öffentlich-rechtlicher Vertrag

Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag gemäß § 54 Abs. 1 Satz 2 VwVfG, der eine Baugenehmigung ersetzt, ist unzulässig. Ein solcher öffentlich-rechtlicher Vertrag kann nach dem zweiten Halbsatz dieser Vorschrift nur geschlossen werden, soweit Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen. Als entgegenstehende Rechtsvorschriften sind hier die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen über das Baugenehmigungsverfahren anzusehen, nach denen das Verfahren durch Erteilung einer Baugenehmigung abgeschlossen wird. Im übrigen würde der Rechtsschutz der Nachbarn unzulässig verkürzt, weil ihnen zumindest die Möglichkeit genommen würde, durch das Einlegen von Rechtsmitteln gemäß § 80 Abs. 1 VwGO die Vollziehung der Baugenehmigung, d. h. die Errichtung des Bauvorhabens zu verhindern, solange nicht gerichtlich geklärt ist, dass das Bauvorhaben nicht gegen nachbarschützende Normen verstößt. Eine Ausnahme wurde nur bei Vergleichsverträgen gemacht, die deshalb geschlossen wurden, um bei unklarer Rechtslage eine Einigung über die streitige Frage zu erzielen. Seit Inkrafttreten des VwVfG ist noch nicht abschließend geklärt, ob Verträge, in denen sich die Behörde zum Erlass eines rechtswidrigen Verwaltungsakts verpflichtet, nur dann unwirksam sind, wenn die Rechtswidrigkeit den Vertragspartnern bekannt war oder die Behörde sich eine unzulässige Gegenleistung versprechen lässt oder ob wegen § 59 Abs. 1 VwVfG i. V. m. § 134 BGB auch alle Verträge, die inhaltlich gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen, unwirksam sind. Überwiegend wird angenommen, dass ein öffentlich-rechtlicher Vertrag nach § 59 Abs. 1 VwVfG i. V. m. § 134 BGB nur dann nichtig ist, wenn entweder die Verwendung der Vertragsform oder aber der Inhalt gegen ein ausdrückliches gesetzliches Verbot verstößt. Hierunter würde z. B. ein Vertrag fallen, in dem sich die Baugenehmigungsbehörde verpflichtet, entgegen § 14 Abs. 1 während der Geltungsdauer einer Veränderungssperre die Errichtung einer baulichen Anlage zu genehmigen. Dagegen ist nach der vorherrschenden Rechtsansicht ein Vertrag, der zwar nicht einem ausdrücklichen Verbot zuwiderläuft, dessen Verwirklichung aber zu einem mit dem Gesetz nicht übereinstimmenden Zustand führt, wirksam; demgegenüber ist einen öffentlich-rechtlichen Vertrag, der die Behörde zu einer rechtswidrigen Leistung verpflichtet, für unwirksam. Für das Baurecht haben die ausdrückliche Feststellung getroffen, dass ein Dispensvertrag, in dem die Baugenehmigungsbehörde sich zur Erteilung eines Dispenses verpflichtet, obwohl die Voraussetzungen des § 31 nicht vorliegen, zwar rechtswidrig, aber gleichwohl wirksam ist. Dieser Ansicht ist zuzustimmen, denn sie entspricht zum einen dem Willen des Gesetzgebers; zum anderen wäre die Regelung des § 59 Abs. 2 VwVfG überflüssig, wenn alle öffentlich-rechtlichen Verträge mit einem rechtswidrigen Inhalt bereits nach § 59 Abs. 1 VwVfG i. V. m. § 134 BGB nichtig wären. Die Bindung an einen öffentlich-rechtlichen Vertrag entfällt nach § 60 VwVfG bei einer wesentlichen Änderung der Sach- oder Rechtslage. Ferner kann die Behörde sich gemäß § 60 Abs. l Satz 2 VWVfG durch Kündigung vom Vertrag lösen, wenn die Vertragserfüllung, d. h. die Erteilung der Baugenehmigung schwere Nachteile für das Gemeinwohl zur Folge hätte. In diesem Fall können aber dem Vertragspartner Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo zustehen. Die Baugenehmigungsbehörde sollte daher beim Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrags, in dem sie sich zur Erteilung einer Baugenehmigung verpflichtet, mit äußerster Sorgfalt prüfen, ob das Bauvorhaben nach §§ 30 bis 35 zulässig ist. Unbedenklich ist es dagegen weiterhin, wenn zur Bereinigung baurechtlicher Streitigkeiten Vergleichsverträge geschlossen werden. Solche Vergleiche sind vor allem bei Nachbarstreitigkeiten durchaus sinnvoll; hier kommt auch ein Vertrag mit drei oder sogar mehreren Beteiligten in Betracht. Dies darf allerdings nicht dazu führen, dass die Baugenehmigungsbehörde sich dazu verpflichtet, eine als rechtswidrig erkannte Baugenehmigung zu erteilen, nur damit der Nachbarstreit beendet wird; ein solcher Vergleich wäre nach § 59 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG nichtig. Zulässig ist es auch, wenn im Vergleichsvertrag bei Zweifeln über die Genehmigungsbedürftigkeit einer baulichen Anlage vereinbart wird, ein Genehmigungsverfahren durchzuführen; in einem solchen Fall ist die Zulässigkeit der Anlage bauplanungsrechtlich nach §§ 30 bis 35 zu prüfen.
Nach der Überleitungsvorschrift des § 236 Abs. 1 finden §§ 29 ff auf alle Vorhaben Anwendung, über die am 1. 7. 1987 noch nicht unanfechtbar entschieden worden ist. § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.
Zweck der Vorschrift ist es, eine im rechtsverbindlichen Bebauungsplan generell geordnete städtebauliche Entwicklung im Einzelfall zu regeln. Dafür ist es erforderlich, dass der Bebauungsplan gewisse inhaltliche Mindestfestsetzungen, nämlich die in Abs. 1 angeführten Regelungen, enthält. Der nähere Inhalt dieser Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt sich aus der BauNVO; ohne Rückgriff auf die BauNVO ist die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach §30 i.d.R. nicht zu beurteilen. § 30 Abs. 2 stellt außerdem klar, dass Bebauungspläne, die den Mindestanforderungen des Absatzes 1 nicht gerecht werden, nicht etwa nichtig sind, sondern im Rahmen der §34, 35 ebenfalls zu beachten sind. Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung muss auch die Erschließung gesichert sein.