Pachtsache mangelhaft

Ist die Pachtsache mangelhaft, kann der Pächter gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des Pachtzinses die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben. Dieses Recht wird durch seine Gewährleistungsansprüche (§§ 537ff. BGB) nicht ausgeschlossen.
Anmerkung: In einem Rechtsstreit des Verpächters (Kl.) gegen den Pächter auf Räumung und Herausgabe der Pachtsache ging es um die Frage, ob der Verpächter zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages wegen ständig verspäteter Pachtzinszahlungen berechtigt war. Der Beklagte hatte sich auf verschiedene Mängel der Pachtsache berufen. Das Berufungsgericht legte rechtsfehlerfrei eine Vertragsbestimmung als Verzicht auf ein Minderungsrecht aus. Es ging deshalb darum, ob bestehende Mängel am Pachtobjekt ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten nach § 320 BGB begründeten, das - auch ohne besondere Geltendmachung - einen Verzug hinsichtlich des Pachtzinses ausschloss.
Der BGH hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Pächters nach § 320 BGB wegen der Mängel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs (§ 581 II, § 536 BGB) durch die Gewährleistungsbestimmungen nicht ausgeschlossen wird. Der Pächter behält seinen Anspruch auf Erfüllung und kann diesen auf jede Weise, insbesondere also nach § 320 BGB zur Geltung bringen. Auch beim Werkvertrag hat der Besteller gegenüber dem Vergütungsanspruch des Unternehmers nach Abnahme des Werks noch ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB, weil sein Anspruch auf Beseitigung der Mängel ein echter Erfüllungsanspruch ist.