Pachtzinsforderung

Wird ein Teil einer Pachtzinsforderung abgetreten, so erstreckt sich eine Minderung grundsätzlich auf jeden der durch die Abtretung entstandenen Forderungsteile nach dem Verhältnis ihrer Höhe.
Zum Sachverhalt: Mit der Klage macht die Kläger aus abgetretenem Recht Unterpachtzins für das C-Hotel in R. geltend. Dieses hat die Pächterin Frau B der Beklagte zu 1 (nachfolgend: Bekl.) mit Vertrag vom 10. 8. 1973 bis 31. 12. 1982 unterverpachtet. Die Beklagte zu 2 wird von der Kläger für die Unterpacht als persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagte in Anspruch genommen, der Beklagte zu 3 als Bürge. Nach dem Vertrag vom 10. 8. 1973 beträgt die monatliche Unterpacht bis 31. 12. 1977 31159,29 DM und ab 1. 1. 1978 31440 DM. In der von der Unterverpächterin und der Klägerunterschriebenen Abtretungserklärung vom 25. 1. 1974 ist ausgeführt:
Frau B tritt hiermit ihre gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen aus dem Vertragsverhältnis mit der ... (Bekl.) bezüglich der Verpachtung des C-Hotels in R. an die R-Bank in R. (Kl.) ab.
Derzeit beträgt der monatliche Pachtzins 33379,29 DM einschließlich Mehrwertsteuer. Hiervon steht den Herren L und M (den Hauptverpächtern) gemäß dem zwischen ihnen und Frau B abgeschlossenen Pachtvertrag bis zum 30. 8. 1974 monatlich ein Betrag von 28140 DM und ab 1. 9. 1974 26640 DM monatlich zu. Insoweit wird die R-Bank die monatlichen Zahlungen treuhänderisch entgegennehmen und an die Herren L und M weiterleiten.
Der darüber hinausgehende Betrag von z. Z. 5239,29 DM und ab 1. 9. 1974 6739,29 DM zuzüglich der im Vertrag vorgesehenen Steigerungen dient der Bank zur Sicherung für alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen, die sie gegen Frau B und Herrn W hat.
Die Kläger meint, durch die Abtretung vom 25. 1. 1974 sei ihr für die Zeit ab 1. 9. 1974 der monatliche Teilbetrag von 6739,29 DM der Unterpacht abgetreten worden. Sie hat mit der Klage für die Zeit vom 1. 2. 1976 bis 31. 12. 1977 monatlich diesen Betrag und vom 1. 1. 1978 bis 31. 3. 1979 wegen Erhöhung der Mehrwertsteuer monatlich 6800 DM, zusammen 257003,67 DM abzüglich von der Beklagte am 4. 7. 1978 gezahlter 7391,86 DM, insgesamt daher 249611,81 DM verlangt. Die Beklagte haben eingewendet, die Unterpacht sei um die mit der Klage geltend gemachten Beträge zu mindern, weil durch den Unterpachtvertrag der größere Teil des Kellergeschosses zur Nutzung als Tiefgarage verpachtet worden sei, als solche aber nicht verwendet werden könne. Unstreitig fehlt eine Zufahrt und es ist nicht abzusehen, ob eine solche je geschaffen werden kann. Die Beklagte hat den als Tiefgarage vorgesehenen Teil des Kellergeschosses in zwei Räume unterteilt und diese als Abstellräume genutzt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von 239539,62 DM verurteilt. Mit der Revision begehren die Beklagte, die die Verurteilung in Höhe von 133313,73 DM nebst anteiligen Zinsen hinnehmen, die Abweisung der Klage in Höhe von weiteren 106,225,89 DM nebst anteiligen Zinsen. Die Beklagte machen als Minderung nur noch 3052,96 DM monatlich bis 31. 12. 1977 und 3072 DM monatlich ab 1. 1. 1978 geltend. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht führt aus:
a) Der größere Teil des Kellergeschosses sei der Beklagte zur Nutzung als Tiefgarage und nicht als Abstellraum verpachtet worden. Das Fehlen der Zufahrt sei deshalb ein Mangel der Pachtsache, der nach § 537 BGB zur Minderung des Pachtzinses führe. Die Vertragsteile seien davon ausgegangen, dass die Zufahrt noch während der Laufzeit des Unterpachtvertrages geschaffen werde. Ihrem Willen entspreche die Auslegung, dass eine Minderung der Unterpacht erst dann in Betracht komme, wenn auch nach Ablauf eines angemessenen Zeitraumes die Nutzung als Garage noch nicht möglich sei. Dieser Zeitraum sei auf ein Vierteil der Vertragsdauer zu bemessen. Der Unterpachtzins sei daher jedenfalls ab 1. 2. 1976 zu mindern. Die Minderung betrage bis 31. 12. 1977 monatlich 1223,19 DM und für die Zeit vom 1. 1. 1978 bis 31. 3. 1979 monatlich 1228,80 DM. Dabei sei zunächst die Differenz zwischen dem Pachtwert der Tiefgarage und dem Nutzungswert des Kellergeschosses als Abstellraum zu berücksichtigen. Diese betrage nach dem Gutachten des Sachverständigen 600 DM. Darin erschöpfe sich aber die Minderung nicht. Unabhängig vom Pachtwert der Garagenplätze sei nämlich der Pachtwert des Hotels mit Garagenplätzen bei sonst gleichen Bedingungen höher anzusetzen als der Pachtwert eines Hotels, das nicht über Garagenplätze verfüge. Dieser Minderwert sei mit der Gesamtpacht anzunehmen, nämlich mit 623,19 DM für die Zeit bis zum 31. 12. 1977 und mit 628,80 DM seit 1. 1. 1978.
b) Diese Minderung könne aber nicht in voller Höhe der Kläger entgegengehalten werden. Durch die Abtretung vom 25. 1. 1974 seit der Kläger nämlich die Unterpachtzinsforderung der Unterverpächterin nur in Höhe des Teilbetrages von 6739,29 DM monatlich und ab 1. 1. 1978 von 6800 DM monatlich übertragen worden. Dies entspreche 21,63°/0 der gesamten Unterpacht. Nur in Höhe dieses Prozentsatzes greife die Minderung der Klägergegenüber durch. Die Abtretungsvereinbarung vom 25. 1. 1974 lasse - auch unter Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragsteile des Abtretungsvertrages - nicht erkennen, dass der an die Hauptverpächterin zu zahlende Teil der Unterpacht dergestalt bevorrechtigt sein sollte, dass eine Minderung zunächst allein der an die Kläger abgetretenen Teilforderung entgegengesetzt werden musste. Die mit der Klage geltend gemachten monatlichen Unterpachtzinsforderungen seien deshalb für die Zeit vom 1. 2. 1976 bis 31. 12. 1977 um je 264,58 DM und für die Zeit vom 1. 1. 1978 bis 31. 3. 1979 um je 265,79 DM zu mindern.
2. Diese Ausführungen halten den Begriffen der Revision nicht stand.
a) Die ihr günstige Annahme des Berufungsgerichts, die Unterpachtsache sei jedenfalls für die Zeit ab 1. 2. 1976 als mangelhaft anzusehen, weil der als Tiefgarage vorgesehene Teil des Kellergeschosses nicht als Garage verwendet werden konnte, greift die Revision nicht an. Die Revisionserwiderung erhebt hiergegen keine Einwendungen. Die Ansicht des Berufungsgerichts ist auch nicht zu beanstanden.
b) In der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Senat hat die Revisionsbeklagte die Auffassung vertreten, im Hinblick darauf, dass die Beträge, die nach dem letzten Absatz des Abtretungsvertrages der Kläger verbleiben sollen, genau den Beträgen entsprächen, die als Pacht für das Inventar der Unterpachtsache vereinbart seien, sei anzunehmen, dass die Unterverpächterin der Kläger nur die für das. Inventar vereinbarte Unterpachtzinsforderung abgetreten habe. Da das Inventar nicht mangelhaft sei, ergreife die Minderung daher die mit der Klage geltend gemachten Forderungen nicht. Dieser Auffassung kann nicht zugestimmt werden. Das Berufungsgericht hat nämlich festgestellt, bei dem Betrag, der für das Inventar vereinbart worden sei, handele es sich nicht um einen gesonderten Pachtzins, sondern um einen zur besseren Verrechnung geschaffenen unselbständigen Rechnungsposten der Gesamtpacht. Diese Würdigung ist nicht zu beanstanden.
c) Die Revision greift mit ihrer Verfahrensrüge aus § 286 ZPO die Feststellung die Vertragsteile des Abtretungsvertrages hätten nur eine Teilabtretung vorgenommen. Nach ihrer Meinung hat die Unterverpächterin der Kläger den gesamten Unterpachtzins abgetreten. Trifft dies zu, ergreift die Minderung in vollem Umfang den mit der Klage geltend gemachten Teil des Unterpachtzinses. Die Verfahrensrüge der Revision hat Erfolg. Das Berufungsgericht führt nämlich nicht aus, auf welche Gesichtspunkte es seine Feststellung stützt. Die Darlegung von Gründen war aber erforderlich, weil der Abtretungsvertrag in Bezug auf die Frage, ob nur eine Teilabtretung vorgenommen wurde, nicht eindeutig ist und deshalb der Auslegung bedarf (§ 157 BGB). Der Wortlaut des ersten Absatzes des Vertrages spricht für eine Vollabtretung. Es ist aber nicht unmöglich, aus dem zweiten und insbesondere dem dritten Absatz des Abtretungsvertrages zu entnehmen, dass nur die im dritten Absatz aufgeführten Forderungsteile abgetreten wurden. Welche Auslegung richtig ist, hat der Tatrichter zu entscheiden. Die Voraussetzungen, unter denen das RevGer. einen Vertrag selbst auslegen kann, liegen hier nicht vor.
3. Darauf, ob auch die weiteren Revisionsrügen berechtigt sind, kommt es nicht an. Bereits deswegen, weil die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger habe nur einen Teil der Unterpachtzinsforderung erworben, keinen Bestand hat, musste das Berufungsurteil in dem von der Revision angefochtenen Umfang aufgehoben und musste in diesem Umfang die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
a) Für den Fall, dass die Verhandlung vor dem Berufungsgericht ergeben sollte, die Unterverpächterin habe nur einen Teil ihrer Forderung an die Kläger abgetreten, bestehen keine Bedenken dagegen, die Minderung gegenüber dem abgetretenen Teil nur entsprechend dem Prozentsatz durchgreifen zu lassen, der auf den abgetretenen Teil der Unterpachtzinsforderung entfällt. Wie das Berufungsgericht richtig ausführt, hat der BGH für den Werkvertrag die Auffassung vertreten, der minderungsberechtigte Besteller könne im Falle einer teilweisen Abtretung der Werklohnforderung die Minderung grundsätzlich nur gegenüber jeder der Teilforderungen im Verhältnis ihrer Höhe verlangen (BGHZ 46, 242 = LM vorstehend Nr. 17 = NJW 1967, 388). Es ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht angenommen hat, dieser Grundsatz gelte auch für den Fall der teilweisen Abtretung einer Pachtzinsforderung. In diesem Fall liegt es sogar noch näher, eine entsprechende Aufteilung der Minderung auf die durch die Teilabtretung geschaffenen Forderungsteile vorzunehmen. Während beim Werkvertrag eine Minderung nur auf Verlangen des Bestellers stattfindet (§ 634I 3 BGB), tritt beim Pachtvertrag ebenso wie beim Mietvertrag die Minderung bei Vorliegen der Minderungsvoraussetzungen kraft Gesetzes ein, ohne dass der Pächter sich darauf berufen muss (§§ 581 II, 537I 1 BGB). Bei Abtretung eines bereits entstandenen Pachtzinsanspruches müssen die Vertragsteile des Abtretungsvertrages deshalb damit rechnen, dass bei Mangelhaftigkeit der Pachtsache die Forderung bereits gemindert ist. Wird ein Teil des Anspruchs wie hier dennoch abgetreten, ohne eine bereits eingetretene Minderung zu berücksichtigen, so ergibt mangels gegenteiliger Anhaltspunkte die Auslegung des Abtretungsvertrages, dass die Minderung entsprechend dem Prozentsatz der durch die Abtretung geschaffenen Forderungsteile auf diese aufzuteilen ist. Für die von einer Teilabtretung erfassten künftigen Pachtzinsforderungen gilt nichts anderes. Die künftige Forderung entsteht bei Mangelhaftigkeit der Pachtsache bereits herabgesetzt um den Betrag der Minderung. Wenn dennoch künftige Pachtzinsansprüche ohne Berücksichtigung einer Minderung abgetreten werden, so ergibt die Auslegung des Abtretungsvertrages, dass die durch die Teilabtretung geschaffenen Forderungsteile jeweils um den Prozentsatz der Minderung herabgesetzt entstehen, der dem Verhältnis der durch die Teilabtretung entstandenen Anspruchsteile entspricht.
Die Würdigung des Berufungsgerichts, es bestehe kein Anhalt für die Annahme, die Kläger und die Unterverpächterin hätten bei Vereinbarung der Abtretung den bei der Unterverpächterin verbleibenden Teil der Forderung bevorrechtigen wollen, ist entgegen der Meinung der Revision nicht zu beanstanden. Die Revision stellt in den Vordergrund ihrer Erwägungen das Interesse der Beklagte an der Aufrechterhaltung des Hauptpachtvertrages, dessen Bestand wegen der Möglichkeit einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gefährdet sei, wenn die Minderung auch den nicht abgetretenen Teil des Unterpachtzinses erfasse und die Beklagte dann nur den geminderten Unterpachtzins an die Grundstückseigentümer entrichte, obgleich die Pächterin selbst keine Minderungsrechte habe, weil - unstreitig - eine Tiefgarage nicht Gegenstand des Hauptpachtvertrages war. Dabei wird verkannt, dass für die Zedentin und die Zessionarin ihre eigenen Interessen und damit auch das Interesse der Kläger als Sicherungsnehmerin an der Erlangung einer ungekürzten Forderung vorrangig waren dass auch die Kläger und die Unterverpächterin an der Aufrechterhaltung des Hauptpachtvertrages interessiert waren, hat das Berufungsgericht berücksichtigt. Mit Recht hat es darauf hingewiesen, dass die Unterverpächterin eine auf die Zahlung geminderten Pachtzinses gestützte Kündigung durch Entrichtung des Differenzbetrages verhindern konnte.