Rechtsbeziehungen

Für die Gemeinde entstehen keine Rechtsbeziehungen aus dem Kaufvertrag, da dieser unmittelbar zwischen Verkäufer und Begünstigtem zustande kommt. Rechtsbeziehungen zum Begünstigten können sich aus einem Vertrag ergeben. Die Nachzahlungspflicht der Gemeinde gegenüber dem Verkäufer nach Abs. 3 Satz 6 bleibt unberührt. Sie trifft nicht den Begünstigten, sondern allein die Gemeinde, die auch im Fall des § 28 Abs. 6 Satz 1 verpflichtet bleibt.
Rechtsweg bei nicht limitierender Ausübung des Vorkaufsrechts. Das Vorkaufsrecht wird nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG in Verb. mit § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt ausgeübt. Für die Anfechtung gilt daher - außer in dem besonderen Fall des §3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG - die VwGO. Vor Erhebung der Anfechtungsklage ist das Widerspruchsverfahren nach §§ 68 if VwGO durchzuführen. Über den Widerspruch, der aufschiebende Wirkung hat, entscheidet nach § 73 Abs. 1 Nr. 3 VwGO die Gemeinde, soweit nicht - was meist der Fall ist - gesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Gegen den Widerspruchsbescheid ist die Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht gegeben, da in § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts ohne Änderung des Preises nicht genannt ist. Eine Ausnahme gilt nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Fälle des § 28 Abs. 3 und 6 BauGB. Das Verwaltungsgericht entscheidet - im Rahmen der Anfechtung des Ausübungsbescheides - auch über privatrechtliche Vorfragen. Begehrt dagegen die Gemeinde oder der Verkäufer eine Leistung aus dem Kaufvertrag, so sind hierfür die Zivilgerichte zuständig. Hat die Gemeinde fälschlich in der Form des Verwaltungsaktes ausschließlich eine privatrechtliche Frage entschieden, so ist das Anfechtungsverfahren nach der VwGO gegeben, weil ein so genannter formeller Verwaltungsakt vorliegt. Der Bescheid ist fehlerhaft, weil für eine Regelung auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts die Rechtsgrundlage fehlt. Der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts kann vom Verkäufer und vom Käufer angefochten werden, da beide durch die Ausübung in ihren Rechten verletzt sein können. Im Fall des § 3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG hat auch der Begünstigte ein Anfechtungsrecht, soweit er durch Auflagen belastet ist. Zu dem Fall, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht zunächst ohne Preislimitierung ausgeübt hat, nachträglich jedoch den Preis nach § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG herabsetzen will.
Rechtsweg bei limitierender Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Ausübung zugunsten eines anderen. Hat die Gemeinde einen Verwaltungsakt nach §3 Abs.3 BauGBMaßnahmenG erlassen, so ist dagegen nur der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach §§ 217 ff. BauGB gegeben. Der Grund hierfür ist, dass das preislimitierende Vorkaufsrecht enteignenden Charakter haben kann und durch Art. 14 Abs. 3 Satz 4 GG wegen der Höhe der Entschädigung der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten vorgeschrieben ist. Ein Vorverfahren ist nicht vorgeschaltet. § 73 VwGO gilt insoweit nicht. Im Verfahren nach den §§ 217 ff. BauGB sind alle mit der Ausübung des limitierenden Vorkaufsrechts zusammenhängenden Fragen zu prüfen. Insbesondere ist nicht nur über die Herabsetzbarkeit des Kaufpreises und die Kostentragungspflicht der Gemeinde zu entscheiden, sondern auch darüber, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden durfte. Die Formulierung in § 3 Abs. 5 BauGB-MaßnahmenG Verwaltungsakte nach Abs. 3 stellt einmal klar, dass der besondere Rechtsweg für sämtliche nach Abs. 3 tatsächlich erlassenen Verwaltungsakte gegeben ist, also auch für Verwaltungsakte, die unzulässigerweise nach Abs. 3 erlassen worden sind. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass die Gemeinde in ihrem auf § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG gestützten Bescheid den von den Parteien vereinbarten Kaufpreis als dem Verkehrswert entsprechend festgesetzt hat. Ebenso ist Abs. 5 anzuwenden, wenn die Gemeinde den Kaufpreis zunächst herabsetzt, nach Anfechtung aber ihre Entscheidung korrigiert und den Kaufpreis wieder auf den von den Parteien vereinbarten Betrag heraufsetzt. Hat die Gemeinde einmal den Weg des Abs. 3 gewählt, so bleibt es bei dem Rechtsweg nach Abs. 5, solange die Gemeinde ihren Bescheid - wenn auch in geänderter Form - aufrecht erhält. Dies verlangt nicht nur die Prozeßökonomie, sondern auch das Gebot eines für die Betroffenen überschaubaren Rechtsschutzes. Der Verwaltungsrechtsweg ist nur dann gegeben, wenn die Gemeinde ihren Bescheid aufhebt und einen neuen Bescheid erlässt. Die Verpflichtung der Gemeinde zur Zahlung des Kaufpreises ist zwar an sich privatrechtlicher Natur. Da die Gemeinde jedoch den Kaufpreis im Ausübungsbescheid festsetzen muss, erhält die Zahlungspflicht einen öffentlich-rechtlichen Charakter, so dass der Verkäufer den Bescheid durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung anfechten muss, wenn er der Ansicht ist, der Kaufpreis sei unrichtig festgesetzt worden. Als Verwaltungsakte nach Abs. 3 kommen neben dem Ausübungsbescheid auch sonstige gesonderte Entscheidungen in Betracht, z.B. über die Höhe der zu erstattenden Kosten nach Abs. 3 Satz 4 oder über die Höhe des Nachzahlungsbetrages nach Abs. 3 Satz 6. Dazu gehören auch ablehnende Entscheidungen, z.B. hinsichtlich eines Kostenerstattungsbetrages, den der Verkäufer über den von der Gemeinde anerkannten Betrag hinaus begehrt. Nach § 217 Abs. I Satz 3 BauGB kann auch die Verurteilung zum Erlass eines Verwaltungsaktes oder einer sonstigen Leistung verlangt werden. Daher kann z. B. der Verkäufer - falls die Gemeinde untätig bleibt - die Erstattung seiner Vertragskosten durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung geltend machen, ebenso - nach erklärtem Rücktritt - eine verbindliche Äußerung der Gemeinde erzwingen, dass diese den Ausübungsbescheid als erledigt betrachtet, falls sie nicht zur Aufhebung bereit ist; zur Zulässigkeit der Untätigkeitsklage im Verfahren vor den Baulandgerichten. Den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts kann auch der Käufer anfechten, ebenso der Begünstigte im Fall des §3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG, soweit er durch den Bescheid beschwert ist. Nach §3 Abs. 5 BauGB-MaßnahmenG ist der besondere Rechtsweg ] nach den §§ 217 fl. BauGB auch gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen gegeben, unabhängig davon, ob die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach Abs. 3 Satz 1 preislimitierend oder nach Abs. 2 Satz 1 nicht preislimitierend ausgeübt hat. Der eindeutige Gesetzeswortlaut lässt wohl keine differenzierende Auslegung dahin zu, dass im Fall der nichtlimitierenden Ausübung zugunsten eines anderen das Gleiche gelten soll, wie wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht für sich selbst nicht limitierend ausüben würde, was an sich nahe läge, da die nicht limitierende Ausübung zugunsten eines anderen ihrem Wesen nach kein Verwaltungsakt nach Abs. 4, sondern eine Variante eines Verwaltungsakts nach Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist. Die Anwendung der §§ 217 E BauGB auf eine nichtlimitierende Ausübung paßt auch nicht in das System des BauGB: Die im Hinblick auf Art. 14 Abs. 3 Satz 4 GG in verschiedenen Vorschriften normierte Kontrolle durch die Baulandgerichte beruht auf dem jeweiligen tatsächlichen oder rechtlichen Zusammenhang des Verwaltungsakts mit den im Vierten und Fünften Teil des Ersten Kapitels des BauGB geregelten Materien. Ein solcher Zusammenhang fehlt hier. Die Materialien zum WoBauLG lassen nicht erkennen, weshalb der Gesetzgeber mit der Neufassung des § 3 Abs. 5 BauGB-MaßnahmenG die Systematik verändert hat. Der Rechtsweg nach den §§ 217 ff. BauGB ist auch gegen sonstige Verwaltungsakte nach § 3 Abs. 4 gegeben.