Pächter veränderten Pachtsache

Der Anspruch des Verpächters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der vom Pächter veränderten Pachtsache verjährt in sechs Monaten.
Zur Frage, wann die Verjährung eines solchen Anspruchs beginnt, wenn im Pachtvertrag vereinbart ist, der Pächter habe den früheren Zustand nur auf Verlangen des Verpächters wiederherzustellen.
Zum Sachverhalt: Durch Vertrag vom 19. 11. 1964 verpachtete der Kläger der Beklagte mehrere Grundstücke bis zum 31. 12. 1989. Die Beklagte war nach Nr. III des Pachtvertrages berechtigt, die für ihre Zwecke, nämlich die Errichtung eines Bauhofes, erforderlichen Veränderungen an den Grundstücken auf ihre Kosten vorzunehmen und Anlagen und Gebäude darauf zu errichten. In Nr. VI Abs. 2 des Pachtvertrages vereinbarten die Parteien: Bei Beendigung des Pachtvertrages hat die Pächterin auf Verlangen des Verpächters die auf dem Pachtplatz errichteten Baulichkeiten über und unter Erdgleiche auf ihre Kosten und ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen und den Platz einzuebnen. Erklärt der Verpächter, die vorhandenen Anlagen übernehmen zu wollen, so soll über die Höhe der an die Pächterin hierfür zu zahlenden Entschädigung alsdann zwischen den Beteiligten verhandelt werden. Mit Schreiben vom 16. 1. 1974 kündigte die Beklagte den Pachtvertrag fristlos und teilte dem Kläger mit, das Pachtgelände stehe ihm ab 1. 2. 1974 zur Verfügung und werde bis dahin von ihr vollständig geräumt sein. Die vom Kläger erhobene Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung wurde durch rechtskräftiges Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 26. 2. 1976 abgewiesen. Ab 19. 5. 1976 verhandelten die Parteien darüber, ob die Beklagte Einrichtungen, mit denen sie die Pacht-, sache versehen hatte, zu beseitigen und die Pachtsache wieder als Ackerland herzurichten hatte. Nach. dem Vorbringen des Klägers scheiterten die Vergleichsverhandlungen dadurch, dass die Beklagte sein Verlangen, 20000 DM zu zahlen, mit Schreiben vom 11. 11. 1976 endgültig ablehnte. Mit der am 30. 4. 1977 im vorliegenden Verfahren eingereichten Klage begehrt der Kläger die Verurteilung der Beklagte zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Grundstücke.
Das Landgericht hat die Klage teilweise, das Berufungsgericht in vollem Umfang abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: I. 1. Das Berufungsgericht meint, das Räumungs- und Herausgabe verlangen sei nicht gerechtfertigt, weil die Beklagte diesen Anspruch bereits erfüllt habe. Sie habe die Pachtsache dadurch zurückgegeben, dass sie diese dem Kläger mit dem Schreiben vom 16. 1. 1974 zum 1. 2. 1974 zur Verfügung gestellt habe.
2. Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Die Beklagte ist ihrer Rückgabepflicht nachgekommen, denn sie hat nicht nur mit Schreiben vom 16. 1. 1974 die Rückgabe der Pachtsache zum 1. 2. 1974 angeboten, sondern auch das Grundstück zu diesem Zeitpunkt tatsächlich geräumt mit der Folge, dass der Kläger nunmehr Gelegenheit hatte, das Grundstück allein zu nutzen. Der Umstand, dass die Beklagte die von ihr errichteten Anlagen nicht entfernt hat, steht der Annahme, dass sie ihre Rückgabepflicht erfüllt hat, nicht entgegen, denn nach der Vereinbarung in Nr. VI Abs. 2 des Pachtvertrages war sie hierzu nur auf Verlangen des Klägers verpflichtet, und ein solches hat er damals nicht gestellt.
II. 1. Soweit der Kläger die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Grundstücks begehrt, hat das Berufungsgericht angenommen, die Einrede der Verjährung greife durch, denn der Kläger mache Ersatzansprüche wegen Veränderung der Pachtsache i. S. des § 558 BGB geltend. Die Verjährung dieser Ansprüche habe in dem Zeitpunkt begonnen, in dem der Kläger die Pachtsache zurückerhalten habe. Da die Rückgabe bereits am 1. 2. 1974 erfolgt sei, seien die Ansprüche mit Ablauf des 1. 8. 1974 verjährt gewesen. Die erst im Jahre 1977 erhobene Klage habe die Verjährung daher nicht unterbrechen können. Auch den hiergegen gerichteten Angriffen der Revision muss der Erfolg versagt werden.
2. Nach §§ 581 II, 5581 BGB verjähren in sechs Monaten die Ersatzansprüche des Verpächters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der verpachteten Sache.
a) Zu diesen Ansprüchen gehören zunächst alle auf Zahlung gerichteten Ersatzansprüche des Verpächters, und zwar nicht nur dann, wenn sie auf vertragswidrigen Gebrauch der Pachtsache gestützt werden (§§ 581 II, 548 BGB), sondern auch, wenn sie mit der Verletzung einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht begründet werden. Dasselbe gilt für Ersatzansprüche wegen Unterlassung der vertraglich übernommenen Wiederherstellung des früheren Zustandes der Pachtsache (Senat, NJW 1968, 2241 = LM § 558 BGB Nr. 13 = WM 1968, 1243).
b) In Rechtsprechung und Schrifttum wird darüber hinaus - soweit ersichtlich einhellig - die Ansicht vertreten, dass es keine Rolle spielt, ob der Verpächter den Zahlungs- oder den Wiederherstellungsanspruch (Beseitigungsanspruch) geltend macht. Danach greift die kurze Verjährungsfrist des § 558I BGB auch dann ein, wenn der Pächter abredewidrig die von ihm mit Erlaubnis des Verpächters veränderte Sache bei Vertragsbeendigung nicht wieder in den früheren Zustand zurückversetzt und der Verpächter einen Anspruch auf Naturalherstellung, insbesondere auf Beseitigung der auf dem verpachteten Grundstück errichteten Anlagen oder Gebäude geltend macht (OLG Kiel, OberlandesgerichtZ 43, 55; Oberlandesgericht Hamburg, HRR 1929 Nr. 1641; SeuffA 83, 211; KG, JW 1932, 3008; Gelhaar, in: RGRK, 12. Aufl., § 558 Rdnr, 2; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 558 Rdnrn. 5, 8; Soergel-Mezger, BGB, 10. Aufl., § 558 Rdnr. 1; Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl., S. 526). Diese Auffassung ist zutreffend. Durch § 558 BGB soll eine beschleunigte und abschließende Klarstellung der Ansprüche zwischen den Vertragsteilen wegen des Zustandes der Mietsache (Pachtsache) bei ihrer Rückgabe erreicht werden; denn je länger dieser Zeitpunkt zurückliegt, desto schwerer ist der damalige Zustand festzustellen (Senat, LM § 558 BGB Nr. 7 = NJW 1965, 151 = WM 1965, 18). Dieser Zweck, eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung der genannten Ansprüche zu begünstigen, wäre nur unvollkommen erreicht, wenn vertragliche Ansprüche des Vermieters oder Verpächters auf Rückgängigmachung baulicher Veränderungen des Miet- oder Pachtgrundstücks nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 558 I BGB unterstehen würden.
3. Die Verjährung beginnt nach §§ 581 II, 558 II BGB mit dem Zeitpunkt, in welchem der Verpächter die Sache zurückerhält.
a) Zurückerhalten hat der Verpächter die Pachtsache nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats, sobald er freien Zutritt zu ihr erlangt hat, um sie auf Veränderungen oder Mängel untersuchen zu können (Senat, LM § 558 BGB Nr. 13. = NJW 1968, 2241). Wie sich aus den Ausführungen zu I 2 ergibt, hat der Kläger die Pachtsache am 1. 2. 1974 in diesem Sinne zurückerhalten.
b) Die Revision meint, die Verjährungsfrist habe erst zu laufen begonnen, als der Kläger im Mai 1976 die Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangt habe. Diese Auffassung ist unrichtig. Der Kläger hatte nach Rückgabe der Pachtsache gegebenenfalls unter Inanspruchnahme eines Teiles der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausreichend Gelegenheit, zu erklären, ob er die Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen oder die von der Beklagte errichteten Anlagen gegen Entschädigung behalten wollte. Es wäre mit dem Zweck des § 558 BGB nicht zu vereinbaren, in einem solchen Fall die Verjährung erst in dem Zeitpunkt beginnen zu lassen, in dem der Verpächter die ihm im Vertrag eingeräumte Wahl ausübt. Andernfalls hätte er es in der Hand, den Verjährungsbeginn hinauszuzögern.
4. Ob der Rechtsstreit, den die Parteien um die Berechtigung der Kündigung des Pachtvertrages geführt haben, für das vorliegende Verfahren in bezug auf den Ablauf der Verjährungsfrist Einfluss hatte, kann dahingestellt bleiben, weil er durch das Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 26. 2. 1976 abgeschlossen war und die Klage im vorliegenden Rechtsstreit erst 14 Monate später eingereicht worden ist. Auch die Frage, ob für die Dauer der anschließend an das genannte Urteil geführten Verhandlungen der Parteien die Verjährung gehemmt war, ist für die Entscheidung ohne Bedeutung. Nach dem eigenen Vorbringen des Klägers hat die Beklagte nämlich die mit Schreiben vom 19. 5. 1976 begonnenen Verhandlungen durch ihr Schreiben vom 11. 11. 1976 beendet. Auch nach Abzug dieses Zeitraumes sind aber von der Beendigung des Rechtsstreits um die Berechtigung der Kündigung des Pachtvertrages bis zur Einreichung der Klage im vorliegenden Verfahren mehr als sechs Monate verstrichen.