Preislimitierung

Verfahren, Preislimitierung, Ausübung zugunsten anderer, Verzicht und Entschädigung - Das Verfahren bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes, die Preislimitierung, die Ausübung zugunsten Dritter, der generelle Verzicht auf die Ausübung und die Entschädigung für ältere Erwerbsrechte sind nunmehr übersichtlich und in neuer Systematik in einer eigenen Vorschrift zusammengefasst.
Das allgemeine Verfahren bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes ist vom BBauG übernommen worden und in § 28 Abs. 1 und 2 geregelt. Neu sind lediglich einige redaktionelle Änderungen, die klarstellen, dass das Vorkaufsrecht nur bei Kaufverträgen ausgeübt werden kann, was aber auch bisher unbestritten war (Ersetzung der Begriffe Verpflichteter durch Verkäufer, Dritter durch Käufer, Veräußerung durch Kaufvertrag). Das BauGB behält insbesondere die Mitteilungspflicht für jeden Kaufvertrag und die Grundbuchsperre bis zur Erteilung des gemeindlichen Negativzeugnisses bei und nimmt die damit verbundene Beeinträchtigung des Grundstücksverkehrs in Kauf. Eine Erleichterung bringt insoweit allerdings die Möglichkeit des generellen Vorkaufsrechtsverzichtes nach § 28 Abs. 5. Unberührt bleibt die zum Teil bisher geübte Praxis, dass die Vertragsparteien den Kaufvertrag der Gemeinde in zwei Schritten mitteilen, indem sie der Gemeinde zunächst nur die Tatsache des Verkaufs und den vereinbarten Preis übermitteln und den übrigen Inhalt des Kaufvertrags erst auf Verlangen der Gemeinde bekannt geben. Dieses Verfahren kann die Vertragsabwicklung jedenfalls in den Fällen beschleunigen, in denen ein Vorkaufsrecht nicht besteht. Der Gemeinde genügt für die Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht besteht, in der Regel die Kenntnis vom Vertragsabschluss. Wählen die Parteien das zweistufige Verfahren, so riskieren sie allerdings eine faktische Verlängerung der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1; denn diese beginnt erst mit der Mitteilung des vollständigen Kaufvertrages zu laufen. Die Anfechtung des Vorkaufsrechtsbescheides, der - wie bereits im 2 BBauG - als Verwaltungsakt ausgestaltet ist, richtet sich nach der Verwaltungsgerichtsordnung. Eine Ausnahme gilt bei Ausübung des Vorkaufsrechtes für öffentliche Flächen nach § 28 Abs. 3 und bei der Entschädigung für ältere Erwerbsrechte nach § 28 Abs. 6. Die Preislimitierung wurde gegenüber dem BBauG erheblich eingeschränkt. Das BBauG gab der Gemeinde generell die Möglichkeit, den zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Kaufpreis auf den Verkehrswert des Grundstücks herabzusetzen, gewährte dem Käufer jedoch ein Rücktrittsrecht, das nur dann ausgeschlossen war, wenn das Grundstück auch enteignet werden konnte oder für die Durchführung der Umlegung benötigt wurde. War der Rücktritt ausgeschlossen, weil das Grundstück auch enteignet werden konnte, so hatte die Gemeinde den Betrag zu zahlen, der dem Enteigungsentschädigungswert nach den §§ 93 ff BBauG entsprach. Das BauGB hat die umstrittene generelle Preislimitierungsmöglichkeit beseitigt, da sie nach Ansicht des Gesetzgebers ein Fremdkörper im System des BBauG war, das Einflussnahmen auf die Preisentwicklung auch im übrigen nicht vorsah. Übernommen wurde im Grundsatz lediglich die Regelung des BBauG für den Fall, dass das Grundstück auch enteignet werden könnte: Ist für das Grundstück in einem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt, so hat die Gemeinde den Betrag zu zahlen, der dem Enteignungsentschädigungswert nach den §§ 93 ff entspricht, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplanes erforderlich ist und es nach dem im Bebauungsplan festgesetzten Verwendungszweck auch enteignet werden könnte, eine Voraussetzung, die in der Regel bei Grundstücken vorliegen wird, die z. B. als Flächen für den Gemeinbedarf, als Verkehrsflächen oder als Ver- oder Entsorgungsflächen festgesetzt sind. Der Entschädigungswert ist nach § 95 Abs. l grundsätzlich der Verkehrswert. Die Gemeinde muss diesen Betrag auch zahlen, wenn der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis niedriger ist als der Entschädigungswert. Ein solcher Fall ist denkbar, da die Kaufvertragsparteien den Entschädigungswert, der u. U. schwierig zu errechnen ist, häufig nicht richtig feststellen können und daher für eine öffentliche Fläche einen unterhalb des Entschädigungswertes liegenden Kaufpreis vereinbaren, zumal öffentliche Flächen schwer verkäuflich und oft nur mit erheblichen Abschlägen zu veräußern sind. Ist der vereinbarte Kaufpreis höher als der Entschädigungswert, muss ihn die Gemeinde herabsetzen. Nach dem BBauG hatte die Gemeinde ein Wahlrecht; dies war allerdings umstritten. Die Sonderregelung des § 28 Abs. 3 über die Preisfestsetzung ist natürlich nur anzuwenden, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht nach § 26 ausgeschlossen ist. Liegen die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 Satz 1 vor und hat die Gemeinde den Enteignungsentschädigungsbetrag festgesetzt, so kann der gesamte Ausübungsbescheid nur einheitlich durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung vor den Baulandgerichten angefochten werden. Die Fassung des § 28 Abs. 3 Satz 1 ist zwar insoweit nicht eindeutig, als dort nur von der Festsetzung des zu zahlenden Betrages die Rede ist, es ist jedoch davon auszugehen, dass der Gesetzgeber entsprechend dem mit dem BauGB verfolgten allgemeinen Ziel einer Verwaltungsvereinfachung einen gespaltenen Rechtsweg vermeiden und die Regelung des BBauG, das für preislimitierende Vorkaufsrechte ein einheitliches Anfechtungsverfahren vor den Baulandgerichten vorsah, insoweit übernehmen wollte . Der Rechtsweg vor den Baulandgerichten trägt dem Umstand Rechnung, dass die Festsetzung des zu zahlenden Betrages nach § 28 Abs. 3 enteignenden Charakter haben kann. Der Rechtsweg vor den Baulandgerichten ist auch dann gegeben, wenn der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis dem Entschädigungswert nach den §§ 93 ff entspricht, die Gemeinde also mit der Festsetzung nach § 28 Abs. 3 Satz 1 den Kaufpreis lediglich bestätigt. § 28 Abs. 3 geht als lex specialis in jedem Fall der allgemeinen Regelung des Abs. 2 vor. Liegen die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 Satz 1 nicht vor, ist der 3 Vorkaufsrechtsbescheid nach der VwGO nach Durchführung des Widerspruchsverfahrens vor dem Verwaltungsgericht anzufechten. Ist die Abwicklung des Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Gemeinde strittig, so sind - wie bisher nach dem BBauG - die Zivilgerichte zuständig. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten anderer 3 wurde gegenüber dem BBauG eingeschränkt. Es umfasst nach § 28 Abs. 4 Satz I nur noch die praktisch bedeutsamen Fälle, nämlich die Ausübung zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers für Flächen, für die in einem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist, und zugunsten eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers. Die Gemeinde kann dabei die plangerechte Nutzung des Grundstücks durch vertragliche Regelung mit dem Dritten sichern. § 28 Abs. 5 regelt den generellen Verzicht der Gemeinde auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes. Ein solcher Verzicht war zwar bisher im BBauG nicht ausdrücklich vorgesehen, jedoch durch Erklärung in der Form des § 29 Abs. 3 GBO gegenüber dem Grundbuchamt möglich. Das BauGB sieht nunmehr einen Verzicht ausdrücklich vor, lässt ihn aber nur zu entweder für das ganze Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung. Ein Verzicht nur für einen Teil der Grundstücke einer Gemarkung ist also nicht möglich. Der Verzicht kann jederzeit widerrufen werden, allerdings nur für nach Bekanntmachung des Widerrufs abzuschließende Kaufverträge. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, entfällt ein Negativattest nach § 28 Abs. 1 Satz 3, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist. Mit der Erklärung der Widerrufs wird für die Eintragung des Käufers im Grundbuch in jedem Fall ein Negativattest erforderlich, also auch dann, wenn die Widerrufserklärung unwirksam ist. Die Gemeinde hat den Verzicht und den Widerruf ortsüblich bekanntzumachen und dem Grundbuchamt mitzuteilen.
Verzicht und Widerruf sind Verwaltungsakte. Auf sie sind daher die Vorschriften der Verwaltungsverfahrensgesetze anzuwenden.
Mit dem Verzicht kann die Gemeinde die generelle Grundbuchsperre einschränken und damit den Grundstücksverkehr, aber auch ihre eigene Verwaltung entlasten. Darüber hinaus kann die Gemeinde auch durch interne Beschränkung der Vorkaufsrechtsausübung auf bestimmte Gebiete den Prüfungsvorgang vereinfachen und beschleunigen .
Die Regelung über die Entschädigung für ältere Erwerbsrechte wurde im wesentlichen vom BBauG übernommen. Die Gemeinde hat den Betrag zu zahlen, der dem Enteignungsentschädigungswert nach den §§ 93 ff entspricht. Kommt eine Einigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Gegen die Entscheidung ist der Rechtsweg vor den Baulandgerichten gegeben. Nicht übernommen wurde § 28 Satz 4 BBauG, wonach die Beteiligten vor der Entscheidung der höheren Verwaltungsbehörde zu hören sind, da diese Vorschrift im Hinblick auf die nach den Verwaltungsverfahrensgesetzen gebotene umfangreiche Anhörungspfficht entbehrlich ist. Auch § 28 Satz 5 BBauG, wonach die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten eines anderen vor diesem die Erstattung des Entschädigungsbetrages verlangen kann, ist entfallen. Die Gemeinde muss sich daher künftig dadurch absichern, dass sie sich vor Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten eines Dritten von diesem vertraglich einen Anspruch auf Erstattung des Entschädigungsbetrages einräumen lässt. Die Regelung der Veräußerungspflicht der Gemeinde wurde aus dem Dritten Abschnitt herausgenommen. Sie ist - mit sonstigen Veräußerungspflichten - in § 89 zusammenfassend geregelt. Überleitungsvorschriften für das in den §§24 ff. BauGB geregelte Vorkaufsrecht enthält § 235. Zur Überleitung nach dem BauGB-MaßnahmenG. Zur Regelung in den neuen Bundesländern.