Rücktrittsvorbehalt

1. Wird von einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsvorbehalt, der an die Weiterveräußerung eines Grundstücks anknüpft, Gebrauch gemacht, so ist auf das Rückgewährschuldverhältnis § 281 I BGB anwendbar, unabhängig davon, dass schon vor der Rücktrittserklärung durch die wirksame Weiterveräußerung die Rückübertragung des Grundstücks unmöglich wurde.
2. Verweigert ein Adressat grundlos die Annahme eines Einschreibebriefes, so muss er sich jedenfalls dann so behandeln lassen, als sei ihm das Schreiben im Zeitpunkt der Annahmeverweigerung zugegangen, wenn er im Rahmen vertraglicher Beziehungen mit rechtserheblichen Mitteilungen (hier: Rücktrittserklärung) des Absenders rechnen musste.
Zum Sachverhalt: Die Kläger verkauft mit notariellem Vertrag vom 20. 2. 1976 eine Teilfläche von ca. 6500 qm zum Preis von 35 DM pro qm an die Beklagte § 8 des Vertrages lautet:
Die Verkäufer können verlangen, dass dieser Kaufvertrag auf Kosten der Käuferin rückgängig gemacht wird, wenn das verkaufte Grundstück
a) nicht innerhalb von 3 Jahren seit Umschreibung im Grundbuch bebaut wird oder
b) unbebaut ganz oder teilweise weiterveräußert wird, letzterenfalls nur für die unbebaute Teilfläche.
Zur Sicherung dieses Anspruchs bewilligen und beantragen die Vertragsparteien die Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung zugunsten der Verkäufer ...
Eine zugunsten der Beklagte vereinbarte Auflassungsvormerkung wurde am 5. 3. 1976 ins Grundbuch eingetragen. Die Beklagte ließ den Grundbesitz parzellieren und verkaufte die Parzellen jeweils mit einem darauf zu errichtenden Einfamilienhaus im Mai, Juni und September 1977 an vier Zweiterwerber weiter. Sie vereinbarte dabei jeweils, dass sie die Grundstücke nach bestimmten Architektenplänen zu einem Festpreis bebaue. Die Beklagte schloss Bauverträge mit den Architekten, die verpflichtet sein sollten, die Häuser unter Einhaltung der Festpreise zu errichten. Nach Fortschreibung des Liegenschaftskatasters aufgrund der erfolgten Grundstücksteilung wurde die Bell. nach erneuter Auflassung vom 11. 10. 1977 am 15. 11. 1977 als Eigentümerin der Parzellen ins Grundbuch eingetragen. Eine für die Kläger bewilligte, zunächst aber nicht eingetragene Rückauflassungsvormerkung wurde erst am 1. 2. 1978 ins Grundbuch eingetragen, dann aber wieder gelöscht, weil ihr Auflassungsvormerkungen zugunsten der Zweiterwerber im Rang vorgingen. Die Kläger ist der Ansicht, sie habe ein Rücktrittsrecht nach § 8 des Vertrages wirksam ausgeübt, weil die Bell. die Grundstücke unbebaut weiterveräußert habe. Da die für sie bestellte Auflassungsvormerkung aus Verschulden der Beklagte nicht rangrichtig eingetragen worden sei, sei diese in Höhe der Differenz zwischen Erwerbs- und Wiederverkaufspreis zum Schadensersatz verpflichtet.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr teilweise stattgegeben. Die Revision der Beklagte und die Anschlussrevision der Kläger führten zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: A. Die Revision der Beklagte hat Erfolg.
I. Das Berufungsgericht bejaht einen wirksamen Rücktritt der Kläger Es versteht § 8 des Vertrages als Rücktrittsvorbehalt. Eine unbebaute Weiterveräußerung liege unter Berücksichtigung des Vertragszieles nicht vor, wenn gleichzeitig ein Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes zu einem Pauschalpreis geschlossen werde. Die Verträge mit den Zweiterwerbern müssten dann aber rechtlich verknüpft und voll ernst gemeint sein. Es genügt allerdings nicht, dass eine rechtswirksame Bauverpflichtung der Beklagte vereinbart sei, man tatsächlich aber von der Bebauung aufgrund des Zweiterwerbervertrages absehen würde. Eine Gesamtwürdigung aller Umstände ergebe, dass der Werkvertragsteil der Zweiterwerberverträge nicht ernstlich gewollt sei und die Beklagte die Grundstücke nicht bebaut habe.
II. 1. Soweit das Berufungsgericht im Falle der Grundstücksveräußerung vor Baubeginn eine bebaute Weiterveräußerung nach § 8 des Vertrages nur dann annehmen will, wenn mit dem Grundstückskaufvertrag ein Werkvertrag zu einem Pauschalpreis verknüpft ist (weil nur so die Beklagte das wirtschaftliche Risiko der Bebauung zu einem Festpreis trage), wendet sich die Revision gegen diese Auslegung ohne Erfolg. ...
2. Zu Recht wendet sich die Revision aber gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, der zwischen der Beklagte und den Zweiterwerbern jeweils vereinbarte Werkvertragsteil sei nicht ernstlich gewollt, oder man habe von einer Bebauung durch die Beklagte wieder abgesehen. Das Berufungsgericht zieht für seine Feststellungen Indizien heran. Das sind Tatsachen, aus denen auf andere erhebliche Tatsachen geschlossen wird. Ein Indizienbeweis ist überzeugungsfähig, wenn andere Schlüsse aus den Indiztatsachen ernstlich nicht in Betracht kommen (vgl. BGHZ 53, 245 [260, 261[ = LM ZPO - Allgemeines Nr. 3 = NJW 1970, 946). Das bedeutet revisionsrechtlich im Rahmen von § 286 ZPO, dass der Tatrichter darlegen muss, was ihn zu seinem Schluss von der Indiztatsache auf die rechtserhebliche Tatsache veranlasst, falls dies nicht ohne weiteres auf der Hand liegt. Nur so ist das Berufungsgericht in der Lage, entsprechend seiner Kontrollfunktion nachzuprüfen, ob die Beweiswürdigung im Einklang mit den Regeln der Logik und der Erfahrung steht (vgl. auch Senat, LM § 286 [D] ZPO Nr. 4 = NJW 1978, 1486 [L]). Bei allen herangezogenen Indizien wird das Berufungsurteil diesem Grundsatz nicht gerecht, was auch die Gesamtwürdigung in Frage stellt. (Wird dargelegt.)
Die fehlerhaften Feststellungen des Berufungsgerichts zum Rücktrittsgrund zwingen zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit es die Beklagte zur Zahlung verurteilt, ohne dass es noch auf weitere Fragen ankommt.
B. Auch die Anschlussrevision hat Erfolg.
Das Berufungsgericht sieht eine Rücktrittserklärung der Kläger in der Klage (zugestellt am 8. 4. 1980) und verneint einen Anspruch auf Schadensersatz (§§ 347, 989 BGB), hält die Beklagte aber nach § 281 BGB für verpflichtet, der Kläger die erzielten Verkaufserlöse ... anstelle der nicht mehr herausgebbaren Grundstücke zu zahlen ...
Das Berufungsgericht wendet zu Recht auf einen etwaigen Rückgewähranspruch der Kläger § 281 I BGB an (vgl. RGRK, 12. Aufl., § 347 Rdnr. 3, § 346 Rdnr. 20; Janßen, in: MünchKomm. § 347 Rdnr. 7; StaudingerKaduk, BGB, 10./11. Aufl., § 347 Rdnr. 13). Auch das durch Rechtsgeschäfte erlangte Entgelt ist als Ersatz nach § 281 BGB herauszugeben (BGHZ 46, 260 [264] = LM § 281 BGB Nr. 4 = NJW 1967, 622 m. w. Nachw.). In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass ein eventueller Rückgewähranspruch der Kläger bezüglich der Grundstücke erst mit der Rücktrittserklärung (vom Berufungsgericht auf 8. 4. 1980 angenommen) entstand und in diesem Zeitpunkt die Grundstücke bereits an die Zweiterwerber veräußert waren, ohne dass die Kläger in der Lage war, ihren Rückgabeanspruch diesen gegenüber durchzusetzen. Wegen der Vereinbarung des Rücktrittsrechts musste die Beklagte von vornherein mit der Möglichkeit eines Rücktritts bei Weiterveräußerung der unbebauten Grundstücke rechnen. Es kann deshalb keinen Unterschied machen, ob ihr die Rückgabe der Grundstücke vor oder nach der Rücktrittserklärung unmöglich wurde. Nach dem Rücktritt muss vielmehr auch hier ein Vermögensausgleich zwischen den Parteien stattfinden, weil der Beklagte die anstelle der Grundstücke zugeflossenen Beträge nach den kaufvertraglichen Vereinbarungen nicht mehr gebühren, falls die Kläger wirksam von dem Vertrag zurückgetreten ist.
Die Kläger schuldet der Beklagte im Rahmen des etwaigen Rückabwicklungsverhältnisses auf den Kaufpreis ab Erhalt 4% Zinsen (§§ 347 S. 3, 246 BGB) und muss, soweit sie einen darüber hinausgehenden Zinsertrag hatte, diesen als gezogene Nutzungen herausgeben (§§ 347 S. 2, 987 BGB). Insoweit stellt das Berufungsgericht fest, dass die Kläger Zinsen in Höhe von 8% erzielt hat. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen.
Soweit das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Herausgabe des aus den Verkaufserlösen gezogenen Zinsertrags bejaht, ist das ebenfalls nicht zu beanstanden (vgl. RGRK, § 281 Rdnr. 2; ErmanBattes, BGB, 7. Aufl. § 281 Rdnr. 10; Emmerich in: MünchKomm. § 281 Rdnr. 17; Staudinger-Löwisch, BGB, 12. Aufl., § 281 Rdnr. 22; RG, JW 1936, 2859 [2860]). Die Revision wendet sich nur dagegen, dass das Berufungsgericht diesen Anspruch nach § 287 ZPO geschätzt hat. Auch diese Rüge greift nicht durch. Es war Sache der Kläger, die näheren Tatsachen für ihren Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen darzulegen. Sie hatte dazu notfalls einen Auskunftsanspruch gegen die Beklagte (Emmerich, in: MünchKomm, § 281 Rdnr. 24). Da nur unzureichende Angaben über das jeweils zu verzinsende Kapitel, die Höhe des Zinssatzes und den Zinsbeginn vorlagen, hat das Berufungsgericht die Parteien mit Beschluss vom 8. 7. 1981 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es den Anspruch schätzen werde, falls die Parteien Näheres nicht mehr vortrügen. Die Kläger kann deshalb nicht geltend machen, diese Schätzung sei für sie überraschend. In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass das Berufungsgericht im Beschluss als Verzinsungsendpunkt zunächst den 17. 11. 1977 angedeutet hat.
Für die Berechnung und Schätzung der Zinsen stellt das Berufungsgericht als Endpunkt auf die Klagezustellung am 8. 4. 1980 ab, weil es in der Klage schon eine Rücktrittserklärung der Kläger sieht (mit einem nach den Feststellungen des Berufungsgerichts am 8. 7. 1980 zugegangenen Schriftsatz vom 4. 7. 1980 hat die Kläger darüber hinaus ausdrücklich den Rücktritt erklärt). Es unterstellt, die Kläger habe möglicherweise bereits mit Einschreibebrief vom 16. 6. 1978 eine Rücktrittserklärung abgegeben, hält dieses Schreiben aber für nicht zugegangen, weil die Beklagte die Annahme verweigert und die Kläger einen weiteren Zustellungsversuch nicht gemacht habe.
In diesem Punkt hat die Anschlussrevision Erfolg. Hat die Beklagte die Annahme des Einschreibebriefes grundlos verweigert (das Berufungsgericht trifft keine Feststellungen über etwaige Gründe der Annahmeverweigerung), dann muss sie sich jedenfalls hier so behandeln lassen, als sei ihr dieses Schreiben im Zeitpunkt der Annahmeverweigerung zugegangen (§ 242 BGB; vgl. RGRK, § 130 Rdnr. 27; Förschler, in: MünchKomm. § 130 Rdnr. 31; Palandt-Heinrichs, BGB, 41. Aufl., § 130 Anm. 2a aa; Staudinger-Coing, BGB, 11. Aufl., § 130 Rdnr. 22b). Zugegangen ist eine Willenserklärung dann, wenn sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse damit zu rechnen ist, er könne von ihr Kenntnis erlangen (BGHZ 67, 271 [275] = LM § 132 BGB Nr. 3 = NJW 1977, 194). Es mag offenbleiben, ob im Falle grundloser Annahmeverweigerung die Möglichkeit der Kenntnisnahme allein ausreicht, um einen Zugang zu bejahen (so wohl Staudinger-Coing, § 130 Rdnr. 22b; Förschler, in: MünchKomm, § 130 Rdnr. 31 m. w. Nachw.); denn jedenfalls muss sich die Beklagte aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen so behandeln lassen, als sei das Schreiben in ihren Machtbereich gelangt (BGHZ 67, 271 [278] = LM § 132 BGB Nr. 3 = NJW 1977, 194). Im Kaufvertrag vom 20. 2. 1976 war ein Rücktrittsvorbehalt vereinbart. Nach der Veräußerung der Grundstücke war eine Rücktrittserklärung der Kläger nicht unwahrscheinlich. Jedenfalls unter diesen Umständen verstößt die Beklagte gegen Treu und Glauben, wenn sie grundlos ein Schreiben der Kläger zurückweist und sich dann darauf beruft, eben dieses Schreiben sei nicht zugegangen. Ob das RG (RGZ 110, 34 [36]) auch für einen Fall der vorliegenden Art noch weitergehende Anforderungen an einen Treueverstoß des Empfängers stellt, mag offenbleiben. Der Senat könnte dem nicht folgen. Soweit in Rechtsprechung und Literatur für Fälle schuldhafter Zugangsvereitelung gefordert wird, der Absender müsse im Rahmen des Zumutbaren und nach der Sachlage Erforderlichen einen neuen Zustellversuch unternehmen (vgl. BGH, NJW 1952, 1961; VersR 1971, 262; Staudinger-Dilcher, § 130 Rdnrn. 50 bis 54; Soergel-Hefermehl, BGB, 11. Aufl., § 130 Rdnrn. 24 bis 28), kann das in der Regel nicht die Fälle betreffen, in denen jemand innerhalb bestehender vertraglicher Rechtsbeziehungen ausdrücklich und grundlos die Annahme von Einschreibebriefen ablehnt. Mit dieser Haltung gibt der Empfänger seinerseits eine eindeutige und ernsthafte Erklärung ab. Es ist nicht einzusehen, warum dem Absender immer zugemutet werden soll, über einen zweiten Versuch zu prüfen, ob der Empfänger auch im Wiederholungsfall daran festhält. Konkrete Anhaltspunkte, aus denen die Kläger hätte ernst nehmen können, ein neuer Zustellungsversuch werde Erfolg versprechen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
Das Berufungsgericht hat sich mit dem Schreiben der Kläger vom 16. 6. 1978 nicht näher befasst. Falls nach der erfolgreichen Revision der Beklagte noch Anlass hierzu bestehen sollte, wird das Berufungsgericht dies nachholen müssen, weil von dem Ergebnis der bislang unterlassenen Auslegung unter Umständen sein Rechen- und Schätzwerk im Zinsbereich zugunsten der Kläger beeinflusst wird.