Rechtsnachfolge

1. Eine Vertragsübernahme kann ohne Neuabschluss des Vertrages durch Rechtsnachfolge in den alten Vertrag herbeigeführt werden.
2. Ein Vermieter, der im Wege einer Vertragsübernahme in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, erlangt die Rechte aus einer dem bisherigen Vermieter gegebenen Mietbürgschaft.
Anmerkung: Die Beklagte war Eigentümerin eines Gebäudes. Sie war ferner alleinige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der G-GmbH, der sie das Gebäude zum Zwecke der Weitervermietung vermietet hatte. Der Kläger war Geschäftsführer und Mitgesellschafter der D-GmbH. Diese mietete von der G-GmbH in dem Gebäude der Beklagte gewerbliche Räume. Der Kläger übernahm gegenüber der G-GmbH eine selbstschuldnerische Bürgschaft für sämtliche Verpflichtungen der D-GmbH aus dem Mietvertrag. Später schied er aus der D-GmbH aus. Die Beklagte beschloss die Auflösung der G-GmbH mit Wirkung zum 1. 7. 1980, weil sie selbst anstelle der GmbH Vermieterin des Gebäudes sein wollte. Zu diesem Zweck trat sie in ihrer Funktion als geschäftsführende Gesellschafterin der G-GmbH sämtliche noch bestehenden Forderungen und Rechte, die sich aus den Mietverträgen mit den Mietern ergaben, an sich als Eigentümerin und neue Vermieterin ab. Die D-GmbH stimmte später dem Eintritt der Beklagte in den Mietvertrag zu. Im September 1981 wurde die G-GmbH im Handelsregister gelöscht. Die D-GmbH geriet Anfang 1982 in Zahlungsschwierigkeiten. Sie zahlte seit Februar 1982 weder Miete noch Nebenkosten. Am 31. 12. 1982 endete das Mietverhältnis durch Kündigung. Die Beklagte fordert von dem Kläger als Bürgen die rückständigen Beträge für Miete und Nebenkosten. Der Kläger lehnte dies ab, weil er sich der Beklagte gegenüber nicht verpflichtet habe. Er erhob Klage, mit der er beantragte, festzustellen, dass die Beklagte gegen ihn keine Rechte auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten habe. Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.
Die Beklagte konnte nur durch Rechtsnachfolge die ursprünglich der GGmbH zustehenden Rechte aus der Bürgschaft erlangt haben. Der Kläger hatte nämlich seine Bürgschaft nicht sowohl gegenüber der G-GmbH als auch gegenüber der wirtschaftlich hinter dieser stehenden Beklagten übernommen. Für eine solche Auslegung fehlten entsprechende Anhaltspunkte in der Bürgschaftsurkunde (vgl. dazu BGHZ 76, 187 [189] = LM vorstehend Nr. 30 = NJW 1980, 1449). Die Rechtsnachfolge der Beklagte in die Bürgschaftsberechtigung der G-GmbH konnte nur über eine Rechtsnachfolge in die verbürgte Forderung aus dem Mietvertrag erfolgt sein, weil die Rechte der G-GmbH aus der Bürgschaft mit der von der G-GmbH erklärten Abtretung nicht isoliert abgetreten werden konnten (BGH, WM 1980, 372). Die Beklagte hatte aber auch nicht gemäß § 401 BGB über eine Abtretung der Mietzinsforderung die Rechte aus der Mietbürgschaft erworben. Eine Zession der Mietzinsansprüche wurde nicht vereinbart; die Beiz. sollte vielmehr als Vermieterin anstelle der GmbH in den Mietvertrag eintreten und damit, anders als ein Zessionar, die Stellung einer Vertragspartei und die Pflichten einer Vermieterin übernehmen. Diese Vermieterstellung hat die Beklagte durch Vereinbarung einer Vertragsübernahme wirksam erlangt. Die im Gesetz nicht besonders vorgesehene rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung rechtlich möglich und führt dazu, dass die neue Partei alle Rechte und Pflichten übernimmt, die nach dem Vertrag für die ausscheidende Partei begründet sind. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrages zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vertrag zwischen ursprünglicher und neuer Partei, wenn der verbleibende Teil zustimmt. Dies entspricht der allgemeinen Auffassung von Rechtsprechung und Literatur (BGH, LM § 535 BGB Nr. 21 a; LM Allg. Beding. d. Elektr-Versorg-Unternehmen Nr. 9 = NJW 1961, 453; BGHZ 44, 229 [231] = LM § 105 HGB Nr. 21 = NJW 1966, 499; BGH, WM 1973, 489; NJW 1978, 2504 = JZ 1978, 568; WM 1979, 279; BGHZ 72, 394 [396] = LM § 566 BGB Nr. 24 = NJW 1979, 369; Weber, in: RGRK, 12. Aufl., vor § 398 Rdnr. 8, 9; Palandt-Heinrichts, BGB, 44. Aufl., § 398 Bem. 10). Im Hinblick auf die Akzessorietät der Bürgschaft hatte der Senat hier die bisher vom VIII. Zivilsenat (LM § 535 BGB Nr. 21 a; JZ 1978, 568) mehrfach offen gelassene Frage zu entscheiden, ob durch eine Vertragsübernahme die Aufrechterhaltung der Identität des alten Vertrages möglich ist, oder ob die Vereinbarung einer Vertragsübernahme nur durch Aufhebung des alten und Abschluss eines neuen Vertrages zu den Bedingungen des aufgehobenen vollzogen werden kann. Letzteres hätte das Erlöschen der Bürgschaft bedeutet. Der Senat ist mit der überwiegenden Literatur und der herrschenden höchstrichterlichen Rechtsprechung der Auffassung, dass eine Vertragsübernahme auch ohne Neuabschluss des Vertrages durch Rechtsnachfolge in den alten Vertrag herbeigeführt werden kann, indem ein Vertragspartner unter Aufrechterhaltung der Identität des Vertrages ausgewechselt wird (davon gehen wohl auch die Entscheidungen des VIII. Zivilsenats, LM Allg. Beding. d. Elektr-VersorgUnternehmen Nr. 9 = NJW 1961, 453 [454] und LM § 571 BGB Nr. 22 = NJW 1974, 1551 = WM 1974, 908 [909] aus, ebenso BGHZ 44, 229 [231] = LM § 105 BGB Nr. 21 = NJW 1966, 499; BGH, WM 1970, 195 [196]; WM 1979, 279 = LM § 1027 BGB Nr. 12; Pieper, Vertragsübernahme u. Vertragsbeitritt, 1963, S. 30; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 535 Rdnr. 11; Weber, in: RGRK, Rdnr. 8; Erman-Westermann, BGB, 7. Aufl., vor § 414 Rdnr. 2; Coester, MDR 1974, 803 [804]; Nörr-Scheyhing, Sukzessionen, 1983, § 17 11 S. 250). Es stellte sich damit die Frage, ob und in welchem Umfang Rechte aus einer der alten Partei gegebenen Bürgschaft von der neuen Partei bei deren Eintritt in den Vertrag, aus dem die verbürgte Forderung erwächst, erworben werden. Diese Frage, insbesondere die Möglichkeit einer analogen Anwendung des § 401 BGB, war bisher und wurde auch von dem Senat nicht grundsätzlich entschieden. Das RG und der BGH hatten nur zu der Kreditbürgschaft bei Eintritt einer anderen Bank in ein Kreditverhältnis Stellung genommen (RG, Warn 1914 Nr. 184; BGHZ 26, 142 [148] = NJW 1958, 217 = LM § 766 BGB Nr. 3 m. Anm. Rietschel; BGHZ 77, 167 [170/171] = LM vorstehend Nr. 31 = NJW 1980, 1841). Die Literatur hat sich überwiegend diesen Entscheidungen angeschlossen (Nachweise bei BGHZ 77, 167 [170]; vgl. auch Scheyhing, in: Nörr-Scheyhing, § 5 I, S. 71). Nur vereinzelt wird grundsätzlich die analoge Anwendung des § 401 BGB angenommen (Nörr, in: Nörr-Scheyhing, § 22 IV, S. 277). Der Senat hält es auch im Hinblick auf die entsprechende Regelung, die § 572 BGB für den Fall eines kraft Gesetzes eintretenden Vermieterwechsels trifft (vgl. dazu KG, OberlandesgerichtZ 25, 20; RG, Warn 1913 Nr. 286; Gelhaar, in: RGRK, § 572 Rdnr. 1; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 572 Rdnr. 1; Staudinger-Emmerich, § 572 Rdnr. 4), für geboten, die Rechte aus einer Mietbürgschaft bei rechtsgeschäftlicher Auswechslung der Vermieterpartei bestehen zu lassen. Dieser Parteiwechsel beeinträchtigt nicht die Identität der verbürgten Forderung, weil der ursprüngliche Mietvertrag als Grundlage aller verbürgten Mieterpflichten bestehen bleibt. Die Auswechslung des Vermieters hat daher keinen Einfluss auf die vereinbarten Vertragspflichten des Mieters. Sollte der neue Vermieter eine dem Bürgen nachteilige Erhöhung des Umfangs der Mieterpflichten durchsetzen, so wird der Bürge durch § 767 I BGB geschützt.