Oberlandesgericht

Hat ein Notar einen Grundstückskaufvertrag fehlerhaft beurkundet, dann haftet er auch für den Schaden, der einem Beteiligten daraus erwächst, dass in einem später zwischen den Kaufvertragsparteien geführten Rechtsstreit ein Oberlandesgericht die inzwischen durch Auflassung und Eintragung des Kaufvertrags rechtsirrig verkennt.
Zum Sachverhalt: Die Kläger verlangen von dem Beklagten Notar Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung. Die Beklagte beurkundete am 5. 10. 1973 einen Vertrag, durch den die Kläger zwei im Bau befindliche Eigentumswohnungen erwerben wollten. In dem Vertrag war weder die Verpflichtung des Veräußerers zur Fertigstellung der Wohnungen erwähnt, noch diejenige, aus beiden Wohnungen eine einzige unter Schaffung einer Verbindungstür herzustellen. Auch die Baubeschreibungen waren nicht dem Vertrag als Anlage beigefügt. Nachdem die Kläger Mängel an der Wohnung festgestellt hatten, klagten sie gegen den Verkäufer auf Schadensersatz und Minderung. Das Oberlandesgericht wies im zweiten Rechtszug diese Klage mit der Begründung ab, der Kaufvertrag sei wegen erheblicher Beurkundungsmängel nichtig. Auch durch die Eintragung im Grundbuch sei der Vertrag nicht geheilt worden, weil zwischen den Parteien zu diesem Zeitpunkt kein Einverständnis über das tatsächlich Vereinbarte mehr bestanden habe. Das Oberlandesgericht hat die Revision gegen dieses Urteil nicht zugelassen. Die Kläger haben daraufhin zunächst unter Zugrundelegung der vom Oberlandesgericht in dem Vorprozess vertretenen Auffassung, wonach sie nicht Eigentümer der Wohnungen geworden seien, von dem Beklagten Ersatz des Mehrpreises für Wohnungen dieser Art sowie der gezahlten Notar- und Geldbeschaffungskosten verlangt. Diese Klage hat das Landgericht durch Versäumnisurteil abgewiesen. Auf den Einspruch der Kläger hat es das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Mit ihrer Berufung haben die Kläger in erster Linie die Feststellung begehrt, dass der Beklagten verpflichtet sei, ihnen allen Schaden zu ersetzen, der ihnen durch die nicht ordnungsgemäße Beurkundung entstanden sei, hilfsweise die Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe der Gewährleistungsansprüche, die sie in dem Vorprozess nicht haben durchsetzen können. Auch die Berufung ist erfolglos geblieben.
Nachdem der erkennende Senat die Revision nicht angenommen hat, soweit die Kläger Feststellung begehrten, verfolgen sie mit ihrem Rechtsmittel nur noch ihren Hilfsantrag weiter. Die Revision führte insoweit zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht folgt den Kläger darin, dass das Oberlandesgerichtsurteil in dem Vorprozess der Rechtslage nicht entsprach, hat aber bereits Zweifel, ob der in der Nichtdurchsetzbarkeit der Gewährleistungsansprüche liegende Schaden die adäquate Folge einer eventuellen Amtspflichtverletzung des Beklagten sein kann. Möglicherweise ist nach seiner Auffassung die Kausalität unterbrochen worden, weil der Schaden erst durch eine unrichtige Gerichtsentscheidung eingetreten ist. Auf jeden Fall liege der Schaden aber nicht mehr im Schutzbereich des § 19 BNotO. Die falsche Gerichtsentscheidung gehöre vielmehr zum allgemeinen Lebensrisiko der Kläger, dessen Verwirklichung sie ohne Regressmöglichkeit gegenüber dem Schädiger hinnehmen müsste.
Das angefochtene Urteil hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Die Revision nimmt den Ausgangspunkt des Berufsgerichts als ihr günstig hin; demnach sind entgegen der vom Oberlandesgericht im Vorprozess vertretenen Auffassung eventuelle Beurkundungsmängel durch die nachfolgende Eintragung geheilt, und die Klageabweisung ist daher zu Unrecht erfolgt. Hiergegen bestehen auch keine rechtlichen Bedenken, da die Willensübereinstimmung nur bis zu der wirksamen Auflassung nicht aber bis zum
Zeitpunkt der Eintragung fortbestehen muss. Eine spätere Uneinigkeit schadet auch dann nicht, wenn - wie im Streitfall die Auflassung in derselben Urkunde wie der schuldrechtliche Vertrag erfolgt.
Den weiteren Ausführungen des Berufsgerichts vermag der Senat jedoch nicht zu folgen.
Daran, dass im vorliegenden Falle ein natürlicher Verursachungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Beklagten Notars und dem angeblichen Schaden besteht, kann kein Zweifel bestehen. Demnach könnte auch der vom Berufsgericht erwogene Begriff der Unterbrechung des Kausalzusammenhanges, der indessen heute mit Recht nicht mehr gebraucht wird, ebenso wie die hergebrachten Voraussetzungen der Adäquanz nur die rechtliche Zurechnung betreffen. Aber auch soweit die Adäquanzprüfung auf voraussehbare Wahrscheinlichkeiten abstellt, muss dieser Gesichtspunkt zurücktreten, wo sich eine allgemein zu vermeidende Gefahr im konkreten Fall auf ungewöhnliche Weise verwirklicht hat. Das trifft hierzu.
Das Amt des Notars ist geschaffen, um auf den seiner Betreuung zugewiesenen Rechtsgebieten den Rechtsfrieden zu sichern und für Klarheit der Rechtsverhältnisse zu sorgen. Er hat damit Aufgaben auf dem Gebiet vorsorgender Rechtspflege zu erfüllen. Die dadurch begründeten Pflichten verletzt er nicht nur, wenn sich infolge unzulänglicher Gestaltung seiner Urkunden die von den Beteiligten gewünschten Rechtsfolgen nicht erreichen lassen, sondern auch dann, wenn er durch Nachlässigkeit die Rechtslage nicht so gestaltet, dass in Zukunft alle, auch letztlich unberechtigte, Zweifel verhindert werden. Das Risiko einer auf einen Beurkundungsfehler zurückzuführenden falschen Gerichtsentscheidung fällt daher entgegen der Ansicht des Berufsgericht in den Bereich der Schäden, für den der für den Beurkundungsmangel verantwortliche Notar einzustehen hat, und zwar selbst dann, wenn es auch für einen optimalen Beobachter nicht ohne weiteres voraussehbar gewesen sein sollte, dass dieser Fehler zu einer falschen Obergerichtsentscheidung führen würde.
Im Streitfalle hat sich zwar die anfängliche Nichtigkeit des beurkundeten Vertrages nicht unmittelbar ausgewirkt, wohl aber die vermeidbare Unklarheit. Da es zu ihren typischen Folgen gehört, dass Dritte, gegebenenfalls auch ein Gericht, zu falschen Beurteilungen veranlasst werden, muss auch ein Zurechnungszusammenhang zwischen einer derartigen Falschbeurteilung und dem vorausgehenden Beurkundungsfehler bejaht werden. Lediglich in besonders gelagerten Fällen können insoweit der haftungsrechtlichen Zurechnung Grenzen gezogen sein. So hat der erkennende Senat den Zurechnungszusammenhang zwischen einem Beurkundungsfehler eines Notars und den Kosten eines verlorenen Prozesses verneint, den einer der Vertragsbeteiligten gegen den anderen erfolglos angestrengt hat, um von dem Vertrag loszukommen. Der in jenem Fall entstandene Schaden lag gerade nicht mehr im Schutzbereich der Amtspflicht, die der Notar durch die unvollkommene Beurkundung dem damaligen Kläger gegenüber verletzt hatte. Denn dort wirkte sich entgegen der Gestaltung des vorliegenden Falles die durch die Beurkundung entstandene unklare Vertragslage nicht unmittelbar aus. Zum Schaden kam es vielmehr nur dadurch, dass der Kläger eine sich ihm aufgrund des Beurkundungsmangels bietende Chance, sich von seinen Vertragspflichten zu befreien, nutzen wollte und damit ein nur von ihm selbst zu verantwortendes Risiko einging.
Diese andere rechtliche Würdigung führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit darin der Hilfsantrag abgewiesen wurde. Mangels ausreichender tatrichterlicher Feststellungen, insbesondere auch zu der Frage, ob den Kläger überhaupt Mängelansprüche zustanden und gegebenenfalls in welcher Höhe, ist der erkennende Senat weder in der Lage, insoweit in der Sache selbst abschließend zu entscheiden, noch auch nur ein Grundurteil zu erlassen. Die Sache musste vielmehr im Umfang der Aufhebung an das Berufsgericht zurückverwiesen werden.