Rücktritt von einem Kaufvertrag

Im Falle des Rücktritts von einem Kaufvertrag, durch den ein Grundstück mit Gewerbebetrieb verkauft worden war, sind auch die Nutzungen des Gewerbebetriebes herauszugeben, soweit sie nicht auf den persönlichen Leistungen oder Fähigkeiten des Betriebsinhabers beruhten.
Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag verkaufte die Beklagte an die Firma S, die spätere Gemeinschuldnerin, ein Grundstück mit den darauf errichteten Gebäuden und Tankstellenbauten. Der Kaufpreis sollte u. a. durch monatliche Raten beglichen werden. Einige Monate später stellte die Firma S ihre Zahlungen ein. Über ihr Vermögen ist der Konkurs eröffnet worden. Der Kläger ist der Konkursverwalter. Die Beklagte erklärte gegenüber dem Vertragspartner den Rücktritt von dem Vertrag wegen Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtungen. Der Kläger erklärte, dass er den Rücktritt annehme. Die Parteien streiten über die beiderseitigen, sich aus der Rückabwicklung ergebenden Ansprüche.
LG und Oberlandesgericht haben der Klage teilweise stattgegeben. Die Revision der Beklagte hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: .. . II. . . . 2. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den aus dem Tankstellengrundstück erwirtschafteten Gewinn zugunsten der Beklagte bei der Berechnung der gegenseitigen Ansprüche nicht berücksichtigt, ist zwar berechtigt, führt aber nicht zur Aufhebung des angefochtenen Urteils:
Die Gemeinschuldnerin hat infolge des Rücktritts gemäß §§ 325, 327 S. 1, 347, 987 BGB die Nutzungen des gekauften Grundstückes herauszugeben. Befindet sich auf dem Grundstück ein Gewerbebetrieb, den der Käufer nicht selbst eingerichtet, sondern mit erworben hat, so zählt zu den Nutzungen auch der aus dem Gewerbebetrieb gezogene Gewinn (BGH, LM § 818 II BGB Nr. 7; BGHZ 63, 365 = LM § 817 BGB Nr. 26 = NJW 1975, 638; RGRK, 12. Aufl., § 99 Rdnr. 4). Eine Einschränkung des Anspruchs auf Herausgabe der Nutzungen in Form des aus einem Gewerbebetrieb gezogenen Gewinns kann sich nur insoweit ergeben, als der Gewinn auf den persönlichen Leistungen oder Fähigkeiten desjenigen beruht, der die gewinnbringenden Einnahmen erzielt hat. Sind die Betriebseinnahmen sowohl auf den gegenständlichen Bereich des Betriebes als auch auf persönliche Leistungen oder Fähigkeiten des Betriebsinhabers zurückzuführen, so hat der Tatrichter - gegebenenfalls unter Anwendung des § 287 ZPO - den Anteil der beiden Faktoren am Betriebsgewinn zu ermitteln. Beruht der Gewinn ausschließlich auf den persönlichen Leistungen oder Fähigkeiten des Betriebsinhabers, so kommt eine Nutzungsentschädigung nicht in Betracht. Der hier vertretenen Auffassung steht die Entscheidung des BGH, BGHZ 7, 208 [218] = NJW 1952, 1410), nicht entgegen. Dort hat der IV. Zivilsenat für ein herauszugebendes Fleischereigeschäft auf Grund der Feststellungen des Berufungsgerichts ausgeführt, die Ansprüche auf Herausgabe der reinen Sachnutzungen seien von dem von dem Hei- scher erzielten Geschäftsgewinn unabhängig. Im vorliegenden Fall, in dem ein Grundstück mit eingerichtetem Tankstellenbetrieb verkauft worden ist, kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Betriebsgewinn alleine auf den persönlichen Leistungen und Fähigkeiten des Inhabers beruhte. Das folgt schon aus dem vom Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens für das Jahr 1972 ermittelten erzielbaren Pachtzins für das Betriebsgrundstück in Höhe von 32635 DM. Dieser rechtsfehlerfrei ermittelte Pachtzins entspricht als objektiver Gebrauchs- oder Ertragswert des Betriebsgrundstücks dem sich aus dem gegenständlichen Bereich des Betriebsgrundstücks ergebenden Betriebsgewinn, der als Nutzungsentschädigung an die Beklagte gezahlt werden muss.