigung. Daneben kann der Eigentümer sowie der Erwerber des abzuteilenden Grundstücks nach der Rechtsprechung des BVerwG auch eine Feststellungsklage erheben mit dem Antrag auf gerichtliche Feststellung, dass die Teilung keiner Genehmigung bedarf, während eine Feststellungsklage, dass die Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 3 Satz 6 als erteilt gilt, nach der zitierten Rechtsprechung des BVerwG nicht zulässig ist. Das BVerwG begründet diese Differenzierung damit, dass der Vollzug der Teilung im Grundbuch bei genehmigungsfreien Rechtsvorgängen auch ohne Negativattest zulässig sei, der Antragsteller mithin nicht auf ein Negativattest angewiesen sei, während in den Fällen, in denen die Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 3 Satz 6 als erteilt gilt, gemäß § 29 GBO der Nachweis zu führen sei, dass die Eintragungsvoraussetzungen vorliegen. Diese Begründung überzeugt nicht. Die Rechtsprechung des BVerwG stellt eine Umgehung des § 43 Abs. 2 VwGO dar, denn nach dieser Vorschrift kommt es nicht darauf an, ob der Kläger auf den begehrten Verwaltungsakt angewiesen ist, sondern allein darauf, ob er das Klageziel einer Feststellungsklage auch mit einer Verpflichtungsklage erreichen kann. Dies ist aber beim Negativattest der Fall; das Negativattest soll den Antragsteller gerade der Notwendigkeit entheben, mit dem Grundbuchamt über die Genehmigungsbedürftigkeit der Teilung zu streiten. Es gibt deshalb keinen Grund, neben der grundsätzlich möglichen Verpflichtungsklage auf Erteilung eines Negativattests auch noch alternativ eine Feststellungsklage zuzulassen, dass die Teilung nicht genehmigungsbedürftig sei. Gegenüber einem zu Unrecht erteilten Negativattest steht den Beteiligten verwaltungsgerichtlicher Rechtsschutz zu. Denn durch die Eintragung aufgrund eines unrichtigen Negativattests erwirbt der Käufer kein Eigentum; ferner hat das Negativattest keine Bindungswirkung nach §21 Abs.1. Die Vertragsparteien eines Teilungskaufs haben also ein erhebliches Interesse daran, dass statt eines Negativattests eine Teilungsgenehmigung erteilt wird. Prozessual ist dieses Interesse mit einer Anfechtungsklage gegen das Negativattest, verbunden mit einer Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung, zu verfolgen.
Rücknahme des Zeugnisses. Das Zeugnis nach § 23 Abs. 2 Satz 2 kann ebenso wie eine Teilungsgenehmigung zurückgenommen oder widerrufen werden; es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie bei der Rücknahme oder dem Widerruf der erteilten oder fingierten Teilungsgenehmigung.