Neuerrichtete Eigentumswohnungen

Zur Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht bei der Veräußerung neuerrichteter Eigentumswohnungen (im Anschluss an BGHZ 74, 204 = LM § 633 BGB Nr. 34; BGHZ 74, 258 = LM § 21 WohnungseigentumsG Nr. 4; BGH, NJW 1980, 2800 = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 110; BGH, NJW 1981, 273 = LM § 196 BGB Nr. 39; BauR 1979, 514).
Zum Sachverhalt: Die Beklagte ließ in den Jahren 1973/74 ein Mehrfamilienhaus mit 6 Eigentumswohnungen errichten. Fünf davon veräußerte sie alsbald nach Fertigstellung, so zwei mit notariellen Verträgen vom 21. 2. 1974 an die Kläger und deren Ehemann. In § 3 der Kaufverträge heißt es u. a.:
Das Wohnungseigentum und der Grundstücksanteil wird verkauft wie es steht und liegt.
Hinsichtlich des erstellten Gebäudes sichert Verkäufer handwerksgerechte Erstellung des Bauwerks zu und kommt seinen etwaigen Gewährleistungsverpflichtungen dadurch nach, dass er auf Verlangen verpflichtet und berechtigt ist, seine etwaigen Gewährleistungsansprüche an die Erwerber als Gesamtberechtigte abzutreten. Weitere Gewähr wird nicht geleistet.
Etwa vorhandene Mängel sind bei Rechtsverlust binnen einer Ausschlußfrist von 2 Monaten nach Erlangung des Besitzes an der Wohnung Verkäufer und bauleitendem Architekt schriftlich zu melden. Dies gilt nicht für verdeckte Mängel ...
Am 12. 3. 1974 wurden die beiden Wohnungen der Kläger und ihrem Ehemann übergeben und gerügte Mängel in einer formularmäßigen Abnahmeerklärung festgehalten. Mit Schreiben vom 18. 3. 1974 rügte der Ehemann der Kläger das Fehlen von vorgesehener Gleitfolie zwischen tragenden Wänden und Decke sowie von Putzfugen unter der Decke. Noch im selben Jahr zeigten sich an den Wänden die befürchteten Risse sowie Feuchtigkeit. Am 21. 10. 1974 wiederholte der Ehemann der Klägerdie Bitte um Übergabe einer Handwerkerliste mit Angabe der Gewährleistungsfristen, jedoch vergeblich. Nach weiterem Schriftwechsel verwies die Beklagte mit Schreiben vom 18. 8. 1978 darauf, dass nicht sie, sondern der Bankier G der Bauherr sei, und trat wegen der Risse in den Wänden hinsichtlich der Gewährleistung ... vertragsgemäß etwaige Ansprüche als ehemaliger Eigentümer an Sie als Erwerber gegen die Verursacher, z. B. die Architekten oder Statiker, ab. Ein auf Antrag der Kläger und ihres Ehemanns im Beweissicherungsverfahren beim AG eingeholtes Sachverständigengutachten vom 29. 11. 1978 klärte die Ursachen der Risse und der Feuchtigkeit. Der für die Baumängel verantwortlich erachtete Bauunternehmer K war bereits im November 1977 in Konkurs gefallen. Die Kläger, die sich die Ansprüche ihres Ehemanns hat abtreten lassen, hat Mängelbeseitigungskosten sowie Minderwert und die Feststellung begehrt, dass die Beklagte weiteren, durch neue Risse entstandenen Schaden ersetzen müsse. Die Beklagte hat sich auf den vertraglichen Haftungsausschluss berufen und die Einrede der Verjährung erhoben.
LG und Oberlandesgericht haben die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Die - zugelassene - Revision der Klägerhatte Erfolg.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht wendet auf den Erwerb des neuerrichteten Wohnungseigentums durch die Kläger und ihren Ehemann Kaufrecht an und erachtet demgemäß die Gewährleistungsansprüche der Erwerber für verjährt. Die Beklagte habe in den - alle erst nach Fertigstellung des Hauses abgeschlossenen - Kaufverträgen keine Erstellungsverpflichtung übernommen. Vielmehr seien nach dem Vertragsinhalt bereits erstellte Wohnungen verkauft worden. Weder sei eine Baubeschreibung Vertragsinhalt geworden noch hätten Sonderwünsche berücksichtigt werden können. Für die angebliche Aushändigung einer Baubeschreibung vor Vertragsschluss habe die Kläger zu wenig vorgetragen. Auch sei in den Verträgen nicht auf eine Abnahme abgestellt, sondern auf die Erlangung des Besitzes. - Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.
1. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats rechten sich Ansprüche des Erwerbers aus Mängeln an neuerrichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (vgl. BGHZ 74, 204 [206, 207] = LM § 633 BGB Nr. 34 = NJW 1979, 1406; BGHZ 74, 258 [267, 268] = LM § 21 WohnungseigentumsG Nr. 4 = NJW 1979, 2207 m. w. Nachw.; BGH, NJW 1980, 2800 = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 110; BGH, NJW 1981, 273 = LM § 196 BGB Nr. 39; BauR 1979, 514 = ZfBR 1979, 235).
a) Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu (mangelfreier) Errichtung des Bauwerks ergibt. An diese Verpflichtung knüpft die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an.
b) Es kann für die rechtliche Einordnung nicht darauf ankommen, ob bei Vertragsschluss die Bauausführung bereits begonnen hatte oder gar bereits beendet war und ob etwa andere Eigentumswohnungen im selben Baukomplex schon vor Fertigstellung verkauft worden waren. Die vollständige Vertragserfüllung umfasst nämlich nicht nur die gegenständliche Werkerstellung, sondern auch die für den Werkvertrag typische Abnahme und die Beseitigung der dabei festgestellten Mängel. Auch für die Interessenlage auf beiden Seiten ist es gleich, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss nur zum Teil oder ganz fertiggestellt war (vgl. BGHZ 68, 372 [375] = LM § 633 BGB Nr. 28 = NJW 1977, 1336). Die beim Vorratsbau durch Bauträger vielfach vorweg erfüllte Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses oder Wohnungseigentums wird zwangsläufig bei Vertragsschluss während der Bauausführung zur Verpflichtung, das Bauwerk fertigzustellen, und bei Vertragsschluss nach Fertigstellung zur Verpflichtung, dem Erwerber das neuerrichtete Haus oder Wohnungseigentum alsbald mangelfrei zu übergeben. Wird der Erwerbsvertrag erst nach Fertigstellung geschlossen, so ist - falls nicht das Vertragsformular schon vorher entworfen und verwendet worden ist-nicht zu erwarten, dass der Veräußerer sich darin sinngemäß oder gar ausdrücklich verpflichtet, das Bauwerk erst noch nach bestimmten Plänen und Baubeschreibungen zu errichten oder fertigzustellen. Für die werkvertragliche Sachmängelhaftung genügt vielmehr, dass Gegenstand und Umfang der vertraglichen Leistung keine anderen sind, als wenn der Vertrag bereits vor Fertigstellung des Baues geschlossen worden wäre. Auf die Sachmängelhaftung ist daher stets dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn ein neuerrichtetes Bauwerk - ein Haus oder eine Eigentumswohnung - an einen Erwerber veräußert wird, von diesem abzunehmen ist und dabei festgestellte Mängel vom Veräußerer (oder für ihn von Bauhandwerkern) zu beseitigen sind.
2. Die von der Kläger und ihrem Ehemann mit der Beklagte geschlossenen Erwerbsverträge erfüllen diese Voraussetzungen für die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht. Auch das Verhalten der Parteien stimmt damit überein. (Wird dargelegt)
II. Die Urteile des Landgerichts und des Oberlandesgerichts können daher keinen Bestand haben. Die nicht verjährten Klageansprüche bedürfen der Prüfung und Feststellung.
1. Die Beklagte hat sich in § 3 der Verträge nicht wirksam von der Gewährleistung freigezeichnet.
a) Die Erwerbsverträge sind im Wesentlichen gleich lautende Formularverträge, wie sie unstreitig auch mit den drei anderen Wohnungserwerbern geschlossen worden sind. Auf ihre Auslegung und Verbindlichkeit sind daher die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Grundsätze anzuwenden. Dass es sich insgesamt um nur fünf Verträge gehandelt hat und die Verträge mit der Kläger und ihrem Ehemann die ersten gewesen sind, ändert daran nichts (vgl. zu § 1 des damals noch nicht geltenden AGB-Gesetzes Ulmer-Brandner-Hensen, AGB- Gesetz, 3. Aufl., § 1 Rdnrn. 16, 17; Löwe-v. Westphalen-Trirtkner, AGB-Gesetz, Rdnr. 8; Palandt-Heinrichs, BGB, 40 Aufl., § 1 AGB-Gesetz Anm. 2 c).
b) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH beseitigt eine formularmäßige Freizeichnungsklausel, durch die der Veräußerer einer neu errichteten Eigentumswohnung die eigene Verpflichtung zur Gewährleistung ausschließt und dem Erwerber statt dessen seine Gewährleistungsansprüche gegen die anderen am Bau Beteiligten abtritt, die Eigenhaftung des Veräußerers nicht in jedem Fall. Diese Haftung ist vielmehr nur insoweit abbedungen, als sich der Erwerber aus den abgetretenen Ansprüchen auch tatsächlich schadlos halten kann. Das Risiko, dass die Schadloshaltung fehlschlägt, bleibt bei dem Veräußerer (BGHZ 74, 258 [270] = LM § 21 WohnungseigentumsG Nr. 4 = NJW 1979, 2207 m. w. Nachw.; BGH, NJW 1980, 282 [283] = LM vorstehend Nr. 53; BGH, NJW 1980, 2800 [2801] = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 110; NJW 1981, 2343).
c) Im vorliegenden Fall genügt schon die Freizeichnung selbst nicht den Erfordernissen, die erfüllt sein müssen, um den Veräußerer zumindest zeitweise vor unmittelbarer Inanspruchnahme durch den Erwerber zu bewahren. Der Verkauf ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit des Wohnungseigentums und des Grundstücksanteils wie es steht und liegt (§ 3 I der Verträge) betrifft ersichtlich nur das Grundstück, nicht das darauf erstellte Gebäude. Die Klausel wie es liegt und steht deutet auf den Ausschluss der Gewährleistung auch für verborgene Mängel hin (vgl. BGHZ 74, 204 [210] = LM § 633 BGB Nr. 34 = NJW 1979, 1406). Für das erstellte Gebäude ist aber in § 311 ausdrücklich nicht jegliche Gewährleistung ausgeschlossen, insbesondere nicht für verdeckte Mängel. Die völlige Freizeichnung wäre auch unangemessen und gemäß § 242 BGB unwirksam (BGHZ 74, 204 [209] = LM § 633 BGB Nr. 34 = NJW 1979, 1406 m. w. Nachw.). Vielmehr wollte die Beklagte in § 3 II ihre eigene Gewährleistung für die handwerksgerechte Erstellung des Bauwerks auf die Gewährleistung der anderen am Bau Beteiligten beschränken. Dies wäre ihr möglich gewesen, soweit die Erwerber sich aus abgetretenen Ansprüchen zumutbarer weise hätten schadlos halten können. Dazu wäre jedoch zunächst einmal erforderlich gewesen, die möglichen Drittbeteiligten derart deutlich zu bezeichnen, dass über den Kreis der in Betracht kommenden Personen oder Firmen Klarheit bestanden hätte. Die Freizeichnungsklausel in § 3 II der Verträge besagt jedoch nicht, gegen wen sich etwaige Gewährleistungsansprüche der Beklagte richten könnten. Angesichts der Behauptung der Beklagte, ihr Streithelfer in den Vorinstanzen, G, sei der eigentliche Bauherr gewesen, ist nicht einmal klar, ob der Beklagte überhaupt eigene Gewährleistungsansprüche zustanden. Näheres hat sie dazu nicht vorgetragen.