Pachtaufgabe

Zur Frage der Bindung des Pächters einer Gastwirtschaft an einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Automatenaufstellvertrag mit Nachfolgeklausel im Falle vorzeitiger Pachtaufgabe.
Aus den Gründen: Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches des Kläger gegen die Hauptschuldnerin K. § 325 BGB sind entgegen der Ansicht des Berufsgericht gegeben. Der Gastwirtin K. ist die Erfüllung des auf zehn Jahre abgeschlossenen Automatenaufstellvertrages dadurch unmöglich geworden, dass sie infolge der fristlosen Kündigung des Pachtvertrages durch den Beklagten den Betrieb der Gaststätte bereits nach 31/2 Jahren aufgeben musste. Das Berufsgericht meint, Frau K. habe die vom Beklagten ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Pachtrückstandes nicht zu vertreten, weil die Gaststätte nicht genügend Umsatz gebracht habe. Aus diesem Grund sei sie ohne eigenes Verschulden in Zahlungsverzug geraten und habe damit auch die Kündigung nicht schuldhaft, d. h. vorsätzlich oder fahrlässig, herbeigeführt.
Diese Begründung greift die Rev. mit Recht an. Für seine Zahlungsunfähigkeit muss ein Schuldner gemäß § 279 BGB ohne Rücksicht auf Verschulden einstehen. Deshalb kann es nicht darauf ankommen, ob die Pächterin den Umsatzrückgang verschuldet hat oder nicht. Aus diesem Grunde hatte sie den Zahlungsverzug, der die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses auslöste, dem Beklagten als Verpächter gegenüber auf jeden Fall zu vertreten. Das gleiche gilt auch im Verhältnis zum Kläger Auch im Rahmen des Automatenaufstellvertrages musste Frau K. für. ihre Zahlungsfähigkeit einstehen.
Eine andere Beurteilung könnte nur unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage geboten sein. Nur wenn außergewöhnliche, außerhalb des Verantwortungsbereichs der Pächterin liegende Umstände eine Fortführung der Gaststätte und damit eine Erfüllung des Automatenaufstellvertrages für sie schlechterdings unzumutbar gemacht hätten, wäre sie gemäß § 242 BGB nicht mehr an diesen Vertrag gebunden gewesen. Bei Vorliegen derartiger Umstände wäre die Pächterin auch berechtigt gewesen, den Automatenaufstellvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Nach dem Sachvortrag der Parteien fehlt jedoch jeglicher Anhaltspunkt für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage. Die bloße Tatsache des Umsatzrückgangs lässt die Geschäftsgrundlage nicht entfallen. Die Höhe des Umsatzes gehört grundsätzlich zum Risikobereich des Pächters.
Dass den Mieter oder Pächter grundsätzlich das Risiko trifft, aus den Geschäftsräumen den zur Zahlung des Miet- oder Pachtzinses erforderlichen Gewinn ziehen zu können, hat der Senat ausgesprochen. Nichts anderes kann gelten für Verträge, deren Erfüllung vom Bestand des Miet- oder Pachtvertrages abhängt.
III. Die Verpflichtung der Pächterin K. aus dem Automatenaufstellvertrag endet nicht mit dem Ablauf der normalen Pachtzeit von sechs Jahren, sondern erstreckt sich über die gesamte restliche Laufzeit des auf zehn Jahre abgeschlossenen Automatenaufstellvertrages. Das Berufsgericht hat den Vertrag zwar dahin ausgelegt, soweit es sich um die Zeit nach Ablauf der Pachtzeit von sechs Jahren und um die Verpflichtung eines etwaigen Rechtsnachfolgers handele, gehe die Verpflichtung der Pächterin allenfalls dahin, sich ernsthaft um die Wahrung der Interessen ihres Vertragspartners zu bemühen. Diese Auslegung ist jedoch nicht haltbar. Wenn es sich dabei auch um die Auslegung eines Individualvertrages handelt, so ist das RevGer. gleichwohl nicht daran gebunden, weil die Würdigung des Berufsgericht rechtsfehlerhaft ist.
Das Berufsgericht begründet seine Auslegung wie folgt: Da Frau K. den Automatenaufstellvertrag über zehn Jahre abgeschlossen habe, obwohl sie die Gaststätte nur für sechs Jahre gepachtet gehabt habe, liege hinsichtlich der Zeit nach Ablauf der sechs Jahre ein Fall anfänglichen Unvermögens vor. Mangels entsprechender Vereinbarungen könne jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass Frau K. eine 10-jährige Dauer der Aufstellung habe garantieren wollen. Diese Begründung hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dabei kann es dahinstehen, ob die Annahme eines anfänglichen Unvermögens überhaupt zutreffend ist, obwohl von Anfang an die Möglichkeit bestand, dass der Pachtvertrag nach Ablauf von sechs Jahren nicht gekündigt wurde, sondern sich weiter fortsetzte. Gerade wenn man mit dem Berufsgericht ein anfängliches Unvermögen annimmt, so hat dies entgegen der in dem angel. Urteil vertretenen Meinung zur Folge, dass die Pächterin zehn Jahre lang an den Automatenaufstellvertrag gebunden ist. Denn für sein anfängliches Unvermögen zur Leistung muss der Schuldner ohne Rücksicht auf Verschulden einstehen. Der Schuldner übernimmt mit der Verpflichtung, zur Leistung die Haftung für seine Leistungsfähigkeit. Die grundsätzliche Haftung des Schuldners folgt daraus, dass derjenige, der sich zu einer Leistung verpflichtet, sich vor Vertragsschluss vergewissern muss, ob ihm die Leistung möglich sein wird, und sich instand zu setzen hat, die Leistung zu gewähren.
Die vom Berufsgericht angeschnittene Frage einer Garantieübernahme stellt sich überhaupt nicht. Es geht ausschließlich darum, ob die Verpflichtung der Frau K., dem Kläger die Gelegenheit zur Aufstellung der Automaten zu gewähren, nach sechs oder nach zehn Jahren endet. Hierzu ergibt der klare Wortlaut des Vertrages, dass seine Laufzeit zehn Jahre beträgt. Der Umstand, dass der Pachtvertrag zunächst nur auf sechs Jahre abgeschlossen war und dass dies dem Rechtsvorgänger des Klägers möglicherweise bekannt war, rechtfertigt keine vom Wortlaut abweichende Auslegung. Denn einmal war im Pachtvertrag ausdrücklich eine Verlängerungsmöglichkeit über sechs Jahre hinaus vorgesehen. Zum anderen war in dem Automatenaufstellvertrag durch die so genannte Nachfolgerklausel klargestellt, dass Frau K. den Vertrag nicht während der ganzen Dauer in Person erfüllen musste, sondern dass statt ihrer ein anderer Pächter in den Vertrag eintreten konnte. Vor allem aber spricht für eine 10jährige vertragliche Bindung der Umstand, dass der Beklagten sich als Verpächter für die Einhaltung der Aufstellverpflichtung verbürgt hat. Der Beklagten hatte es als Verpächter in der Hand, auch im Falle eines Pächterwechsels für den Fortbestand des Rechts zur Automatenaufstellung zu sorgen. Wenn er sich für die Einhaltung des auf zehn Jahre abgeschlossenen Aufstellvertrages verbürgte, so durften alle Beteiligten davon ausgehen, er werde der Frau K. im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Pachtverhältnisses eine weitere Erfüllung des Automatenaufstellvertrages dadurch ermöglichen, dass er einen neuen Pachtvertrag nur mit einem Pächter abschließe, der die Aufstellverpflichtung übernehme. Somit kann dem Umstand, dass der Pachtvertrag zunächst nur eine Laufzeit von sechs Jahren hatte, keine Bedeutung beigemessen werden.
Die Vertragsbestimmung, dass Frau K. den Automatenaufstellvertrag einem Geschäfts- und Rechtsnachfolger aufzuerlegen habe, kann nicht etwa dahin verstanden werden, dass der Pächterin damit das Recht eingeräumt werde, sich vorzeitig vom Vertrage zu lösen, ohne gleichzeitig den neuen Pächter in den Aufstellvertrag eintreten zu lassen. Diese sogenannte Nachfolgerklausel ähnelt dem Recht eines Mieters, bei vorzeitigem Auszug einen Ersatzmieter zu benennen. Ein solcher Mieter kann nur dann die vorzeitige Entlassung aus einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag verlangen, wenn er tatsächlich einen passenden Ersatzmieter stellt. Ebenso konnte die Pächterin sich auf Grund der Nachfolgerklausel nur dadurch von ihren vertraglichen Verpflichtungen befreien, dass sie den Geschäftsnachfolger tatsächlich in den Vertrag eintreten ließ.
Zur Frage, welche rechtliche Bedeutung der Mitunterzeichnung Ales an eine Finanzierungsbank gerichteten Darlehensantrages durch einen Angehörigen des Darlehensnehmers zukommt, insbesondere ob durch die Mitunterzeichnung ein Schuldbeitritt erklärt wird.