Preislimitierung im Bau

Mit der Preislimitierung nach §3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG hat der Gesetzgeber eine frühere Regelung teilweise wieder aufgegriffen, die in § 28 a BBauG enthalten war. Diese Vorschrift war in das BBauG mit der Novelle 1976 aufgenommen worden und hatte das Ziel, der Gemeinde bei allen Vorkaufsrechten eine Herabsetzung des vereinbarten Kaufpreises zu ermöglichen, wenn dieser über dem Verkehrswert lag. Sie gewährte dem Käufer jedoch ein Rücktrittsrecht, das nur dann ausgeschlossen war, wenn das Grundstück auch enteignet werden konnte oder für die Umlegung benötigt wurde. Der Gesetzgeber hat mit dem Erlass des BauGB die umstrittene generelle Preislimitierungsmöglichkeit beseitigt, da sie ein Fremdkörper im System des BBauG gewesen sei, das Einflußnahmen auf die Preisentwicklung auch im übrigen nicht vorgesehen habe. Geblieben ist lediglich eine eingeschränkte Einflußnahme auf den Kaufpreis in § 28 Abs. 3 BauGB bei Grundstücken mit öffentlicher Zweckbestimmung. Der Gesetzgeber hat offenbar seine früheren Bedenken gegen einen weitergehenden Eingriff in die private Kaufpreisgestaltung für den Fall aufgegeben, dass das Vorkaufsrecht als Instrument zur Erleichterung des Wohnungsbaus eingesetzt wird. Mit der neuen Vorschrift soll eine preisdämpfende Wirkung erzielt werden. Den Antrag, den früheren § 28 a BBauG insgesamt wieder einzuführen, hat die Mehrheit des zuständigen Bundestagsausschusses abgelehnt. §3 Abs. 3 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG sieht für den Fall der Herabsetzung des Kaufpreises ein befristetes Rücktrittsrecht des Verkäufers vor, das schon im früheren § 28 a BBauG enthalten war. Zweck dieser Regelung ist es, berechtigte Belange des Verkäufers zu wahren. Dieser soll nicht zur Aufgabe seines Eigentums zu Bedingungen gezwungen werden, die einzugehen er nicht bereit ist. Die Einräumung des Rücktrittsrechts wird auch einem verfassungsrechtlichen Erfordernis gerecht. Für den Fall, dass der Verkäufer von seinem Rücktrittsrecht nicht Gebrauch macht, werden seine berechtigten Interessen dadurch gewahrt, dass er die ihm vorenthaltene Kaufpreisdifferenz nachverlangen kann, wenn die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb angemessener Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zugeführt hat. Diese Regelung ist neu. Sie war im früheren § 28 a BBauG nicht enthalten. Die Preislimitierung gilt auch für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen nach § 3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG.
Bemessung des von der Gemeinde zu zahlenden Betrages. Nach § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG bemisst sich der von der Gemeinde zu zahlende Betrag abweichend vom vereinbarten Kaufpreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Verkaufsfalles, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Die Vorschrift lehnt sich mit dieser Formulierung an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur so genannten Preisprüfung bei Genehmigungen im Sanierungsgebiet an. Das Bundesverwaltungsgericht hat mit dieser Rechtsprechung die Kriterien für eine verfassungskonforme Auslegung der bei der Preisprüfung anzuwendenden Bestimmungen des § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG festgelegt. Danach liegt der Kaufpreis so lange nicht über dem Verkehrswert, wie nicht Werte vereinbart oder zugrunde gelegt werden, die in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen, was auch sonst, nämlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. Die an sich zu begrüßende Vorschrift darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass ihre Anwendung schwierig sein kann, weil eine Reihe unbestimmter Rechtsbegriffe auszufüllen ist, einmal bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB und weiter bei der Prüfung, ob der vereinbarte Kaufpreis den festgestellten Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet, zumal die Gemeinde die Vorschrift bei Ausübung des Vorkaufsrechts anwenden muss und sich damit zwangsläufig einem Anfechtungsrisiko aussetzt. Die Gemeinde muss als erstes den Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Verkaufsfalles feststellen. Es steht ihr frei, auf welche Weise sie den Verkehrswert ermittelt, sofern nicht landesrechtliche Vorschriften etwas anderes bestimmen. Verfügt die Gemeinde nicht über eine eigene Fachbehörde, kann sie den Gutachterausschuß oder einen privaten Sachverständigen einschalten, was allerdings wegen der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB häufig zu Problemen führen dürfte. Sie kann aber auch den Verkehrswert ohne fachliche Hilfe ermitteln, wenn sie sich dazu auf Grund der konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles und der Kenntnis des Grundstücksmarktes in der Lage sieht, weil sie z. B. kurz zuvor ein vergleichbares Grundstück nach durchgeführter Preisprüfung erworben hat oder auf Grund mehrerer Erwerbungen in dem betreffenden Gebiet oder in vergleichbaren Gebieten eine entsprechende Erfahrung über das örtliche Preisniveau besitzt. Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt des Verkaufsfalles, also nicht der spätere Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist die WertV maßgebend. Da das Vorkaufsrecht nach §3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG nur unbebaute Grundstücke erfasst, wird das Vergleichsverfahren anzuwenden sein.
Die dem Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke werden in den 1 Anwendungsfällen des §3 Abs. l Satz 1 erste Alt. und Abs. 1 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG im Hinblick auf die Darstellung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet regelmäßig die Qualität Bauerwartungsland nach § 4 Abs. 2 WertV 1988 besitzen. Der BGH hat schon lange vor der Definierung dieses Begriffs durch die WertV in ständiger Rechtsprechung das Bauerwartungsland trotz der Unsicherheit der künftigen Bebaubarkeit als eine verkehrswertrelevante Qualität anerkannt, sofern die vereinbarten Preise dem gesunden Grundstücksverkehr entsprechen, also nicht von Spekulation beeinflusst sind. Die Gemeinde darf daher bei der Bestimmung des Verkehrswerts für ein Grundstück, das die Qualitätsmerkmale für Bauerwartungsland nach § 4 Abs. 2 WertV 1988 aufweist, nicht etwa von der geringeren Qualität Ackerland ausgehen, auch nicht von der Qualität des entwicklungsbegünstigten Ackerlandes nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV 1988. Zu Mißverständnissen Anlass geben könnte insoweit der Ausschußbericht zum WoBauEr1G unter III 3. Danach hat die Ausschußmehrheit den Antrag der SPD-Fraktion, § 28 a BBauG insgesamt wieder einzuführen, mit dem Hinweis abgelehnt, dass deutliche Abweichungen zwischen vereinbartem Kaufpreis und Verkehrswert überwiegend beim Bauerwartungsland auftreten. Mit solchen Abweichungen können - im Einklang mit der Rechtsprechung - nur Preise gemeint sein, die Ausdruck eines ungesunden Grundstücksverkehrs sind und sich von Preisen für vergleichbares Bauerwartungsland deutlich unterscheiden, nicht aber Preise, in denen sich die Erwartung einer in absehbarer Zeit eintretenden baulichen Entwicklung niedergeschlagen hat. Ein Bauerwartungslandpreis kann - je nach der vom Grundstücksmarkt vermuteten zeitlichen Spanne bis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes - eine beträchtliche Höhe erreichen und - vor allem nach Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens - sogar in die Nähe von Rohbaulandpreisen geraten, kann aber dennoch marktgerecht sein und damit dem Verkehrswert entsprechen. Die Verkehrswertermittlung ist lediglich eine Schätzung und daher wesensgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Auch das relativ sichere Vergleichswertverfahren muss häufig auf Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte für Grundstücke zurückgreifen, die vor allem hinsichtlich Lage und Verkaufszeitpunkt vom Bewertungsobjekt abweichen, was dann durch Preiszuschläge oder Preisabschläge nach § 14 WertV 1988 zu berücksichtigen ist. Erschwerend kommt dabei hinzu, dass sich die Grundstückswerte von Bauerwartungsland rasch ändern können, wenn das Preisgefüge durch die Aussicht auf einen baldigen Bebauungsplan einmal in Bewegung geraten ist. Bauerwartungsland enthält darüber hinaus zwei schwierig zu beurteilende Komponenten, nämlich das Planverwirklichungsrisiko und die Wartezeit bis zur Baureife. Die Ermittlung des Verkehrswertes wird letztlich dennoch einen bestimmten Betrag ergeben müssen, sei es auch nur in Form des arithmetischen Mittels aus Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten, die selbst nach Umrechnung noch eine gewisse Streubreite aufweisen. Die besondere Labilität der Bewertung von Bauerwartungsland rechtfertigt es, dass die Gemeinde den ermittelten Verkehrswert mit einer Bewertungstoleranz versieht, die bei Bauerwartungsland durchaus bis zu 10% nach oben und unten betragen dürfte. Die Toleranz ist dann in die Prüfung, ob der vereinbarte Kaufpreis überhöht ist, einzubeziehen.