Pachtsache

Die ergänzende Auslegung eines Pachtvertrages kann ergeben, dass der Pächter anstelle seiner Verpflichtung aus dem Pachtvertrag, Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, bei Beendigung des Vertrages dem Verpächter einen Ausgleich in Geld zahlen muss, wenn der Verpächter die Pachtsache umbaut und dadurch die Schönheitsreparaturen zerstört würden.
Zur ergänzenden Auslegung eines zur Abwendung der Enteignung geschlossenen Grundstückskaufvertrages.
Die ihm zur Entscheidung vorgelegte Frage hat der erkennende Senat durch ergänzende Vertragsauslegung dahin entschieden, dass der nach einem Formularmietvertrag über preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter an den Vermieter einen Ausgleich in Geld zu zahlen hat, wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden.
Da sein Urteil BGHZ 77, 301 im Schrifttum Kritik erfahren hatte, hat der erkennende Senat zu dieser Stellung genommen.
Das für eine ergänzende Vertragsauslegung notwendige Bestehen einer Vertragslücke, das von einigen Autoren verneint wird, hat er mit der Begründung bejaht, der Mietvertrag enthalte für den Fall des Umbaus keine Regelung, es stände aber im Widerspruch zum Inhalt des Vertrages, wenn der Mieter für diesen Fall von seiner Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ersatzlos befreit würde.
Der erkennende Senat hält an seiner in BGHZ 77, 301 vertretenen Auffassung fest, dass die vom Pächter übernommene Renovierungsverpflichtung sich als Teil des von ihm zu leistenden Entgelts darstellt und meint, für die Wohnraummiete könne nichts anderes gelten. Im Schrifttum war ihm vorgeworfen worden, seine in BGHZ 77, 301 vertretene Ansicht stelle sich als nicht bewiesene und auch nicht beweisbare bloße Behauptung dar. Im Beschluss wird die Ansicht des Senats für die Wohnraummiete im Einzelnen begründet.
Wegen der im Vorlagefall bestehenden Preisbindung hatte der erkennende Senat auch zu der Frage Stellung zu nehmen, ob die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter preisrechtlich zulässig ist. Er hat die Frage bejaht. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wird bei der Festsetzung der gesetzlichen Miete berücksichtigt.
Die Kritik am Urteil BGHZ 77, 301 ist von mehreren Autoren damit begründet worden, dass der erkennende Senat sich in Widerspruch zu seinem Urteil BGHZ 49, 56 gesetzt habe, in dem ausgeführt ist, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter diene dazu, die während der Vertragszeit für Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten entgegen der gesetzlichen Regelung auf den Mieter abzuwälzen, und weiterhin dazu, den Vermieter bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit einem Nachfolgemieter der Notwendigkeit zu entheben, Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vornehmen zu lassen. Im Schrifttum ist unter anderem die Ansicht vertreten worden, der Zweck der Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen sei im Falle des Umbaus der Mieträume erreicht, weil der Vermieter Ansprüchen wegen der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bei Geltung der gesetzlichen Regelung zugestanden hätten, nicht ausgesetzt gewesen sei. Nach Auffassung des erkennenden Senats ist der Vertragszweck aber schon deswegen nicht erreicht, weil die geschuldeten Instandsetzungen nicht vorgenommen worden sind. Er ist wohl auch deshalb als nicht erreicht anzusehen, weil nicht die Abwälzung als solche, sondern die Abwälzung auf Kosten des Mieters der Hauptzweck der Vereinbarung ist und der Mieter, der die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, dadurch einen Teil der Gegenleistung, die er für die Gebrauchsüberlassung zu entrichten hatte, nicht erbracht hat. Den Vertragszweck der Abwälzung sieht der erkennende Senat trotz des Umbaus als noch erreichbar an, weil auch anläßlich des Umbaus Arbeiten vorgenommen werden müssen, die den Schönheitsreparaturen gleichstehen, wie das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken. Den Fall, dass das Mietverhältnis nach dem Umbau noch fortbesteht, der Mieter daher nach dem Umbau die Räume weiterhin nutzt, hatte der BGH nicht zu entscheiden. An diesem Beispiel wird verdeutlicht, dass der Zweck der Schönheitsreparaturen trotz eines Umbaus erreichbar bleibt.
Da demnach der Anspruch des Vermieters durch den Umbau nicht erloschen ist, war darüber zu befinden, ob er durch Naturalleistung in den noch nicht umgebauten Räumen erfüllt werden kann, wie es hier der Mieter angeboten hatte, oder ob der Mieter durch Ausführung der den übernommenen Schönheitsreparaturen entsprechenden Arbeiten in den umgebauten Räumen seiner Verpflichtung nachkommen kann. Der Senat hat beide Fragen verneint und angenommen, die Ermittlung des bei der ergänzenden Vertragsauslegung zu erforschenden hypothetischen Parteiwillens ergebe, dass die Vertragsteile, wenn sie an einen Umbau gedacht hätten, dem Vermieter einen Geldanspruch zugebilligt hätten, und zwar in Höhe des Betrages, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er ohne den Umbau seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre. Da in den meisten Fällen die Auslegung des Mietvertrages ergeben wird, dass der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung oder durch Verwandte oder Bekannte ausführen darf, wird der Mieter im allgemeinen erheblich weniger zu zahlen haben als er bei Beauftragung eines Handwerkers entrichten müßte.