Notarieller Vertrag

An der ständigen Rechtsprechung des RG ist festzuhalten, wonach ein Genosse grundsätzlich seine Beitrittserklärung nach Eintragung in die Liste der Genossen nicht durch eine Anfechtung wegen Irrtums, arglistiger Täuschung oder Drohung rückwirkend beseitigen kann.
Zur Rückabwicklung eines wegen arglistiger Täuschung angefochtenen Grundstückskaufvertrags, wenn der getäuschte Käufer das Grundstück inzwischen mit Grundpfandrechten belastet hat.
Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag kaufte der Kläger von der Beklagte Ehefrau unter Mitwirkung des Beklagte Ehemannes ein Anwesen, das mit einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Mietwohnhaus bebaut war. Er war auf die Erwerbsmöglichkeit aufmerksam geworden durch eine Zeitungsanzeige, die den Preis und die jährlich erzielbaren Mieten nannte. Der Kläger hat den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung über die erzielbare, Miete angefochten und begehrt Kaufpreisrückzahlung und Schadensersatz.LG und Oberlandesgericht haben die Beklagte als Gesamtschuldner zur Zahlung Zug um Zug gegen Rückübertragung des Kaufgeländes an die Beklagte Ehefrau verurteilt und die weitere gesamtschuldnerische Schadensersatzpflicht beider Beklagte festgestellt. Die Revision der Beklagte führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. Das Oberlandesgericht stellt fest, dass beide Beklagte den Kläger durch die Zeitungsanzeige über die Höhe der damals erzielten Mieteinnahmen vorsätzlich getäuscht und ihn dadurch zum Abschluss des Kaufvertrags bestimmt haben. Dass der Kläger in der kurzen Zeit zwischen dem Erscheinen der Zeitungsanzeige und der Beurkundung des Kaufvertrags über die wirkliche Höhe der Mieteinnahmen aufgeklärt worden wäre, sei nicht bewiesen. Daher hafteten beide Beklagte dem Kläger gesamtschuldnerisch auf Schadensersatz, die Beklagte Ehefrau als Geschäftsherrin aus unerlaubter Handlung und Verschulden bei Vertragschluss, der Beklagte Ehemann als Vertreter seiner Frau, der alle Vertragsverhandlungen führte und am Abschluss des Geschäfts ein eigenes wirtschaftliches Interesse hatte. Die bezifferte Schadenshöhe sei unbestritten. Abhängig zu machen sei die Zahlungsverurteilung von der Zug-um-Zug Rückübereignung des Kaufgeländes, und zwar aus den im Urteil des BGH vom 14. 10.1971 niedergelegten Billigkeitserwägungen ohne Befreiung von etwaigen zwischenzeitlichen Belastungen. Da noch weiterer Schaden entstehen könne, sei auch die Feststellungsklage zulässig und begründet. Die Angriffe der Revision hiergegen haben Erfolg.
Zu Unrecht zieht allerdings die Revision die materiell-rechtlichen Grundlagen der Schadensersatzhaftung in Zweifel. Von einer Erörterung der weniger weitgehenden Bereicherungshaftung kann abgesehen werden. Rechtlich unerheblich ist, ob die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinn der Gewährleistungsvorschriften der §§ 459ff. BGB in Betracht kommt. Dass jene Gewährleistungsvorschriften als Sonderregelung eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss ausschließen, trifft nur für fahrlässiges Verhalten zu, nicht auch für Vorsatz, wie er bei arglistiger Täuschung gegeben sein muss.
Dass eine Haftung aus § 826 BGB nicht auf Verschulden eines Erfüllungsgehilfen im Sinn von § 278 BGB gegründet werden kann, trifft zwar zu, ist aber vom Oberlandesgericht nicht verkannt worden. Denn es hat diese Haftung der Beklagte Ehefrau nicht auf Verschulden des Ehemanns gestützt, sondern auf ihr eigenes Verschulden, das in der Aufgabe einer Zeitungsanzeige mit bewusst unrichtigem. Inhalt bestand. Die Angabe über jährliche Mieten konnte von einem Interessenten nur dahin verstanden werden, dass das Anwesen diese Einnahmen derzeit erbringe, nicht dahin, dass sie derzeit noch nicht erzielt, aber in Zukunft erzielbar sein würden; davon geht ersichtlich auch das Berufungsurteil aus. In der Aufgabe der Zeitungsanzeige hat das Oberlandesgericht deshalb ohne Rechtsirrtum eine arglistige Täuschung der durch die Anzeige anzulockenden. Kaufinteressenten gesehen. Dass die Zeitungsanzeige noch kein Kaufvertragsangebot im Rechtssinn enthielt, spielt dabei keine Rolle. In Zweifel gezogen werden kann nicht, ob die Beklagte durch die Anzeige getäuscht haben, sondern nur, ob der durch diese Täuschung hervorgerufene Irrtum des Klägers durch nachträgliche Aufklärung beseitigt worden ist, so dass er für seinen Kaufabschluss nicht mehr ursächlich war. Das Berufsgericht hat noch nicht verkannt, dass der Ersatzanspruch in Fällen wie dem vorliegenden nicht auf das positive Interesse, sondern nur auf das negative geht: Der Getäuschte ist nicht so zu stellen, wie wenn das Vorgespielte zuträfe, sondern so, wie wenn die Täuschung nicht verübt worden wäre, er nicht auf die Gleichgültigkeit des Kaufvertrags vertraut hätte. In diesem Fall hätte er nach tatrichterlicher Feststellung den Kaufvertrag nicht abgeschlossen und einerseits den Kaufpreis nicht bezahlt und die weiter eingeklagten Aufwendungen nicht gemacht, andererseits das Eigentum am Grundstück nicht bekommen. Infolgedessen richtet sich sein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der Kauf- preis- und sonstigen Aufwendungen, aber eingeschränkt um die erlangten Vorteile.
Was den Beweis zwischenzeitlicher Irrtums anlangt, ist das Berufungsurteil nicht frei von Rechtsirrtum. Begründet ist die Revisionsrüge, das Berufungsurteil habe die Beweislast verkannt. Der Revision ist darin zuzustimmen, dass der Getäuschte die volle Beweislast dafür trägt, dass die Tatbestandsmerkmale derjenigen Rechtsnormen gegeben sind, aus denen er seine Klagansprüche herleitet. Dazu gehört hier sowohl bei der Haftung der Beklagte aus Delikt als auch bei der aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht nur, dass der Kläger arglistig getäuscht, sondern auch, dass er durch die Täuschung zu dem ihn schädigenden Verhalten bestimmt wor den ist. Ob ein durch die Täuschung hervorgerufener Irrtum vor Schadenseintritt durch Aufklärung beseitigt worden ist oder nicht, steht daher noch zur Beweislast des Getäuschten, nicht des Täuschenden. Anders als hinsichtlich des Fortbestands einmal entstandener Rechte besteht keine Vermutung für die Fortdauer eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustands mit der Wirkung einer Umkehrung der Beweislast.
Hat allerdings der Getäuschte den Beweis geführt, dass er durch jenen Irrtum zum Vertragsschluss bestimmt worden ist, dann mag der - nach wie vor nicht beweispflichtige - Gegner den Gegenbeweis führen, etwa indem er spätere Irrtumsbeseitigung dartut. Es geht dann um eine Frage der Beweiswürdigung, nicht um eine Umkehrung der Beweislast. Zur Führung solchen Gegenbeweises genügt bereits die Erschütterung der Überzeugung des Tatrichters, seine Überzeugung vom Gegenteil ist nicht erforderlich. Im vorliegenden Fall erklärt sich der Tatrichter zwar für überzeugt, dass der Kläger durch die Anzeige und die in ihr enthaltene Täuschung zum Abschluss des Kaufvertrags bestimmt worden ist. Er begründet das aber damit, dass die Beklagte den ihnen bei dieser Sachlage obliegenden Beweis zwischenzeitlicher Irrtumsbeseitigung durch Aufklärung über die wirklichen Mieteinnahmen nicht erbracht hätten. Das besagt nicht, seine bereits ohnehin begründete Auffassung von der Kausalität der Täuschung für den Kaufabschluss sei nicht durch Gegenbeweis erschüttert worden, sondern er stütze jene Auffassung gerade darauf, dass der Beweis der Nichtkausalität nicht erbracht sei. Hierin liegt eine Beweislastverkennung, die zur Urteilsaufhebung und Zurückverweisung nötigt. Bei der erneuten Prüfung wird der Tatrichter zu beachten haben, dass es sich bei der Frage, ob der durch die Zeitungsanzeige hervorgerufene Irrtum des Kläger für den Kaufabschluss ursächlich war, um eine Frage nicht der haftungsbegründenden, sondern der haftungsausfüllenden Kausalität handelt, für die nicht § 286, sondern § 287 ZPO gilt, sowie dass auch eine Parteivernehmung nach § 448 ZPO zu erwägen ist.