Prozessvoraussetzung

Die Entscheidung der Behörde ist in diesen Fällen also Zulässigkeitsvoraussetzung für die Erhebung der Klage. Ein behördlicher Bescheid dagegen, der nur über eine Vorfrage ergeht, von der die Begründetheit eines materiellen Anspruchs, für den die Zuständigkeit der Zivilgerichte gegeben ist, abhängig sein kann, ist weder Voraussetzung für die Zulässigkeit des Rechtsweges, noch berührt er in sonstiger Weise die Zulässigkeit der Klage. So ist etwa die erforderliche behördliche Genehmigung zu einem Verpflichtungsgeschäft nicht Prozessvoraussetzung für eine aufgrund des Verpflichtungsgeschäfts erhobene Klage auf Erfüllung. Die Erfüllungsklage ist allerdings unbegründet, solange die Genehmigung nicht erteilt ist. Ebenso wenig ist die Entscheidung der Behörde in einem Genehmigungsverfahren Sachurteilsvoraussetzung für eine Bereicherungsklage desjenigen, der sich auf die fehlende Genehmigung beruft und die bereits erbrachte Leistung zurückfordert. Seine Klage ist begründet, wenn die Genehmigung versagt wird; sie ist grundsätzlich auch begründet, solange noch nicht feststeht, ob die Genehmigung erteilt oder versagt wird; sie wird unbegründet, wenn die Genehmigung während des Rechtsstreits erteilt wird. In allen diesen Fällen ist daher § 210 S. 1/1. Fall BGB nicht anwendbar.
Das Berufsgericht hat § 11 VI AMVOB, bei der es sich um eine nur in Berlin geltende Sondervorschrift, also um nicht revisibles Recht handelt unter Hinweis auf B VerwGE 27, 202 [203] dahingehend ausgelegt, dass die nach dieser Vorschrift ergehende Entscheidung der Preisbehörde feststellt, ob und in welcher Höhe eine Mietpreiserhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen preisrechtlich zulässig ist. Das bedeutet, dass die Rückzahlungsklage des Mieters eine Entscheidung der Preisbehörde über die Höhe des preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrages voraussetzt, wenn Streit darüber besteht, ob ein zu hoher Modernisierungszuschlag gezahlt worden ist.
Betrifft demnach die Entscheidung der Preisbehörde nach der vom Berufsgericht für richtig gehaltenen Auslegung des § 11 im Falle privatrechtlicher Auseinandersetzungen der Mietparteien hinsichtlich der Höhe des geschuldeten Mietzinses nur eine Vorfrage, welche für die materielle Begründetheit eines Anspruchs von Bedeutung sein kann, so handelt es sich entgegen der rechtsirrtümlichen Auffassung des Berufsgericht nicht um eine Voraussetzung der Zulässigkeit der Klage, sei es des Vermieters auf erhöhten Mietzins, sei es des Mieters auf Erstattung überhöhten Mietzinses. Vielmehr ist, wie in der zu dem nahezu gleich- lautenden § 15 II AMVOB ergangenen Entscheidung des erkennenden Senats, LM Berl. AltbaumietenVO Nr. 1 angenommen wurde, ohne den Bescheid der Preisbehörde die Zahlungs- oder Rückerstattungsklage nicht schlüssig begründet. Eine vor der Entscheidung der Preisbehörde erhobene Klage des Mieters ist also unbegründet, nicht aber unzulässig. Dennoch sind die Gerichte nicht gehalten, eine insbesondere zum Zwecke der Verjährungsunterbrechung erhobene Klage abzuweisen, ohne zuvor die Entscheidung der Preisbehörde abzuwarten. Es wird vielmehr regelmäßig Veranlassung gegeben sein, den Rechtsstreit gemäß § 148 ZPO bis zur Entscheidung der Verwaltungsbehörde auszusetzen.
Die Ansicht des Berufsgericht, die Entscheidung der Preisbehörde nach § 11 VI AMVOB sei Zulässigkeitsvoraussetzung für eine auf § 30 I 1/I. BMG gestützte Klage des Mieters, beruht daher auf einer Verkennung des revisionsrechtlich überprüfbaren Begriffs der Zulässigkeit des Rechtsweges, der im Rahmen des § 210 S. 1/1. Fall BGB nach überwiegender Ansicht mit dem Begriff der Prozessvoraussetzung gleichzusetzen ist. Ist die Entscheidung der Preisbehörde nach § 11 VI Abs. 6 AMVOB mithin keine Vorentscheidung i. S. des § 210 S. 1/1. Fall BGB, so kommt es auf die Begründetheit des Revisionsangriffs, die dreimonatige Ausschlussfrist des § 210 BGB habe vom Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides der Preisbehörde an berechnet werden müssen, nicht mehr an. Die Verjährung des Anspruchs aus § 30 I 1/I. BMG ist durch den am 11. 4. 1975 bei der Mietpreisbehörde eingegangenen Antrag der Kläger nicht unterbrochen worden.
Eine Unterbrechung der Verjährung ist demnach erst durch das am 9. 9. 1977 beim AG eingegangene Gesuch um Erlass des Mahnbescheides eingetreten. Da Rückerstattungsansprüche nach § 30 I 1/I. BMG aufgrund unzulässig gezahlter laufender Mietzinsraten in einem Jahr von der Leistung an verjähren, nach dem Mietvertrag die monatliche Miete im voraus zu zahlen war und davon auszugehen ist, dass die Kläger die Miete daher tatsächlich monatlich im voraus bezahlt haben, waren die bis September 1976 entstandenen Rückzahlungsansprüche bei Einreichung des Mahngesuchs am 9. 9. 1977 bereits verjährt.
Die Kläger können daher nur Rückerstattungsansprüche geltend machen, soweit diese in der Zeit ab Oktober 1976 entstanden sind. Der Senat kann zur Höhe dieses Anspruchs abschließend entscheiden, weil sich die einzelnen Überzahlungen aus einer der Klageschrift beigefügten Aufstellung der Kläger ergeben, die die Vorinstanzen ihrer Entscheidung zugrunde gelegt haben und gegen deren rechnerische Richtigkeit die Revision keine Einwände erhoben hat.
Zu der vom Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung hat das Berufsgericht ausgeführt, eine aufrechenbare Gegenforderung bestehe nicht. Das Vorbringen des Beklagten sei unsubstantiiert. Soweit der Beklagten eines Anspruchs wegen angeblich unterlassener Schönheitsreparaturen behauptet habe, habe er nicht dargelegt, dass sich ein etwaiger Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt habe.
Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision haben teilweise Erfolg.
Zu Recht rügt die Revision, das Berufsgericht habe im Hinblick auf den Vortrag des Beklagten, die Kläger hätten in der Mietwohnung ein Handbecken und die Toilettenbrille zerbrochen, die Jalousie zerstört, in der Küche die Mischbatterien abgebrochen und die Heizkörperverkleidung im Bad entfernt, einen Beweisantritt übergangen. Der Beklagten hatte in der Berufungsinstanz vorgetragen, die Nachmieterin, die den Mietvertrag der Kläger ab 1. 8. 1977 übernommen habe, habe die vorgenannten Schäden bemängelt. Zum Beweis für die Richtigkeit seines Vorbringens hat er sich auf das Zeugnis der Nachmieterin berufen. Wenn das Berufsgericht meint, die Angaben des Beklagten über die Höhe der Kosten für die Beseitigung der behaupteten Schäden seien unbelegt, so handelt es sich um eine unzulässige, vorweggenommene Beweiswürdigung. Das angefochtene Urteil hat daher keinen Bestand, soweit es einen Schadensersatzanspruch des Beklagten verneint hat.
Im Übrigen hat das Berufsgericht aufrechenbare Gegenansprüche des Beklagten ohne Rechtsirrtum verneint. Es mag auf sich beruhen, ob die Kläger eine nach dem Mietvertrag bestehende Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht erfüllt hatten. Die vertraglich übernommene Pflicht des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung, die sich unter den Voraussetzungen des § 326 BGB in eine Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz umwandeln kann. Das Berufsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Beklagten diese Voraussetzungen nicht dargetan hat. Etwas anderes hat auch die Revision nicht geltend gemacht.
Da mithin für die Revisionsinstanz davon auszugehen ist, dass dem Beklagten ein aufrechenbarer Gegenanspruch zusteht, führt die hilfsweise Aufrechnung gegenüber dem Rückerstattungsanspruch der Kläger zu dem Ergebnis, dass die Klage nur in geringer Höhe begründet ist. Insoweit war das angefochtene Urteil zu bestätigen.
Im Übrigen war das Berufungsurteil aufzuheben. Da die aufgrund der bis September 1976 geleisteten Überzahlungen entstandenen Rückerstattungsansprüche der Kläger verjährt sind, war die Klage insoweit abzuweisen.
Hinsichtlich der vom Beklagten gegenüber der nicht verjährten Restforderung der Kläger erklärten Hilfsaufrechnung war dem Senat eine Entscheidung in der Sache selbst verwehrt. Insoweit musste der Rechtsstreit an das Berufsgericht zurückverwiesen werden, weil noch festzustellen ist, ob die zur Aufrechnung gestellte Forderung des Beklagten wegen Beschädigung von Einrichtungsgegenständen der Mietwohnung begründet ist.