Neuregelung

Nach Gründung der Bundesrepublik wurde eine Neuregelung des Bodenverkehrsrechts allgemein als notwendig erachtet. Der RegE lehnte sich inhaltlich noch weitgehend an das Wohnsiedlungsgesetz an. Allerdings kam die räumliche Beschränkung der Anwendung auf sogenannte Wohnsiedlungsgebiete in Wegfall. Auf Grund der Beschlüsse des federführenden Ausschusses für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht wurde die noch im RegE vorgesehene Genehmigungspflicht für bodenrechtliche Verpflichtungsgeschäfte fallengelassen und lediglich eine Teilungsgenehmigung und für den Außenbereich eine Auflassungsgenehmigung in die endgültige Fassung übernommen.
Die BBauG-Novelle 1976 brachte nur geringfügige Änderungen. Von Bedeutung war lediglich, dass der Gesetzgeber den Bedenken der Rechtsprechung hinsichtlich der 2-Monats-Frist des §19 Abs. 4 Satz 3 BBauG 1960 Rechnung trug. Das BVerwG hielt diese Frist für rechtspolitisch bedenklich kurz. Diese Frist wurde auf 3 Monate verlängert sowie für besondere Fälle die Möglichkeit einer Verlängerung um weitere 3 Monate geschaffen.
Die BBauG-Novelle 1979 führte zu einer erheblichen Veränderung des Bodenverkehrsrechts. Einem Vorschlag der kommunalen Spitzenverbände folgend wurde die Auflassungsgenehmigung gestrichen und nur noch eine Teilungsgenehmigung beibehalten. Der Gesetzgeber ging dabei davon aus, dass der Käufer eines zu Bauzwecken erworbenen Grundstücks im Außenbereich durch die Möglichkeit, einen Bauvorbescheid zu beantragen, hinreichend geschützt ist. Außerdem wurde auch eine Teilung im Außenbereich, die der Vorbereitung einer Bebauung oder kleingärtnerischen Nutzung dient, in § 19 Abs. I Nr.3 einer Genehmigungspflicht unterstellt und in § 20 Abs. 1 Nr.3 eine entsprechende Versagungsregelung eingeführt. Ferner wurde in § 19 abs. 4 Nr.4 eine Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen im Geltungsbreich einer Veränderungssperre eingeführt und dementsprechend in §20 Abs. 1 Nr.4 ein Versagungstatbestand geschaffen. Der Gesetzgeber reagierte damit auf die Rechtsprechung des BVerwG, wonach eine Veränderungssperre der Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung nicht entgegenstand. Durch das BauGB erfolgte nur eine Änderung des § 19 Abs. 4. Zur Vermeidung eines doppelten Genehmigungsverfahrens wurde § 19 Abs. 4 Nr. 1 neugefasst und klargestellt, dass neben einer Genehmigung nach § 51 eine Teilungsgenehmigung nach § 19 nicht erforderlich ist. Damit sollte eine Beschleunigung und Vereinfachung des Genehmigungsverfahrens erreicht werden. Ferner wurde in § 19 Abs. 4 Satz 2 ein Hinweis auf § 191 aufgenommen. Diese Vorschrift tritt an die Stelle des § 22 BBauG.
Zweck der Vorschrift - § 19 dient vor allem der Sicherung der Bauleitplanung; die Bebauung soll möglichst frühzeitig in städtebaulich geordnete Bahnen gelenkt werden. Es soll verhindert werden, dass durch eine Teilung von Grundstücken eine städtebaulich unerwünschte Parzellierung des Baugeländes eintritt mit der Folge, dass eine Bebauung der Grundstücke entweder gar nicht oder aber nur in bedenklicher Verdichtung möglich ist. Dies kann zu erheblichen Pressionen auf die Baugenehmigungsbehörden führen, eine Bebauung auch solcher Grundstücke zuzulassen, die eigentlich dafür zu klein sind. Es ist deshalb notwendig, eine Teilung von Grundstücken zu verhindern, die zu einer solchen Entwicklung führen kann. Neben dem Sicherungszweck dient die Teilungsgenehmigung bei Teilungen von Außenbereichsgrundstücken auch dem Schutz der Vertragsparteien eines Kaufvertrages über ein abzuteilendes Grundstück, das bebaut ist oder bebaut werden soll. Dieser Schutzzweck hat aber neben dem Sicherungszweck nur noch sekundäre Bedeutung, nachdem die bis zur BBauG-Novelle 1979 vorgeschriebene generelle Genehmigungspflicht der Auflassung eines Außenbereichsgrundstücks weggefallen ist. Der Käufer soll davor geschützt werden, ein Außenbereichsgrundstück zu Bauzwecken zu kaufen und dementsprechend zu bezahlen, obwohl das Grundstück gar nicht bebaut werden darf. Zugleich wird aber auch der Verkäufer davor bewahrt, den Kaufvertrag eventuell rückgängig machen zu müssen und den Kaufpreis herauszugeben, den er möglicherweise schon anderweitig investiert hat. Das Interesse der Vertragsparteien an der Klärung der Frage, ob ein Außenbereichsgrundstück bebaubar ist, verlangt es nicht, die Auflassung von Außenbereichsgrundstücken generell, d. h. unabhängig von einer Teilung einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen. Diesem Interesse kann dadurch Rechnung getragen werden, dass ein Bauvorbescheid beantragt wird. Nach der Neufassung der Landesbauordnungen beträgt die Bindungwirkung eines Bauvorbescheids 3 Jahre und entspricht damit der einer Teilungsgenehmigung nach § 21 Abs. 1.
Genehmigungstatbestände - Geltungsbereich eines Bebauungsplans. § 19 Abs. 1 Nr. 1 gilt für den Bereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30, also einen sog. qualifizierten Bebauungsplan; im Geltungsbereich eines solchen Bebauungsplans bedarf jede Teilung eines Grundstücks der Genehmigung nach § 19 Abs. 1. Dies gilt auch bei übergeleiteten Bebauungsplänen nach § 173 BBauG, soweit sie den Anforderungen des § 30 entsprechen. Dagegen richtet sich die Genehmigungspflicht bei nichtqualifizierten Bebauungsplänen nach § 19 Abs. 1 Nr. 2 oder 3, da sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Bereich nichtqualifizierter Bebauungspläne nach §§ 34, 35 richtet. Zu welchem Zweck die Teilung vorgenommen wird, ist gleichgültig, insbesondere kommt es nicht auf eine Bebauungsabsicht an. Wenn jedoch der mit der Teilung des Grundstücks verfolgte Zweck offenbart wird, dann kann dies nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 zur Versagung der Teilungsgenehmigung führen, sofern die beabsichtigte Bebauung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zu vereinbaren ist; demgemäß tritt aber andererseits bei Erteilung der Teilungsgenehmigung bezüglich der beabsichtigten Nutzung die Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 ein.