Räumlichkeiten

Da dem Beklagten die gemieteten Räumlichkeiten nicht überlassen wurden, hat gleichfalls keinen Einfluss auf ihre Mietzahlungspflicht. Zwar ist dem Kläger die Gebrauchsüberlassung für die in Rede stehenden Monate Oktober und November 1987 infolge Zeitablaufs nachträglich unmöglich geworden. Gleichwohl ist sein Anspruch auf die vereinbarte Miete aber bestehen geblieben. Wird die dem einen Vertragsteil obliegende Leistung - wie hier dem Kläger - infolge eines von ihm nicht zu vertretenden Umstandes zu einer Zeit unmöglich, zu welcher der andere Teil im Verzuge der Annahme ist, so behält er gemäß § 324 II BGB den Anspruch auf die Gegenleistung. Ein solcher Annahmeverzug der Beklagten kann nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand nicht ausgeschlossen werden.
Gem. § 293 BGB gerät der Gläubiger in Annahmeverzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Die geschuldete Leistung muss grundsätzlich tatsächlich angeboten werden. Unter den Voraussetzungen des § 295 BGB, d. h. wenn der Gläubiger erklärt hat, er werde die Leistung nicht annehmen, oder wenn zur Bewirkung der Leistung die Handlung des Gläubigers erforderlich ist, genügt auch ein wörtliches Angebot. Diese Voraussetzungen sind allerdings nicht erfüllt. Ein tatsächliches Angebot ist nicht erfolgt. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufsgerichts hat der Kläger der Beklagten die Übergabe auch nicht wörtlich angeboten. Allein hierauf durfte das Berufsgericht die Verneinung eines Annahmeverzuges der Beklagten jedoch nicht stützen. Seine Ausführungen lassen eine erschöpfende rechtliche Würdigung des Tatsachenstoffes vermissen. Die Revision rügt im Ergebnis zu Recht, das Berufsgericht habe übersehen, dass der Kläger angesichts der Umstände des vorliegenden Falles auch nicht gehalten gewesen sei, die Überlassung der Mietsache wörtlich anzubieten, um die Beklagten in Annahmeverzug zu setzen.
Ob ein wörtliches Angebot schon dann entbehrlich ist, wenn - was die Revision als hier gegeben geltend macht - der Gläubiger sich beharrlich weigert, die Leistung entgegenzunehmen, die Erfüllung des Vertrages also von vornherein ablehnt, ist allerdings nicht unzweifelhaft. Die Frage ist in der Literatur umstritten. Der BGH hat sie bisher lediglich angesprochen, ohne sie entscheiden zu müssen. Sie bedarf auch im konkreten Fall keiner abschließenden Beantwortung.
Denn jedenfalls war ein Angebot gemäß § 296 BGB überflüssig. Diese Vorschrift ergänzt § 295 BGB für den Fall, dass zur Bewirkung der Leistung durch den Schuldner eine Mitwirkung des Gläubigers erforderlich ist. Ist für eine solche Mitwirkungshandlung des Gläubigers eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so bedarf es nach § 296 BGB des Angebots nur, wenn der Gläubiger die Handlung rechtzeitig vornimmt. Da hier eine unbewegliche Sache übergeben werden sollte, konnte der Kläger die ihm obliegende Leistung nur erbringen, wenn die Beklagte dadurch mitwirkte, dass sie sich an dem Liegenschaftsort zwecks Übernahme einfand. Für diese Mitwirkungshandlung der Beklagten war auch eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, nämlich der 1. 10. bzw. 1. 11. 1987. Die Beklagte hat unstreitig die Termine nicht wahrgenommen, so dass die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen es zur Begründung des Annahmeverzuges keines Angebotes bedarf. Etwas anderes würde nur gelten, wenn wegen der am 11. 9. 1987 festgelegten Instandsetzungsarbeiten die vereinbarten Übergabetermine - wenn auch nur stillschweigend - aufgehoben worden wären. Dazu ist indessen nichts festgestellt und auch nichts vorgetragen. Lagen die Übergabetermine aber unverändert fest, so bedurfte es im Hinblick auf die Instandsetzungsarbeiten auch nicht - wie das Berufsgericht meint - einer Anzeige des Kläger über den Abschluss der Arbeiten, die ohnehin vor den Übergabeterminen beendet sein sollten, und keiner Aufforderung an die Beklagten, den vereinbarten oder einen anderen Übergabetermin wahrzunehmen. Entgegen der Auffassung des Berufsgerichts war ein Angebot des Kläger auch nicht deshalb erforderlich, um den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses festzulegen. Wann das Mietverhältnis beginnen sollte, nämlich am 1. 10. 1987, war bereits in der Vereinbarung vom 12. 8. 1987 bestimmt worden.
Weitere Voraussetzung des Annahmeverzugs der Beklagten ist allerdings, dass der Kläger am 1. 10. bzw. 1. 11. 1987 imstande war, seine Leistung so, wie er sie schuldete, zu erbringen, nämlich die Räumlichkeiten in instand gesetztem Zustand zu übergeben. Zu dieser zwischen den Parteien streitigen Frage hat das Berufsgericht bisher keine Feststellungen getroffen, sondern hat sie - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - für unerheblich gehalten. Zugunsten der Revision ist daher davon auszugehen, dass die Mieträume im Zeitpunkt der festgelegten Übergabetermine vereinbarungsgemäß instand gesetzt waren.
Schuldete die Beklagten Mietzins für Oktober und einen Teil des Monats November 1987, so geriet sie ohne weiteres durch dessen Nichtzahlung in Schuldnerverzug. Demgemäß war der Kläger aufgrund der im Untermietvertrag vom 3. 6. 1982, in den die Beklagten eingetreten ist, getroffenen Kündigungsregelung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Dies bedeutet, dass die Beklagten verpflichtet ist, entsprechend der im Untermietvertrag vereinbarten Ersatzpflicht oder aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung den Mietausfall zu ersetzen, den der Kläger nach der Kündigung im November 1987 erlitten hat, soweit ihn an der Entstehung dieses Schadens kein Mitverschulden trifft.
War der Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigt, so kann auch die Begründetheit des von ihm in erster Linie verfolgten Feststellungsbegehrens nicht verneint werden.
Sollte sich aufgrund der erforderlichen anderweiten Verhandlung ergeben, dass der Annahmeverzug der Beklagten nicht daran scheitert, dass der Kläger außerstande war, die Räumlichkeiten am 1. 10. bzw. 1. 11. 1987 in renoviertem Zustand übergeben, wird das Berufsgericht bei der erneuten Entscheidung auch über das vom Landgericht bejahte und vom Kläger mit seiner Anschlussberufung in Abrede gestellte Mitverschulden des Kläger an der Entstehung des eingeklagten Mietausfalls zu befinden haben. Außerdem wird es, was die Höhe der geltend gemachten Mietzinsforderung anbelangt, die in der Vereinbarung vom 14. 8. 1987 für das erste Obergeschoß getroffene Mietzinsregelung sowie die damit zusammenhängende Aufrechnungserklärung der Beklagten zu würdigen und insoweit gegebenenfalls auch das Vorbringen der in den Tatsacheninstanzen am Prozeß als Streithelferin des Kläger beteiligten Firma A zu berücksichtigen haben, sie habe die gesamte Oktobermiete an die Beklagten gezahlt.