Rücknahme
Die Rücknahme einer rechtswidrigen Teilungsgenehmigung richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften, d. h. seit 1. 1. 1977 nach § 48 VwVfG. Das BVerwG führt dazu im Urteil vom 28. 2. 1975 aus: Die Rücknahme von rechtswidrigen Bodenverkehrsgenehmigungen richtet sich, wie bereits bemerkt, unter zusätzlicher Berücksichtigung der Eigenart des Bodenverkehrsrechts nach den allgemeinen Grundsätzen über die Rücknahme rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakte... Nach den allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechts sind begünstigende Verwaltungsakte und somit auch Bodenverkehrsgenehmigungen rücknehmbar, soweit nicht das Gebot des Vertrauensschutzes zu Ausnahmen führt.. Hierzu gelten aber im Bodenverkehrsrecht gewisse Besonderheiten: Das Gebot des Vertrauensschutzes scheidet ohne weiteres aus, wenn entweder der Betroffene auf den Bestand des zurückzunehmenden Verwaltungsaktes gar nicht vertraut hat oder sein Vertrauen nach Lage der Dinge nicht schutzwürdig ist. Die Möglichkeit, dass es an einem beachtlichen Vertrauen fehlt, spielt im Bodenverkehrsrecht vor allem dann eine Rolle, wenn und solange der Betroffene - etwa infolge falscher Berechnung der Frist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG 1960 - von der Tatsache der fingierten Bodenverkehrsgenehmigung gar keine Kenntnis hat. An der Schutzwürdigkeit eines etwaigen Vertrauens fehlt es anderen insbesondere dann, wenn der Betreffende von vornherein die Rechtswidrigkeit des ergangenen - oder hier fingierten - Verwaltungsaktes kennt oder nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt. Zu verneinen ist die Schutzwürdigkeit ferner, wenn der Verwaltungsakt durch Angaben erwirkt wurde, die in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig waren. Die Schutzwürdigkeit kann jedoch nicht schon deshalb verneint werden, weil der Betroffene aufgrund seines - im übrigen berechtigten - Vertrauens in die ihm erteilte Bodenverkehrsgenehmigung noch keine wesentlichen Verfügungen oder Entscheidungen getroffen hat, die er, wie es §48 Abs. 2 Satz 2 VwVfG für einen vergleichbaren Zusammenhang ausdrückt, nicht mehr oder nur unter unzumutbaren Nachteilen rückgängig machen kann... Ein an sich schutzwürdiges Vertrauen hindert die Rücknahme eines begünstigenden Verwaltungsaktes nicht schlechthin. Zusätzlich bedarf es vielmehr einer Abwägung zwischen den geschützten Interessen des Begünstigten und den gegenüberstehenden öffentlichen Interessen. Im Urteil vom 12.8. 1977 heißt es ferner: Nachden erwähnten allgemeinen Grundsätzen ergeben sich die Gründe, die zur Unzulässigkeit der Rücknahme eines begünstigenden Verwaltungsakts führen können, im wesentlichen aus dem Gebot des Vertrauensschutzes. Dieses Gebot schützt auch Dritte. Ihre Interessen sind nicht anders zu behandeln, als die des Betroffenen oder Begünstigten. Soweit die Rücknahme der Auflassungsgenehmigung Interessen konkret ermittelter Dritter berührt, stellt sich dann die Frage, ob auch diese Dritten auf den Bestand der Auflassungsgenehmigung vertraut haben und ob sie in diesem Vertrauen nach Lage der Dinge schutzwürdig sind. Trifft das zu, gehen in die gebotene Abwägung zwischen den geschützten Interessen und den gegenüberstehenden öffentlichen Interessen nicht nur die schutzwürdigen Interessen allein des Begünstigten, sondern außerdem die schutzwürdigen Interessen dieses Dritten ein. Diese Rechtsprechung hat im Schrifttum beinahe durchweg Zustimmung gefunden. Dem BVerwG ist sicherlich darin zu folgen, dass es einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass privatrechtsgestaltende Verwaltungsakte nicht zurückgenommen werden können, nicht gibt. Soweit früher noch etwas anderes angenommen wurde, ist diese Rechtsansicht jedenfalls seit Inkrafttreten des VwVfG überholt, denn enthalten keinen Hinweis darauf; dass sie bei privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakten nicht zur Anwendung kommen sollen, obwohl dem Gesetzgeber, insbesondere durch die oben zitierte Rechtsprechung des BVerwG, dieses Problem bewusst gewesen sein musste. Daraus kann allerdings nicht der Schluss gezogen werden, die privatrechtliche Auswirkung der Teilungsgenehmigung sei für die Frage der Rücknahme bedeutungslos. Das BVerwG hat vielmehr ausdrücklich an der Feststellung im Urteil vom 28.2. 1975 festgehalten, dass die privatrechtliche Auswirkung einer Rücknahme dann entgegensteht, wenn die Rücknahme mit einer ungerechtfertigten Belastung Dritter verbunden wäre. Dies bedeutet, dass in die Ermessensentscheidung über die Rücknahme der rechtswidrigen Teilungsgenehmigung nicht nur die durch die Teilungsgenehmigung verletzten städtebaulichen Belange sowie die Interessen des Begünstigten, sondern auch die schutzwürdigen Interessen Dritter, d. h. in der Regel die Interessen des Erwerbers des abgetrennten Grundstücks, einzustellen sind. Soweit diese bereits schwerwiegende Vermögensdispositionen getroffen haben, die nur schwer oder sogar gar nicht rückgängig gemacht werden können, - etwa auf Seiten des Verkäufen eine langfristige Kapitalanlage, auf Seiten des Käufers die Beauftragung eines Architekten oder eines Bauunternehmers -, kommt eine Rücknahme der Teilungsgenehmigung nur ausnahmsweise in Betracht, wenn nämlich durch eine Verwirklichung des Bauvorhabens außergewöhnlich gewichtige öffentliche Interessen berührt werden, was etwa bei einer Wohnbebauung im Außenbereich der Fall sein könnte, die weitere gleichartige Bauvorhaben nach sich ziehen würde. Daraus ergibt sich aber nicht, dass eine Rücknahme der rechtswidrigen Teilungsgenehmigung stets zulässig ist, wenn die am Bodenverkehrsgeschäft Beteiligten noch keine Vermögensdispositionen getroffen haben. Das BVerwG hat insoweit zu Recht darauf hingewiesen, dass auch in diesem Fall eine Interessenabwägung zwischen den privaten und öffentlichen Belangen stattzufinden hat. Die privaten Interessen eines Drittbetroffenen stehen der Rücknahme der Teilungsgenehmigung jedoch dann nicht entgegen, wenn die Rechtsstellung des Dritten durch eine Rückgängigmachung der Teilung gar nicht negativ beeinträchtigt wird. Ist z. B. für das neugeschaffene Grundstück eine Grundschuld eingetragen worden, so hat der Gläubiger keinen Nachteil, wenn die geteilten Grundstücke wieder vereinigt werden, weil die Grundschuld davon nicht berührt wird. Einer Rücknahme der Teilungsgenehmigung steht nicht entgegen, dass ein Dritter im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchs zwischenzeitlich gutgläubig gemäß §§ 892, 893 BGB ein Recht an dem abgetrennten Grundstück erworben hat, etwa Eigentümer oder Inhaber einer Grundschuld geworden ist. Denn die Teilungsgenehmigung ist grundstücksbezogen und hat somit dinglichen Charakter. Es ist für die Zulässigkeit bodenverkehrsrechtlicher Entscheidungen grundsätzlich gleichgültig, wer Eigentümer ist und ob das Eigentum zwischenzeitlich gewechselt hat. Die Rechtswirkungen der §§ 892, 893 BGB beschränken sich auf den Privatrechtsverkehr, können also nicht dazu führen, dass die Befugnis der Verwaltung zum Erlass belastender Verwaltungsakte, die zur Wiederherstellung der bauplanungsrechtlichen Ordnung geboten sind, eingeschränkt wird. Dem gutgläubigen Erwerb des abgeteilten Grundstücks kommt allerdings im Rahmen der Abwägung der betroffenen Belange bei der nach § 48 VwVfG zu treffenden Ermessensentscheidung eine erhebliche Bedeutung zu. Der Vertrauensschutz entfällt freilich, wenn ein Nachbar gegen die Teilungsgenehmigung Widerspruch eingelegt hat, und dieser Widerspruch noch nicht unanfechtbar zurückgewiesen worden ist. § 50 VwVfG schreibt nämlich vor, da in diesem Fall §48 Abs. 3 VwVfG nicht anwendbar sein soll. Das BVerwG hat im Urteil vom 21.9. 1984 angenommen, dass dieser Grundsatz nur dann gelte, wenn der Nachbarschaftswiderspruch auf eine nachbarschützende Norm gestützt werden könne - die Entscheidung betraf freilich die Rücknahme einer Teilungsgenehmigung, die noch vor Inkrafttreten des VwVfG erteilt worden war. Nach zutreffender und wohl überwiegend vertretenen Ansicht gilt auch für § 50 VwVfG, dass diese Vorschrift nur eingreift, wenn der Widerspruch zulässig und jedenfalls nicht offensichtlich unbegründet ist. Aus dem Gebot der Abwägung der widerstreitenden privaten und öffentlichen Belange folgt ferner, dass nicht nur das Gewicht der privaten Interessen, sondern auch die Bedeutung der beeinträchtigten städtebaulichen Belange zu berücksichtigen ist.