Sach- und Rechtslage

Ist die Genehmigung nach § 19 erteilt, so darf aus den in § 20 Abs. 1 genannten Gründen eine Baugenehmigung für die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung nur versagt werden, wenn der Bauantrag mehr als drei Jahre nach der Genehmigung gestellt wird, oder - schon vor Ablauf der drei Jahre - wenn sich die rechtlichen oder tatsächlichen Genehmigungsvoraussetzungen geändert haben. Es reicht dabei nicht aus, dass irgendeine Änderung der Sach- oder Rechtslage eingetreten ist, vielmehr muss die Änderung dazu führen, dass nunmehr nach § 20 Abs. 1 eine Teilungsgenehmigung nicht mehr erteilt werden könnte. Nicht von Bedeutung ist, ob die Teilungsgenehmigung zuvor rechtmäßig oder rechtswidrig erteilt wurde. Die Bindungswirkung entfällt auch dann, wenn die Teilungsgenehmigung eigentlich nicht hätte erteilt werden dürfen, weil die Teilung oder die damit bezweckte Nutzung städtebaulich unzulässig war, dies jedoch von der Behörde nicht erkannt wurde. Es kommt also nicht darauf an, ob die Änderung der Sach- oder Rechtslage kausal für die Rechtswidrigkeit der beabsichtigten Bebauung des geteilten Grundstücks ist. Bei Änderungen der rechtlichen Voraussetzungen muss es sich um Änderungen bodenrechtlicher Art handeln. Das ist insbesondere der Fall, wenn nach der Erteilung der Teilungsgenehmigung erstmalig ein Bebauungsplan in Kraft tritt oder eine Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des bestehenden Bebauungsplans wirksam wird. Dagegen ist keine Änderung der Rechtslage gegeben, wenn ein Bebauungsplan, der Grundlage der Erteilung der Teilungsgenehmigung war, in einem Normenkontrollverfahren für ungültig erklärt wird, denn diese Entscheidung ändert die Rechtslage nicht, sondern stellt sie lediglich deklaratorisch fest. Beim Inkrafttreten einer Satzung nach § 34 Abs. 4 bzw. der Änderung einer bestehenden Satzung ist zwar eine Änderung der Rechtslage anzunehmen, in der Regel wird sich diese aber auf die Zulässigkeit der Teilung nicht negativ auswirken und damit die Bindungswirkung nicht berühren. Das gleiche gilt für das Inkrafttreten bzw. die Änderung eines Flächennutzungsplans. Dieser ist nur für Genehmigungen im Außenbereich bedeutsam. Soweit der Flächennutzungsplan eine Ablehnung der Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 zulässt, handelt es sich um eine relevante Änderung der Rechtslage, die die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung entfallen lässt. Das Inkrafttreten einer Veränderungssperre stellt eine Änderung der Rechtslage dar, sofern die Voraussetzungen einer Ausnahme nach § 14 Abs. 2 nicht gegeben sind; das gleiche gilt für die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets nach § 142. Als Beispiel einer Änderung der tatsächlichen Voraussetzungen kann eine Änderung der vorhandenen Bebauung durch neue Bauten in Betracht kommen, soweit die bisher vorhandene Bebauung bei einer Entscheidung etwa aufgrund der §§ 34, 35 berücksichtigt worden ist. Bei einer Entscheidung aufgrund des § 35 könnten als Änderung der maßgebenden tatsächlichen Voraussetzungen weiterhin solche Tatsachen in Betracht kommen, durch die öffentliche Belange begründet werden, die einem Vorhaben entgegenstehen. Es können schließlich solche Tatsachen eine Änderung der tatsächlichen Voraussetzungen sein, aufgrund derer die Ausführung oder Benutzung des Vorhabens öffentliche Belange beeinträchtigt; so etwa nach Erteilung der Teilungsgenehmigung eingetretene Bergsenkungen, Bergrutsche, Überschwemmungen, Ergebnisse von Bodenuntersuchungen, es handle sich dabei um bautechnische Probleme, die keinen Einfluss auf die Zulässigkeit der Bebauung hätten, sondern sich nur in wirtschaftlicher Hinsicht auswirken könnten. Zuzugeben ist, dass in der Regel städtebauliche Belange durch derartige Veränderungen nicht berührt werden; es sind aber auch Konstellationen denkbar, bei denen das der Fall ist, etwa wenn infolge von Bergrutschungen oder Überschwemmungen unwirtschaftliche Erschließungsaufwendungen im Sinn des § 35 Abs. 3 Alternative 3 notwendig werden oder Bodenuntersuchungen zeigen, dass das Bauvorhaben zu einer Gefährdung des Grundwassers führen würde.
Nach der Rechtsprechung des BVerwG ist eine Änderung der maßgeblichen Sach- und Rechtslage nur dann beachtlich, wenn sie vor dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung eingetreten ist. Das BVerwG begründet dies damit, dass § 21 Abs. 2 lediglich eine Ausnahme zu § 21 Abs. 1 darstelle und deshalb angenommen werden müsse, dass § 21 Abs. 2 nicht mehr gelten solle, sobald ein Genehmigungsantrag eingegangen sei. Diese Rechtsansicht, der auch der überwiegende Teil des Schrifttums zugestimmt hat, kann nicht gefolgt werden. Überzeugend wird dargelegt, dass diese sich nicht aus dem Wortlaut ergebende Einschränkung des § 21 Abs. 2 zu unangemessenen Ergebnissen führt, weil der Inhaber einer Teilungsgenehmigung abweichend von dem in § 38 VwVfG verankerten Grundsatz, dass öffentlich-rechtliche Zusagen unter dem Vorbehalt einer unveränderten Sach- und Rechtslage stehen, in seinem Vertrauen auf Fortbestand der bei Antragstellung gegebenen Rechtslage geschützt wird, selbst wenn die Bebauung - etwa weil das Baugrundstück und seine Umgebung während des Baugenehmigungsverfahrens unter Naturschutz gestellt werden - zu einer schwerwiegenden Beeinträchtigung öffentlicher Belange führt. Es kommt noch hinzu, dass die Baugenehmigungsbehörde wegen der geänderten Sach- oder Rechtslage die Teilungsgenehmigung nach § 49 Abs. 2 Nr. 3 u. 4 VwVfG widerrufen könnte; das gleiche gilt im Übrigen sogar für eine bereits erteilte Baugenehmigung. Wenn aber die Baugenehmigungsbehörde hierzu berechtigt ist, dann ist nicht einzusehen, warum sie nicht auch die Befugnis haben soll, eine nach Eingang des Bauantrags eintretende Änderung der Sach- und Rechtslage gemäß § 21 Abs. 2 im Verfahren auf Erteilung der Baugenehmigung zu berücksichtigen und den Bauantrag abzulehnen.