Prozeßökonomie

Die Gemeinde muss die Herabsetzung des Kaufpreises zusammen mit der Ausübung des Vorkaufsrechts in einem Bescheid vornehmen. Dies verlangt bereits die Prozeßökonomie, mit der zwei gesonderte Anfechtungsverfahren mit zwei verschiedenen Rechtswegen unvereinbar sind. Vor allem ist dies aber deswegen erforderlich, weil der Verkäufer ein berechtigtes Interesse daran hat, innerhalb der Anfechtungsfrist, die ihm gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zusteht, zu erfahren, ob ihm ein Teil des Kaufpreises vorenthalten werden soll. Denn davon kann sein Entschluss, sich gegen die Ausübung als solche zu wehren, beeinflusst werden. Ist die Gemeinde nach nicht limitierender Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG zu der Ansicht gekommen, dass der Kaufpreis überhöht ist, kann sie den Kaufpreis weder durch den Erlass eines gesonderten Bescheides noch im Wege der Änderung des ursprünglichen Bescheides herabsetzen. Sie muss vielmehr ihren Bescheid aufheben und - falls die Zweimonatsfrist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB noch nicht verstrichen ist - einen neuen limitierenden Bescheid erlassen, der den Rechtsweg nach § 3 Abs. 5 BauGB-MaßnahmenG eröffnet. Ein vorher gegen den Erstbescheid nach der VwGO eingelegtes Rechtsmittel erledigt sich dann. Hat hingegen die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach Abs. 3 zunächst limitierend ausgeübt und will sie den herabgesetzten Betrag wieder auf den von den Parteien vereinbarten Kaufpreis heraufsetzen, so kann sie dies auch durch Änderung des Bescheides tun. Es verbleibt dann beim Rechtsweg nach Abs. 5, obwohl der Bescheid inhaltlich einer Ausübung des Vorkaufsrechts nach Abs. 2 Satz 1 entspricht. Denn der lediglich geänderte Bescheid ist nach Abs. 3 erlassen worden. Auch die materiellen Rechtsfolgen des Bescheides richten sich nach Abs. 3 Satz 5 und nicht nach Abs. 2 Satz 1. Das Bedürfnis nach Rechtsklarheit und Verwaltungsökonomie verlangt, dass der einmal eingeschlagene Weg beibehalten wird. Lediglich das Rücktrittsrecht des Verkäufers und die daran geknüpfte Kostentragungspflicht der Gemeinde entfallen, da das Rücktrittsrecht den Sinn hat, den Verkäufer davor zu bewahren, dass er das Grundstück billiger als gewollt hergeben muss. Zum Fall, dass der Verkäufer den Rücktritt bereits vor Aufhebung der Limitierung erklärt hat. Die Gemeinde kann, falls sie die Limitierung rückgängig machen will, auch den gesamten Bescheid durch einen neuen ersetzen, allerdings dann nur innerhalb der Zweimonatsfrist. Dieser Fall ist so zu behandeln, wie wenn die Gemeinde von vornherein das Vorkaufsrecht nicht limitierend ausgeübt hätte, mit der Folge, dass für die Anfechtung der Rechtsweg nicht nach Abs. 5, sondern nach der VwGO gegeben ist. Ebenso gilt dann für die materiellen Rechtsfolgen der Ausübung Abs. 2 Satz 1 und nicht Abs. 3 Satz 5.
Herabsetzung des Kaufpreises beim Verkauf mehrerer Gegenstände und bei Teilfläche - Hat der Verkäufer das Grundstück, auf das sich das Vorkaufsrecht I nach § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG bezieht, zusammen mit einem anderen Grundstück, das keinem Vorkaufsrecht unterliegt, verkauft und dabei mit dem Käufer einen Gesamtpreis vereinbart, so gilt folgendes: Nach § 508 Satz 1 BGB hat die Gemeinde zunächst den auf das vorgekaufte Grundstück entfallenden Teil des Kaufpreises nach den Grundsätzen der §§ 472 fE BGB zu ermitteln. Liegt dieser anteilige Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert, so muss die Gemeinde den anteiligen Kaufpreis herabsetzen. Dasselbe gilt für den Fall, dass die Gemeinde auch für das andere Grundstück ein Vorkaufsrecht hat, das aber nicht preislimitiert ist. Sind für das andere Grundstück die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB gegeben, so ist der anteilige Kaufpreis für das dem BauGB-MaßnahmenG unterliegende Grundstück nach §3 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG herabzusetzen. Für das andere Grundstück ist dagegen nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Entschädigungswert, der vom Verkehrswert abweichen kann, zu bestimmen.
Haben die Vertragsparteien den überhöhten Kaufpreis für mehrere verkaufte Grundstücke in der Weise aufgeschlüsselt, dass der Preis für das von der Gemeinde nach § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG zu erwerbende Grundstück den Verkehrswert nicht deutlich überschreitet und nur der Preis für das andere, dem nicht limitierten Vorkaufsrecht unterliegende Grundstück überhöht ist, so kann ein unzulässiges Benachteiligungsgeschäft gegeben sein, das die Gemeinde nicht zu beachten braucht.
Ähnliches gilt im Ergebnis für den Fall, dass der Kaufpreis für das dem Vorkaufsrecht unterliegende Grundstück in einen auf das Grundstück und einen auf wesentliche Bestandteile bezogenen Teil aufgegliedert ist. Eine solche Aufspaltung ist für die Gemeinde schon deswegen unbeachtlich, weil der Verkehrswert eines Grundstücks auch dessen sämtliche Bestandteile umfasst.
Erstreckt sich das Vorkaufsrecht nach §3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG nur auf die nicht vermessene Teilfläche eines Grundstücks und haben die Vertragsparteien einen überhöhten Kaufpreis für das ganze Grundstück vereinbart oder den Gesamtpreis in einer das Vorkaufsrecht benachteiligenden Weise aufgespaltet, so gilt das unter Rn. 147 Ausgeführte entsprechend. Verlangt der Verkäufer eine Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf die andere, dem Vorkaufsrecht nicht unterliegende, Teilfläche, so kann die Gemeinde für diese Teilfläche den Kaufpreis nicht herabsetzen, da mit §3 Abs. 3 Satz 1 BauGBMaßnahmenG ein preisdämpfende Wirkung nur für die dem Vorkaufsrecht nach Abs. 1 unterliegende Fläche beabsichtigt ist. Hat die vom Vorkaufsrecht erfasste Teilfläche selbständige Bedeutung und deswegen einen anderen Wert als die übrige Grundstücksfläche, so muss die Gemeinde den auf die Teilfläche entfallenden Kaufpreisteil gesondert ermitteln und ihn - falls er den Verkehrswert der Teilfläche deutlich überschreitet - herabsetzen.
Rücktrittsrecht des Verkäufers - Hat die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis nach § 3 Abs. 3 Satz 1 1 BauGB-MaßnahmenG auf den Verkehrswert herabgesetzt, ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsaktes über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Liegt der vereinbarte Kaufpreis nicht deutlich über dem Verkehrswert oder sogar unter dem Verkehrswert, so kann es gar nicht zu einer Herabsetzung kommen, so dass auch kein Rücktrittsrecht des Verkäufers gegeben ist. Die Formulierung Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert aus könnte darauf hindeuten, dass der Verkäufer ein Rücktrittsrecht auch dann hat, wenn der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Dies kann aber nicht der Sinn des Gesetzes sein, das mit der Preislimitierung eine preisdämpfende Wirkung erzielen will. Auch die Stellung des 2. Satzes innerhalb des Absatzes 3, der in Satz 1 nur die Herabsetzung des Kaufpreises regelt, zwingt dazu, den 2. Satz und alle folgenden Sätze des Absatzes 3 auf den Fall nicht anzuwenden, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Der Verkäufer verdient insoweit auch keinen Schutz, da er keine Vermögenseinbuße erleidet. Ein Sonderfall ist gegeben, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht 1 zunächst zum limitierten Kaufpreis ausgeübt hat, später jedoch die Limitierung durch Änderung des Bescheides wieder aufhebt, nachdem der Bescheid angefochten worden ist und außerdem der Verkäufer bereits den Rücktritt erklärt hat. Der Rücktritt verwandelt den durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde zustande gekommenen Kaufvertrag in ein Abwicklungsverhältnis. Der Vertrag in der ursprünglichen Form kann nicht wieder aufleben. Ein Erwerb des Grundstücks scheidet somit aus. Die Gemeinde kann allerdings den gesamten Verwaltungsakt aufheben und einen neuen Ausübungsbescheid erlassen. Ihr Vorkaufsrecht wird durch die Aufhebung des Erstbescheides nicht etwa verbraucht. Mit der Aufhebung des Erstbescheides wird der Rücktritt gegenstandslos.
Kein Ausschluss des Rücktrittsrechts. Das Rücktrittsrecht nach § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG kann nicht ausgeschlossen werden. Im früheren § 28a BBauG war unter bestimmten Voraussetzungen der Rücktritt ausgeschlossen, vor allem dann, wenn das Grundstück nach dem im Bebauungsplan festgesetzten Verwendungszweck auch enteignet werden konnte. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts dem BauGB-MaßnahmenG scheidet das Rücktrittsrecht nur dann aus, wenn für das Grundstück die Voraussetzungen des §28 Abs. 3 Satz 1 BauGB erfüllt sind, weil es in einem Bebauungsplan z. B. als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist und der infrastrukturellen Ausstattung des künftigen Wohngebietes dienen soll. Dann ist das spezielle Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gegeben. Da § 28 Abs. 3 BauGB als lex specialis dem § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG vorgeht, kann es von vornherein nicht zu einem Rücktritt des Verkäufers kommen.