Pachtvertrag über eine Tankstelle

1. Ein Untermiet- oder Unterpachtvertrag, der auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform.
2. Zur Frage, ob ein Pachtvertrag über eine Tankstelle, der eine Benzinbezugsbindung enthält, der Schriftform bedarf.
Anmerkung zu Ls. 1: Die bisher unbeantwortet gebliebene Frage, ob Untermietverträge oder Unterpachtverträge, die auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform bedürfen (vgl. WM 1967, 515 [516]), hat der BGH nunmehr bejaht.
Er hat sich von der Erwägung leiten lassen, dass schon der Wortlaut des § 566 BGB dafür spricht, diese Bestimmung auch auf Untermiet- oder Unterpachtverträge anzuwenden und hat erläuternd hinzugefügt, die Bestimmungen des Mietrechts unterschieden grundsätzlich nicht zwischen Miete und Untermiete, sondern gingen davon aus, dass der Untermietvertrag ein Mietvertrag mit den in den §§ 535 ff. BGB geregelten Rechten und Pflichten von Vermieter und Mieter sei. Auf die Entscheidung vom 26. 4. 1978 (BGHZ 71, 243 [250] = LM § 535 BGB Nr. 64 = NJW 1978, 1483) wird in diesem Zusammenhang ausdrücklich hingewiesen. Ist aber richtig, dass ein Untermietvertrag inhaltlich ausgestaltet werden kann wie ein Hauptmietvertrag, so liegt es in der Tat nahe, den Untermietvertrag auch den Formvorschriften des Mietrechts zu unterwerfen. Auch von der Interessenlage der Beteiligten her betrachtet ergibt sich kein einleuchtender Grund, der dafür spräche, dass zwar der Hauptmietvertrag (Hauptpachtvertrag) über ein Grundstück, welcher länger gelten soll als ein Jahr, der Schriftform bedürfen soll, nicht aber ein in gleichem Zuge vom Hauptmieter (Hauptpächter) abgeschlossener Untermietvertrag (Unterpachtvertrag) gleichen Inhalts und gleicher Laufzeit.
Der BGH hat zudem darauf hingewiesen, auch aus dem Zweck, den der Gesetzgeber seinerzeit mit der Regelung des § 566 BGB verfolgt habe, könne letztlich nichts gegen die Anwendung der Vorschrift auf Untermietverträge und Unterpachtverträge hergeleitet werden. § 566 BGB hat danach Bezug auf § 571 BGB. Darin erschöpft sich jedoch seine Bedeutung nicht. Der Grundstückserwerber, der nach § 571 BGB in bestehende Mietverhältnisse eintritt, soll in die Lage versetzt werden, sich über den Umfang und Inhalt der auf ihn übergegangenen mietvertraglichen Verpflichtungen zuverlässig zu unterrichten (vgl. Protokolle II 149, 155). Im Bürgerlichen Gesetzbuch selbst wurde die Regelung über die Formbedürftigkeit von längerfristigen Mietverträgen - § 566 BGB - dann in einer Weise ausgestaltet, die über den genannten ursprünglichen Zweck hinausgeht. Sollte nur der Grundstückserwerber vor nicht überschaubaren langfristigen Mietverpflichtungen geschützt werden, so hätte es genügt, ihm ein Kündigungsrecht zuzubilligen, die Parteien, die den Vertrag abgeschlossen haben, jedoch zu binden. Selbst wenn durch die Untervermietung oder Unterverpachtung das Vertragsverhältnis zum Vermieter bzw. Verpächter unberührt bleibt, steht somit der Gesetzeszweck einer Erstreckung des Formzwanges auf Untermiet- oder Unterpachtverhältnisse nicht entgegen.