ordentliche Kündigung

1. Auch die ordentliche Kündigung eines noch nicht vollzogenen Mietvertrages ist zulässig.
2. Es hängt in erster Linie von den Vereinbarungen der Vertragsteile ab, wann die Frist für eine vor Vollzug des Mietvertrages erklärte ordentliche Kündigung beginnt.
3. Kann eine Abrede hierüber nicht festgestellt werden, so beginnt die Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung.
Anmerkung: Die Kläger hatte mit der Beklagte deren Aufnahme in dem von ihr betriebenen Altenheim ab 1. 4. 1976 vereinbart. Die Beklagte hatte den Vertrag am 24. 9. 1975 gekündigt. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages vor Beginn des Vertragsvollzuges statthaft ist und ob eine solche den Vertrag bereits für einen Zeitpunkt beenden kann, der vor dem vereinbarten Vollzugsbeginn liegt.
Die Frage, ob ein Dauerschuldverhältnis vor Beginn seines Vollzuges überhaupt gekündigt werden kann, hat der BGH in Übereinstimmung mit der in Rechtsprechung und Schrifttum herrschenden Meinung bejaht. Die Auffassung des ReichsarbeitsGer. (RAGE 13, 80), die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses setze begrifflich voraus, dass es bereits begonnen habe, hat er im Anschluss an BAGE 16, 204 abgelehnt mit der Begründung, das Vertragsverhältnis trete bereits mit Abschluss des Vertrages in Kraft und erzeuge deshalb bereits von diesem Zeitpunkt an Rechtswirkungen.
Die Frage, wann die Frist für eine vor Vollzug eines Dauerschuldverhältnisses erklärte ordentliche Kündigung beginnt, ist sehr umstritten. Im Gegensatz zum BAG (a. a. 0 und AP § 620 BGB Nr. 2) hatte der BGH bisher noch keine Gelegenheit, hierzu Stellung zu nehmen. Da wegen der Besonderheiten des Arbeitsverhältnisses für die Kündigung eines Arbeitsvertrages andere Gesichtspunkte maßgebend sein können als für die Kündigung eines Mietvertrages, hat er sich auf die Erörterung der Frage beschränkt, ob ein Mietvertrag durch ordentliche Kündigung für einen Zeitpunkt, der vor seinem vorgesehenen Vollzug liegt, gekündigt werden kann. Im Schrifttum wird für den Mietvertrag überwiegend die Auffassung vertreten, die Kündigungsfrist beginne erst mit dem Zeitpunkt des vereinbarten Vollzugs des Mietverhältnisses (vgl. Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl. S. 466; Staudinger-Kiefersauer, BGB, 11. Aufl. § 564 Rdnr. 20; offenbar auch Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl. § 564 Rdnr. 18; Planck-Knoke, BGB, 4. Aufl. § 564 Anm. 2i; Oertmann, BGB, 5. Aufl. § 564 Anm. 2h; Erman- Schopp, BGB, 6. Aufl. § 564 Rdnr. 11; Arnold Seuff Bl. 63, 357; Hartwig, Recht 1905, 641). Der BGH hat sich der herrschenden Meinung nicht angeschlossen. Er hat in erster Linie darauf abgestellt, ob die Parteien die Frage des Beginns der Kündigungsfrist vertraglich geregelt haben. Das war geboten, weil es den Vertragsteilen, soweit nicht gesetzliche Vorschriften entgegenstehen, nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit freisteht, wie sie ihre vertraglichen Beziehungen regeln wollen. Ist eine ausdrückliche Abrede im Vertrag nicht getroffen, so ist nach Meinung des BGH zu prüfen, ob eine Vertragsauslegung einen mutmaßlichen Parteiwillen er- gibt. Für die Notwendigkeit einer Auslegung wird der Fall angeführt, dass der Vermieter erwarten durfte, durch die Miete einen Ausgleich für mit dem Mietvertrag im Zusammenhang stehende größere Aufwendungen zu erhalten. Ein solcher Sachverhalt wird jedenfalls dann anzunehmen sein, wenn solcher Aufwand für eine anderweitige Vermietung ohne Nutzen ist. Kann auch durch Auslegung eine Abrede nicht festgestellt werden, so beginnt nach Auffassung des BGH die Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung. Er hat diese Ansicht mit dem Zweck der Kündigungsfrist begründet, der darin bestehe, dem Vertragsteil, dem gekündigt werde, genügend Zeit zu lassen, sich einen anderen Vertragspartner zu suchen. Dieser Grund treffe nicht nur unter der Voraussetzung zu, dass der Mietvertrag bereits durch Beginn des Mietverhältnisses vollzogen sei, sondern auch dann, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen habe.