Optionsrecht

Das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht erlischt grundsätzlich spätestens mit Ablauf der um die Optionszeit verlängerten ursprünglichen Vertragsdauer.
Zum Sachverhalt: Die Kläger schloss am 6. 6. 1956 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagte einen Mietvertrag über ein Geschäftslokal in ihrem Hause.
§ 2 dieses Vertrages bestimmt: Der Vertrag, und damit die Verpflichtung zur Mietzahlung, beginnt mit dem Eröffnungstage der Verkaufsstelle in dem oben bezeichneten Hause.
Die Vertragsdauer beträgt 10 Jahre, gerechnet vom Beginn der Ladeneröffnung, unkündbar für beide Teile. Nach Ablauf des Vertrages steht der Mieterin ein Optionsrecht für zweimal fünf Jahre zu. Sofern nicht ein halbes Jahr vor Ablauf der jeweiligen Vertragsdauer gekündigt wird, verlängert sich der Vertrag um ein Jahr. Die Kündigung muss schriftlich mittels Einschreibebrief erfolgen. Der Mietzins betrug monatlich 1350 DM. § 5 des Mietvertrages bestimmt dazu: Der vereinbarte Mietzins ist während der 10jährigen Vertragsdauer fest. Es bleibt den Partnern vorbehalten, nach Ablauf dieser Vertragsdauer und bei einer eventuellen Fortführung des Mietverhältnisses über eine Neufestsetzung des Mietpreises zu verhandeln ... Das Geschäftslokal wurde zum 1. 12. 1956 eröffnet. Mit Schreiben vom 14. 4. 1966 wurde eine Vereinbarung der Parteien u. a. wie folgt bestätigt: (1) Die monatliche Miete wird mit Wirkung ab 1. 12. 1966 auf 2650 DM festgesetzt. (3) Der in allen sonstigen Punkten nach wie vor geltende Mietvertrag läuft bis zum 1. 12. 1976. Am 2. 9. 1976 schlossen die Parteien eine Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 6. 6. 1956, in der es u. a. heißt: In Abänderung des bestehenden Mietvertrages und seiner späteren Änderungen (insbesondere der vom 14. 4. 1966) wird folgendes vereinbart: (1) die monatliche Miete beträgt mit Wirkung vom 1. 4. 1976 4500 DM, (3) der Mietvertrag wird bis zum 30. 11. 1981 verlängert, (5) alle anderen Punkte des Mietvertrages vom 6. 6. 1956 und der nachträglichen Vereinbarungen bleiben unberührt. Mit Schreiben vom 17. 1. 1978 teilte die Kläger der Beklagte mit, sie möchte schon jetzt den Vertrag zum nächstmöglichen Termin kündigen. Durch Schreiben der Kläger vom 9. 5. 1979 erhielt die Beklagte sodann Kenntnis von der bereits erfolgten Weitervermietung der gekündigten Räume ab 1. 12. 1981. Nachdem die Kläger Bemühungen der Beklagte um eine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses mit ihr abgelehnt hatte, erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 20. 6. 1979, dass sie nunmehr von ihrem Optionsrecht für zunächst weitere fünf Jahre bis zum 30. 11. 1986 Gebrauch mache. Mit der Klage begehrt die Kläger Feststellung, dass der Beklagte ein Optionsrecht über den 30. 11. 1981 hinaus nicht zusteht.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die Revision führte unter Aufhebung der Vorentscheidungen zu der von der Kläger begehrten Feststellung.
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte stehe das zweimalige Optionsrecht für je fünf Jahre noch zu. Es sei nicht auf den Zeitraum von 10 Jahren nach Ablauf der ursprünglichen Vertragsdauer beschränkt worden, vielmehr habe es sich bei Vertragsverlängerungen auf das sich daraus ergebende Vertragsende verschoben. In den Zusatz- und Nachtragsvereinbarungen sei das durch die Formulierungen, der in allen sonstigen Punkten nach wie vor geltende Mietvertrag und alle anderen Punkte des Mietvertrages und der nachträglichen Vereinbarungen bleiben unberührt, ausdrücklich festgehalten worden. Hätten die Vertragsverlängerungen zu einer Schmälerung des Optionsrechts führen sollen, so hätte das vereinbart werden müssen. Da der Vertrag infolge der von der Kläger ausgesprochenen Kündigung vom 30. 11. 1981 auslaufe, stehe der Beklagte für den danach liegenden Zeitraum das Optionsrecht zu, welches sie für die Dauer von fünf Jahren auch bereits ausgeübt habe.
Die Vorinstanz hat weiter gemeint, es könne auch keine Rede davon sein, dass das Optionsrecht durch die Verlängerungsvereinbarungen über- flüssig geworden oder verbraucht worden sei. Die Vertragsdauer sei viel- mehr unabhängig vom Optionsrecht verlängert worden. Dabei sei ein erheblich angehobener Mietzins vereinbart worden, wozu keine Veranlassung bestanden hätte, wenn der Vertrag lediglich in Ausübung des Optionsrechts und damit im Grundsatz - wenn auch unter Berücksichtigung von § 242 BGB - zu denselben Bedingungen verlängert worden wäre. Ein Optionsrecht stünde der Beklagte mithin nur dann nicht mehr zu, wenn die Parteien dieses Recht ausdrücklich oder stillschweigend abbedungen hätten. Da die Vertragsbestimmungen für den Fortbestand des Optionsrechts sprächen, treffe die Kläger für das Gegenteil die Darlegungs- und Beweislast. Eine ausdrückliche Absprache habe sie nicht behauptet. Aus den Verlängerungsvereinbarungen und dem Schriftwechsel oder aus Erklärungen während der Vertragsverhandlungen lasse sich eine solche Absprache nicht herleiten. Die Verhandlungen in den Jahren 1966 und 1976 hätten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zu einem stillschweigenden Abbedingen des Optionsrechts geführt. Nicht bewiesen sei insbesondere, dass der Vertreter der Kläger der Zeuge C, erklärt habe, mit der Verlängerung des Mietverhältnisses solle der Vertrag endgültig sein Ende finden.
II. Das angefochtene Urteil hält einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
1. über die Zulässigkeit der Feststellungsklage besteht kein Streit.
2. Bei der Verlängerungsoption, wie sie von der Kläger und der Rechtsvorgängerin der Beklagte im Mietvertrag vom 6. 6. 1956 vereinbart worden ist, handelt es sich um die Befugnis des Mieters, durch einseitige rechtsgestaltende Erklärung das bestehende Mietverhältnis um die Optionszeit zu verlängern (Senat, NJW 1968, 551 = LM § 18 1. BMG Nr. 18 = WM 1968, 100). Auch wenn, wie hier, vereinbart worden ist, dem Mieter stehe das Optionsrecht nach Ablauf des Vertrages zu, muss es bis zum Vertragsablauf ausgeübt sein (BGH, WM 1967, 935).
3. In bezug auf die Verlängerungsoption lässt die Praxis in der Vertragsgestaltung eine über Jahrzehnte im Wesentlichen einheitliche Übung erkennen.
a) In dem der Entscheidung des RG vom 11.6. 1920 (RGZ 99, 154 [155]) zugrunde liegenden, für die Zeit vom 1. 4. 1914 bis 31. 3. 1919 geschlossenen Mietvertrag bestimmte § 8, dass die Kündigung sechs Monate und drei Tage vor seinem Ablauf zu erfolgen habe und dass, falls von keiner Seite rechtzeitig gekündigt werde, der Vertrag immer wieder als auf ein Jahr verlängert zu betrachten sei und in allen Punkten seine Gültigkeit behalte. In der handschriftlich zugefügten Schlussbemerkung 7 des zitierten Vertrages war dem Mieter das Recht eingeräumt worden, nach Ablauf des Vertrages denselben unter den gleichen Bedingungen auf drei Jahre zu verlängern. In dem vom erkennenden Senat am 4. 12. 1974 entschiedenen Falle (LM vorstehend Nr. 57 = WM 1975, 56) hatte sich der Vermieter damit einverstanden erklärt, dass seine Mieter das Lokal zuerst für 11/4 Jahre mieten könnten und ihnen das Recht zustehe, durch Erklärung gegenüber dem Vermieter den Vertrag auf 10 bis 30 Jahre zu verlängern. Vereinbart war außerdem, wie hier, unter bestimmten Voraussetzungen die Neufestsetzung des Mietzinses verlangen zu können. Nach § 5 jenes Mietvertrages hatten nur die Mieter das Recht, im ersten Jahr mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alsdann konnte der Vertrag nur alle drei Jahre von den Mietern mit einer Frist von sechs Monaten zum 31. 12. des betreffenden Jahres gekündigt werden. Geschah dies nicht, so lief der Vertrag stillschweigend weiter. Die Kumulierung unterschiedlicher Möglichkeiten einer Mietvertragsverlängerung durch Ausübung des Optionsrechts oder durch Unterlassen einer Kündigung sowie durch den Abschluss von Ergänzungsvereinbarungen unter gleichzeitiger Sicherstellung einer Mietzinsanpassung kann als so charakteristisch gelten, dass das RevGer. zu eigener Auslegung derartiger typischer Klauseln befugt ist.
b) Der Auslegung des Berufungsgerichts vermag der erkennnende Senat, abgesehen davon, dass die Auswirkungen des § 5 des Mietvertrages im Falle einer Option von der Vorinstanz nicht bedacht worden sind, schon deshalb nicht zu folgen, weil sie sich - entgegen §§ 133, 157 BGB - zu stark am Wortlaut des Vertrages orientiert. Sie hat überdies zur Folge, dass wegen des unbegrenzten Fortbestehens des Optionsrechts vertragliche Bindungen über einen Zeitraum aufrechterhalten werden können, der auch für Dauerschuldverhältnisse nicht tragbar ist.
Das RG hat im zitierten Urteil vom 11. 6. 1920 (RGZ 99, 154 [155]) ausgesprochen, das Optionsrecht bestehe grundsätzlich nur bis zum Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit, sei also im damals entschiedenen Falle am 31. 3. 1919 erloschen. Ein überdauern dieses Zeitpunktes könne nur angenommen werden, wenn die Fassung des Mietvertrages oder sonstige Umstände den Willen der Vertragsschließenden, das Optionsrecht dem Mieter auch noch nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit zu gewähren, dies klar erkennen ließe. Als nicht ausreichend hat das RG die Formulierung angesehen, dass der wegen unterbliebener Kündigung um ein Jahr verlängerte Vertrag in allen Punkten seine Gültigkeit behalten sollte.
Eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung der oben unter a) beschriebenen kombinierten Verlängerungsklauseln muss darauf Bedacht nehmen, dass bei der Miete von Gewerberaum insbesondere der Mieter wegen des regelmäßig notwendigen Investitionsaufwandes für eine betriebsgerechte Einrichtung und Ausstattung der Mieträume ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse an einer langfristigen Vertragsdauer hat. Sie ermöglicht ihm, seine Kalkulation zeitlich auf eine sichere Grundlage zu stellen. Im vorliegenden Falle konnte sich die Rechtsvorgängerin der l3ekl. von vornherein auf eine Vertragsdauer von 20 Jahren einstellen. Diese Zeitspanne ist so bemessen, dass sie nach allgemeiner Lebenserfahrung ausreicht, selbst größeren Investitionsaufwand wieder zu erwirtschaften. Erreicht der Mieter, wie im vorliegenden Falle, vor Ablauf der ursprünglichen Vertragsdauer durch rechtsgeschäftliche Einigung mit dem Vermieter eine Verlängerung der ursprünglichen Mietzeit um die Dauer, die er durch Ausübung des Optionsrechts auch hätte gewinnen können, oder tritt dieser Erfolg dadurch ein, dass sich der Vertrag - mangels Kündigung - automatisch verlängert, so ist der bei Abschluss des Mietvertrages bedachte Sinn und Zweck der Optionsbefugnis erreicht und das Gestaltungsrecht damit erloschen (§ 157 BGB). Die Voraussetzungen für ein Erlöschen des Optionsrechts sind hier gegeben. Am 30. 11. 1981 bestand das Mietverhältnis länger als 20 Jahre.
c) Soll das Optionsrecht abweichend von dem Grundsatz, dass es jedenfalls mit Ablauf der um die Optionszeit verlängerten ursprünglichen Vertragsdauer erlischt, fortbestehen, so bedarf dies einer unmissverständlichen Vereinbarung der Vertragsparteien. Darin stimmt der erkennende Senat mit dem RG überein. An einer solchen Absprache fehlt es hier, denn in dem Bestätigungsschreiben vom 14. 4. 1966 ist - wie in dem vom RG entschiedenen Falle - lediglich gesagt, der in allen sonstigen Punkten nach wie vor geltende Mietvertrag laufe bis zum 1. 12. 1976, und im Nachtrag vom August/September 1976 heißt es nur, alle anderen Punkte des Mietvertrages vom 6. 6. 1956 und der nachträglichen Vereinbarungen bleiben unverändert. Kommt es zum Streit darüber, ob die Vertragsparteien sich dahin geeinigt haben, das Optionsrecht des Mieters solle nicht mit dem Ablauf der um die Optionszeit verlängerten ursprünglichen Vertragsdauer erlöschen, so trifft - unabhängig von der jeweiligen Prozesssituation - den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Fortbestehen des Optionsrechts.