Regelungsumfang

Der Regelungsumfang des § 26 Nr.4 ist umstritten, vor allem hinsichtlich der Frage, ob die Vorschrift auch für unbebaute Grundstücke gilt und inwieweit sie sich auf das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieter bezieht. Nach dem RegE entspricht die Nr.4 dem früheren § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Satz 3 Halbsatz 1 und § 25 Abs. 1 Satz 2 1. Halbsatz BBauG in Verbindung mit § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 9
Halbsatz und Satz 2 Nr. 1 BBauG. Der reine Wortlaut der Nr. 4 erweckt den Eindruck, dass in allen Fällen, in denen das Grundstück von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder einer geplanten städtebaulichen Maßnahme betroffen ist, die Ausübung des Vorkaufsrechts ausnahmslos ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend dem Bebauungsplan oder der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird, da hinter dem Wort Grundstück das einschränkende Wort insbesondere fehlt. Eine solche, am Wortlaut haftende Auslegung würde jedoch dem Sinn und Zweck der Vorschrift im Gesamtsystem der §§ 24-28 unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte nicht gerecht, sodass - wie noch auszuführen ist - eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung geboten ist.
Der auf bebaute Grundstücke zugeschnittene § 26 Nr. 4 ist nicht anwendbar, wenn Gegenstand des Vorkaufsrechts ein unbebautes Grundstück ist, das in Übereinstimmung mit den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde genutzt wird. Der klare Gesetzeswortlaut lässt keinen Raum für eine analoge Anwendung. Daraus folgt aber nicht, dass das Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke uneingeschränkt ausgeübt werden darf. Vielmehr ist nach der allgemeinen Vorschrift des § 24 Abs. 3 Satz 1 zu prüfen, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt. Der Beschluss des BVerwG vom 29.6.1993 betrifft L zwar nur ein unbebautes Grundstück, für das bei plan- und zielkonformer Nutzung trotz bekannt gewordener Nutzungsänderungsabsichten des Erwerbers das Vorkaufsrecht verneint wird. In seiner Begründung verweist das BVerwG jedoch auch auf § 26 Nr. 4 und fuhrt aus, dass der dort normierte Ausschlussgrund grundsätzlich nicht deswegen entfalle, weil der Erwerber eine maßnahmewidrige Nutzung beabsichtige. Dies werde - so das BVerwG - indirekt durch den früheren § 24a BBauG bestätigt, der die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben, zur Sicherung von städtebaulichen Erhaltungszielen auch dann eröffnet habe, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigten, dass durch den Erwerb des Grundstücks und die damit verfolgten Zwecke die in § 39 h BBauG bezeichneten Belange beeinträchtigt wurden. Aus dieser Sonderregelung habe sich die Schlussfolgerung ableiten lassen, dass es nach dem Willen des Gesetzgebers bei den übrigen Vorkaufstatbeständen mit der Feststellung sein Bewenden haben sollte, ob das Grundstück in Einklang mit den vorhandenen oder den zukünftigen baurechtlichen Festsetzungen bebaut war oder genutzt wurde. Für das BauGB, das von einer tatbestandlichen Anknüpfung an künftige Nutzungsänderungsabsichten gänzlich absehe, treffe diese Annahme eher noch verstärkt zu. Die Gemeinde könne eine Gefährdung der städtebaulichen Ordnung infolge nachträglicher Nutzungsänderung jedenfalls im Anwendungsbereich des § 25 Abs. I Satz 1 Nr. 2 BauGB verhindern, indem sie sich der Sicherungsmittel in Gestalt der Veränderungssperre und der Zurückstellung von Baugesuchen bediene. Man wird aus diesen Ausführungen nicht ohne weiteres schließen dürfen, dass das BVerwG, dessen Entscheidung konkret ein unbebautes Grundstück im Bereich einer Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 betraf, den Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 für bebaute Grundstücke trotz beabsichtigter Nutzungsänderung ausnahmslos bejaht, wenn das Grundstück entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen oder den gemeindlichen Planungsvorstellungen tatsächlich bebaut ist und genutzt wird. Eine ausgeübte Nutzung dürfte das Vorkaufsrecht unter dem Gesichtspunkt des Allgemeinwohls dann nicht von vornherein ausschließen, wenn der Zweck eines Vorkaufstatbestandes über das Ziel einer plan- oder maßnahmegerechten Nutzung offensichtlich hinausgeht. Dies gilt vor allem für das Vorkaufsrecht zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele, aber auch für das Umlegungsvorkaufsrecht.
Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes - Die 1. Alternative der Nr. 4 sieht den Ausschluss des Vorkaufsrechts. Für Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes vor, wenn das betreffende Grundstück entsprechend dessen Festsetzungen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Alle drei Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. In diesem Fall wird das Wohl der Allgemeinheit von Gesetzes weiter verneint. Zum Fall, dass der Käufer eine Nutzungsänderung beabsichtigt.
Die erste Alternative der Nr.4 bezieht sich zunächst wohl unstreitig auf das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr.1. Sie schließt das Vorkaufsrecht aus, wenn ein bebaute und plankonform für öffentliche Zwecke genutztes Grundstück verkauft wird. Der Ausschluss des Vorkaufsrechts wird jedoch - trotz plankonformes Bebauung und Nutzung - zu verneinen sein, wenn nur der Eigentums. Erwerb durch die Gemeinde eine dem öffentlichen Wohl entsprechen. de Nutzung des Grundstücks gewährleistet, wenn also das Grundstück auch enteignet werden könnte. Es wäre wenig sinnvoll, der Gemeinde das Vorkaufsrecht vorzuenthalten und sie auf ein verkauft, sc kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben, da die Zweckbestimmung des Straße die ausschließliche und ungestörte Nutzung auf Dauer durch der Straßenbaulastträger erfordert. Bereits hier zeigt sich also, dass eine zu wortgetreu Auslegung des § 26 Nr. 4 zu einem nicht sachgerechten Ergebnis führen würde.
Die erste Alternative ist ferner anwendbar auf die Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Nr. 2 und 3 sowie nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr.2, soweit das Grundstück den Festsetzungen eines Bebauungsplanes unterliegt und die sonstigen Voraussetzungen des § 26 Nr.4 gegeben sind. Dies entspricht der Begründung des RegE, wonach die Nr. 4 u. a. dem früheren § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. I entspricht. Diese Vorschrift sah den Ausschluss des Vorkaufsrechts für den Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ohne Einschränkungen vor, also unabhängig davon, ob im Bebauungsplan eine private oder öffentliche Nutzung festgesetzt war. Allerdings kann sich der Ausschluss auf die Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Nr. 2 und 3 sowie nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 nur insoweit beziehen, als die bebauungsplankonforme Nutzung dort gerade den städtebaulichen Zielen entspricht, für die das jeweilige Vorkaufsrecht gedacht ist. Denn die Ausschlussregelung des § 26 Nr. 4 soll - wie unter Rn. I für den gesamten § 26 ausgeführt wurde - lediglich das Wohl der Allgemeinheit konkretisieren, kann also nicht die Substanz des jeweiligen Vorkaufsrechts aushöhlen. So wird der Ausschluss des Vorkaufsrechts in einem Umlegungsgebiet 1 nicht schon deswegen zu bejahen sein, weil das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaut ist und genutzt wird. Der Zweck des Umlegungsvorkaufsrechts erschöpft sich nicht in der plankonformen Bebauung. Es soll vielmehr die Umlegung erleichtern. Benötigt also z. B. die Gemeinde ein plankonform bebautes Grundstück als Zuteilungs- oder Ersatzgrundstück, so ist nicht einzusehen, weshalb der Käufer nur wegen einer plankonformen Bebauung absoluten Vorrang vor der Gemeinde haben soll. Dagegen spricht auch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift: Der frühere § 24 Abs. 1 BBauG unterschied u. a. zwischen dem Vorkaufsrecht für Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und Grundstücken, die in ein Verfahren zur Bodenordnung einbezogen waren Abs. 2 Satz 2 sah aber einen generellen Ausschluss des Vorkaufsrechts bei plankonformer Nutzung ausdrücklich nur für Bebauungsplangebiete im Sinne des Abs. 1 Nr. 1, nicht aber für von einer Bodenordnung betroffene Grundstücke vor. Aus den Materialien zum BauGB, insbesondere aus dem RegE, ergibt sich nicht, dass der Gesetzgeber hieran etwas ändern wollte. Auch hat die Bundesregierung im Gesetzgebungsverfahren in § 27 Abs. 2 Nr. 2 gegen den Widerstand des Bundesrates dem bau- und nutzungswilligen Käufer ein Abwendungsrecht versagt, wenn die Gemeinde das Grundstück für Zwecke der Umlegung benötigt, gerade weil der Zweck des Umlegungsvorkaufsrechts sich nicht in der bloßen Verwirklichung der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung erschöpfen sollte. Es ist kein sinnvoller Grund ersichtlich, diesen Gedanken nicht auch auf die Ausschlussregelung des § 26 Nr. 4 anzuwenden.