Regierungsentwurf

Das Vorkaufsrecht des BauGB-MaßnahmenG gilt nur für unbebaute Grundstücke. Zum Begriff des unbebauten Grundstücks verweist der Regierungsentwurf zum WoBauLG auf die Definition in § 72 BewG.
§ 72 BewG lautet: Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Befinden sich auf einem Grundstück Gebäude, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind, so gilt das Grundstück als unbebaut. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist. § 72 BewG behandelt nicht eine bauliche Anlage, deren Abbruch nach den baurechtlichen Vorschriften jederzeit verlangt werden kann. Aus Abs. 2 ergibt sich nur, dass ein Grundstück als bebaut gilt, wenn der Wert des Gebäudes gegenüber dem Wert des Grundstücks nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Ein ungenehmigtes, baurechtswidriges Gebäude kann aber einen nach Abs. 2 relevanten Wert besitzen. Der Zweck des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG, ein für eine Wohnbebauung vorgesehenes Grundstück rasch der plankonformen Nutzung zuzuführen, dürfte die Anwendung des § 3 BauGB-MaßnahmenG auch dann rechtfertigen, wenn - bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen - der federzeitige Abbruch einer baulichen Anlage verlangt werden kann. Dem Vorkaufsrecht unterliegt auch die selbständig bebaubare Teilfläche eines Grundstücks.
Der Wortlaut des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG lässt offen, in welchem Verhältnis die einzelnen Vorkaufsrechtsalternativen zueinander stehen, wenn mehrere Anwendungsvoraussetzungen gleichzeitig gegeben sind. Die Entstehungsgeschichte des Maßnahmevorkaufsrechts spricht an sich dafür, dass das stärkere Vorkaufsrecht nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB dem schwächeren Flächennutzungsplanvorkaufsrecht als das speziellere vorgeht: Die Ursprungsfassung 1990 beschränkte das Vorkaufsrecht auf den Außenbereich und auf Flächennutzungsplangebiete. Mit der Novelle 1993 wurden Baugebiete einbezogen. Das ebenfalls 1993 auf Vorschlag des Bundesrats eingeführte Vorkaufsrecht auf Grund eines planreifen Flächennutzungsplanaufstellungsbeschlusses soll den Gemeinden den Zugriff auf künftiges Bauland zu einem Zeitpunkt erleichtern, in welchem die Bauerwartung und damit der Verkehrswert noch relativ niedrig liegen, was hauptsächlich auf den Außenbereich zutrifft. Von daher wäre vor allem diese Vorkaufsrechtsalternative faktisch ein Außenbereichsvorkaufsrecht. Die Frage hat jedenfalls dann, wenn mehrere Alternativen das Vorkaufsrecht gleichzeitig begründen, keine praktische Bedeutung. Am ehesten dürfte man der neugefassten Regelung gerecht werden, wenn man das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG als ein einheitliches, Wohnzwecken dienendes Vorkaufsrecht begreift, das von verschiedenen Begründungsalternativen getragen wird. Zur Frage, ob eine Vorkaufsrechtsalternative zur Geltung kommt, obwohl eine vorhandene planungsrechtliche Festsetzung einer Wohnnutzung entgegensteht. Zum Wohl der Allgemeinheit als Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Grundstücke im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans. Das unbebaute Grundstück muss im Geltungsbereich eines mit der Bekanntmachung nach § 6 Abs. 5 Satz 2 BauGB wirksamen Flächennutzumgsplanes liegen. Liegt das Grundstück im Bereich eines Beschlusses zur Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Flächennutzungsplans, ist nicht Abs. 1 Satz 1, sondern Abs. 1 Satz 2 anzuwenden. Die Beschränkung des Vorkaufsrechts auf Außenbereichsgrundstücke nach 1 der Ursprungsfassung des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG ist ab 1.5. 1993 weggefallen. Nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG entsteht das Vorkaufsrecht in allen Bereichen, für die im Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, unabhängig davon, ob das Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt oder von Festsetzungen eines Bebauungsplans betroffen ist. Für ein Grundstück kann somit ein Vorkaufsrecht sowohl nach der ersten Alternative des Abs. 1 Satz 1 als auch nach der zweiten Alternative gegeben sein. Umstritten zu sein scheint, ob das Flächennutzungsplanvorkaufsrecht nach Abs. 1 Satz 1 und nach Satz 2 auch dann zur Geltung kommt, wenn die vorhandene planungsrechtliche Festsetzung einer Wohnnutzung entgegensteht. Man das Vorkaufsrecht im Bereich eines Flächennutzungsplanaufstellungsbeschlusses, wenn für eine im Bebauungsplan ausgewiesene Grünfläche der Flächennutzungsplan in Richtung Wohnnutzung geändert werden soll. Hingegen bejahten andere das Vorkaufsrecht nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG, wenn nach geltendem Baurecht eine Wohnnutzung noch nicht zulässig, aber durch eine Planänderung beabsichtigt ist. Dieser Ansicht ist zuzustimmen. Sie entspricht nicht nur dem Gesetzeswortlaut, sondern führt auch dazu, dass das Vorkaufsrecht seine preisdämpfende Wirkung gerade dann entfalten kann, wenn die Gemeinde bei einer beabsichtigten Planänderung frühzeitig in den Besitz des Grundstücks kommt. Die Begründung der Gesetzesinitiative durch den Bundesrat mag zwar in erster Linie für den Außenbereich gedacht sein, trifft aber ebenso auf den Innenbereich zu, wenn z. B. eine im Bebauungsplan festgesetzte Grünfläche der Wohnbebauung zugeführt werden soll. Das Flächennutzungsplanvorkaufsrecht hat daher im gesamten Gemeindegebiet einen eigenständigen Wert. Stützt daher die Gemeinde das Vorkaufsrecht auf einen den vorhandenen Festsetzungen widersprechenden Flächennutzungsplan, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Wohl der Allgemeinheit gedeckt, wenn sie die vorhandene Festsetzung alsbald dem Flächennutzungsplan anzupassen beabsichtigt. Zum Wohl der Allgemeinheit.