Rücktritt

Entsprechende Anwendung des § 28 Abs. 3 Satz 2-4 BauGB. Nach Ablauf der dem Verkäufer für den Rücktritt gegebenen Frist des Abs. 3 Satz 2 ist § 28 Abs. 3 Satz 2-4 BauGB entsprechend anzuwenden. Diese für das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB geltenden Vorschriften regeln das Verhältnis zwischen Verkäufer und Gemeinde abweichend von dem Normalfall, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB ausübt. Insbesondere geht das Eigentum auf die Gemeinde nicht - wie bei § 28 Abs. 2 BauGB - durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch über, sondern dadurch, dass der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts unanfechtbar wird und die Gemeinde als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird.
Da § 3 Abs. 3 Satz 5 BauGB-MaßnahmenG die Vorschriften des § 28 Abs. 3 Satz 2-4 BauGB nach Ablauf der Rücktrittsfrist für entsprechend anwendbar erklärt, treten die Wirkungen des § 28 Abs. 3 Satz 2-4 BauGB nach Ablauf des Tages ein, an dem das Rücktrittsrecht endet. Als selbstverständliche Voraussetzung muss dabei unterstellt werden, dass der Verkäufer nicht zurückgetreten ist. Nur so ergibt die Vorschrift einen Sinn. Erklärt der Verkäufer den Rücktritt innerhalb der einmonatigen Frist, so ist § 3 Abs. 3 Satz 5 BauGBMaßnahmenG nicht anzuwenden mit der Folge, dass auch die Wirkungen des § 28 Abs. 3 Satz 2-4 BauGB nicht eintreten. Die Gemeinde darf also ihre Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch erst beantragen, wenn der Verkäufer die Frist nach Satz 2 ungenutzt hat verstreichen lassen. Darin unterscheidet sich die neue Vorschrift von der Regelung des früheren § 28 a BBauG. Nach § 28 a BBauG traten die genannten Rechtswirkungen der limitierenden Vorkaufsrechtsausübung bereits mit der Unanfechtbarkeit des Bescheides, also schon vor Ablauf der Rücktrittsfrist, ein.
Ein weiterer Unterschied zum früheren § 28 a BBauG liegt darin, dass § 28 Abs. 3 BauGB, auf den § 3 Abs. 3 Satz 5 BauGB-MaßnahmenG verweist, keine eigenständige Regelung mehr über die Zahlung des Kaufpreises durch die Gemeinde enthält. Damit gilt für die Zahlungspflicht der Gemeinde allein das, was im Kaufvertrag vereinbart ist. Die Zahlungspflicht ist daher an sich privatrechtlicher Natur. Da die Gemeinde jedoch im Ausübungsbescheid gleichzeitig den Kaufpreis festsetzen muss, erhält die Zahlungspflicht öffentlich-rechtlichen Charakter, was für den Rechtsweg bedeutsam ist.
Das Eigentum am Grundstück geht auf die Gemeinde über, wenn die Rücktrittsfrist nach § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG abgelaufen ist, ohne dass der Rücktritt fristgerecht erklärt wurde, und wenn die Gemeinde als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden ist. Beide Voraussetzungen müssen vorliegen. Mit Ablauf des Tages, an dem die Rücktrittsfrist endet, tritt zunächst der Zustand ein, wie wenn zu diesem Zeitpunkt die Auflassung zwischen Verkäufer und Gemeinde erklärt würde. Zum Eigentumsübergang ist dann noch die Eintragung der Gemeinde im Grundbuch erforderlich, die nach § 3 Abs. 3 Satz 5 BauGB-MaßnahmenG in Verbindung mit § 28 Abs. 3 Satz 4 BauGB auf Ersuchen der Gemeinde erfolgt. Das Grundbuchamt hat die Eintragung aufgrund des § 38 GBO vorzunehmen, da § 28 Abs. 3 Satz 4 BauGB eine gesetzliche Vorschrift im Sinne von § 38 GBO ist, durch die eine Behörde befugt ist, das Grundbuchamt um eine Eintragung zu ersuchen. Einer Eintragungsbewilligung des Verkäufers nach § 19 GBO und eines Antrages der Gemeinde nach § 13 Abs. 1 GBO bedarf es daher nicht. Das Grundbuchamt hat nicht zu prüfen, ob das Ersuchen der Gemeinde rechtmäßig ist, ob also der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts unanfechtbar und die Rücktrittsfrist ungenutzt verstrichen ist. Hierfür trägt allein die Gemeinde die Verantwortung. Dies kann bedeutsam werden, wenn zwischen Verkäufer und Gemeinde strittig ist, ob der Rücktritt wirksam erklärt worden ist. Liegt ein wirksamer Rücktritt vor - was sich unter Umständen erst nach einem jahrelangem Rechtsstreit herausstellen kann - und hat sich die Gemeinde, weil sie z. B. den Rücktritt irrtümlich für verspätet hielt, als Eigentümerin im Grundbuch eintragen lassen, so ist das Grundbuch unrichtig, weil die eine der beiden Voraussetzungen für den Eigentumsübergang nicht gegeben ist. Der Verkäufer hat dann gegen die Gemeinde einen Grundbuchberechtigungsanspruch nach § 894 BGB. Andererseits braucht die Gemeinde, falls die wirksame Erklärung des Rücktritts strittig ist, mit dem Ersuchen um Eintragung im Grundbuch nicht zuzuwarten, bis der Streit entschieden ist, sofern sie sich sicher sein kann, dass die Rücktrittserklärung unwirksam ist. Sie ist daher auch nicht gehindert, das Grundstück z. B. durch Verkauf an einen Bauträger dem Wohnungsbau zuzuführen.
Nach § 3 Abs. 3 Satz 5 BauGB-MaßnahmenG in Verbindung mit § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB erlöschen die Pflichten des Verkäufers aus dem Kaufvertrag - ausgenommen die Auskunftspflicht aus §444 BGB - mit Ablauf des Tages, an dem die Rücktrittsfrist endet. Aus dem Gesetz geht nicht eindeutig hervor, ob die Pflichten des Verkäufers nur aus dem zwischen ihm und der Gemeinde nach §§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, 505 Abs. 2 BGB zustande gekommenen Vertrag oder auch aus dem mit dem Käufer geschlossenen Erstvertrag erlöschen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts den Erstvertrag unberührt lässt, läge es nahe anzunehmen, dass sich die Erlöschensregelung nur auf den mit der Gemeinde zustande gekommenen Zweitvertrag beziehen kann. Der BGH hat jedoch zum früheren § 28 a Abs. 6 Satz 1 BBauG entschieden, dass die Pflichten des Verkäufers aus dem Erstvertrag erlöschen. Da dem Gesetzgeber bei Erlass des BauGB-MaßnahmenG diese Rechtsprechung bekannt war, ist davon auszugehen, dass auch die neue Regelung des §3 Abs. 3 Satz 5 BauGB-MaßnahmenG in Verbindung mit § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB im Sinne des genannten BGH-Urteils auszulegen ist.